Les loyers impayés, cauchemar des propriétaires, sont estimés à environ 3% pour le seul locatif privé. Quelles précautions faut-il prendre ?

La caution d’un tiers

Vous pouvez demander à votre employeur un acompte, simple ou combiné à plusieurs, qui ont la possibilité d’être gratuits. Ainsi, le garant, qui est généralement un proche parent du locataire, s’engage à payer à sa place, notamment lorsqu’il ne paie pas son loyer. Vous pouvez également utiliser une garantie bancaire, mais cela a des coûts élevés pour l’employeur.

Il est conseillé d’opter pour le joint d’étanchéité. Cela permet de poursuivre une ou plusieurs des garanties possibles sans contacter l’employeur au préalable. Mais l’assurance caution et l’assurance loyer ne peuvent pas être cumulées, sauf dans le cas d’un étudiant ou d’un étudiant. De plus, qui dit que le garant ne veut rien dire s’il vous plaît… rien ne prouve que le garant sera réglé le jour où il ne sera pas payé.

Les assurances privées

Un autre compromis, sûr mais coûteux, consiste à souscrire une assurance sans loyer garanti ou GLI. Elle garantit le paiement des loyers et des charges en cas de défaillance du locataire. Vous pouvez contacter la banque, l’assurance ou le courtier directement ou par l’intermédiaire d’un professionnel de la gestion locative (gestionnaire de biens, agent immobilier, notaire). Il vous en coûtera entre 2,5% et 5% du loyer annuel charges comprises. Cette taxe est déduite du montant de la propriété. Depuis la loi de finances 2017, le crédit d’impôt dont vous pouvez bénéficier (38 % du montant de la prime annuelle) a été supprimé.

Selon l’assurance choisie, les niveaux de couverture varient. En général, précise Jean-Sébastien Nénon, responsable d’exploitation du comparateur d’assurances LesFurets.com, « cela n’arrive qu’après trois mois d’impayés, en cours d’année et dans la limite du plafond des franchises de 10 000 à 15 000 euros [voir tableau ] ».

De la part des employeurs, ces contrats imposent un choix fort. Moyennant un supplément, la plupart d’entre eux proposent une extension de garantie pour les dommages et les poursuites et les frais de justice (huissier, avocat, etc.).

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A noter l’initiative de MorningCroissant.fr, plateforme de location courte durée : elle propose à ses clients un GLI innovant en partenariat avec l’assureur Sada. Elle est gratuite et compatible avec la protection juridique, couvrant les versements jusqu’à 24 000 euros. Tous les locataires s’assurent, quel que soit leur statut, en tenant compte de leurs charges restantes (au moins 500 euros par personne) et non, comme d’habitude, du poids du loyer avec les revenus (env. 33%).

Les dispositifs sociaux

Il en existe plusieurs, nationales ou locales, notamment Visale (Visa de séjour et de travail), un contrat de garantie gratuit délivré par Action Logement (anciennement 1% des logements).

Le principal avantage : il garantit le paiement d’un loyer gratuit (charges incluses) pendant les trois premières années du bail, sans réduction ni carence. A noter que le loyer, charges comprises, ne doit pas dépasser 1 500 euros à Paris et 1 300 euros en régions. Depuis septembre 2016, Visale s’adresse à toutes les personnes de moins de 30 ans (salariés ou non, demandeurs d’emploi, étudiants, travailleurs à temps partiel, etc.) et de plus de 30 ans, travailleurs en contrat irrégulier. Vous ne pouvez pas embaucher des étudiants non universitaires qui sont financièrement coincés avec leurs parents. Les démarches doivent être effectuées en ligne sur le site www.visale.fr.

Louer votre bien via Visale est sans risque. Le loyer du locataire peut atteindre jusqu’à 50% du revenu, contre un tiers du loyer traditionnel. Et Visale ne protège pas contre les dommages. De plus, après trois ans, les dettes impayées ne sont plus payées.

Autre outil, la caution locative étudiante, appelée « Clé », permet de louer, sous conditions, à un étudiant sans caution et âgé de moins de 28 ans, bénéficiant de la garantie de l’État, géré par le Crous. A noter que le montant du loyer est fermé : 500 euros en province pour une personne (600 euros en Ile-de-France et 700 euros à Paris). Pour les couples, le plafond augmente de 60 %.