[CONTENU PARTENAIRE] Lors de la planification de votre future retraite, nous savons qu’investir dans l’immobilier reste une valeur sûre. Mais malgré leur solidité, les revenus immobiliers comportent leur lot de risques, liés au paiement des loyers. C’est le défi relevé par la garantie des loyers impayés (GLI), proposée par Galian Assurances. Alain Ledemay, son directeur général, nous a décrit le paysage de l’assurance loyers impayés, et son évolution auprès des professionnels de l’immobilier.

Que fait Galian et à quels besoins répond-il ?

Galian est l’un des leaders du marché de la garantie des loyers impayés (GLI), avec une expertise de près de 20 ans sur le marché. Galian est une compagnie d’assurances née en 1965, détenue par des professionnels de l’immobilier (agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété) dont la vocation est de garantir les fonds versés par les clients des agences immobilières, dans le cadre de la réglementation établie par la Loi Hoguet. La mission originelle de la société Galian est la garantie financière obligatoire. Assurer intégralement les fonds des clients (loyers, dépôts de garantie, appels de paiement, saisies-arrêts, etc.). Dans les années 2000, nous avons également développé une gamme de produits d’assurance. Parmi les produits que nous avons conçus pour les gestionnaires immobiliers galiens figure la garantie des loyers impayés. Elle couvre les propriétaires contre le risque de non-paiement des locataires. C’est un produit que nous distribuons par l’intermédiaire de nos membres qui le commercialisent ensuite auprès des propriétaires qui gèrent leur propriété. Ils sont également formés et autorisés pour cela. Aujourd’hui, c’est un élément clé de l’offre de nos adhérents, car les Français se constituent de plus en plus un patrimoine immobilier, notamment en prévision de leur retraite. Ils y sont également incités par des mesures fiscales avantageuses.

L’immobilier est plus que jamais une valeur refuge ?

Bien sûr, cela fait partie de l’actif d’investissement traditionnel et essentiel, avec l’assurance-vie. L’investissement locatif a davantage besoin d’être soigné puisque lorsque vous constituez un patrimoine par endettement, vous avez d’une part votre emprunt à rembourser pour financer votre acquisition, et d’autre part, des revenus provenant du loyer qui couvrent une partie de la terme de crédit. Si le loyer de votre locataire n’est pas payé, vous devez rembourser un emprunt, sans avoir aucun revenu en face, ce qui peut être problématique. GLI, qui couvre ce risque de non-paiement, connaît donc un certain boom. Plus généralement, alors que les incertitudes économiques se sont accrues ces dernières années, les Français sont de plus en plus soucieux de la préservation de leurs revenus, et donc de l’intérêt de cette garantie.

Y a-t-il une augmentation du taux de couverture ?

Oui, il y a une augmentation progressive du taux de couverture. Cela ne se fait pas très rapidement car il existe d’autres mécanismes de garantie, notamment la garantie de la personne physique. Le propriétaire peut demander à un locataire d’apporter la caution d’une autre personne, par exemple un parent ou un ami. Cela reste un mode de garantie mais il n’est pas toujours facile pour un locataire de trouver une garantie. Et pour ceux qui approuvent, c’est contraignant. A mon sens, c’est de loin la pire façon de garantir ses loyers, car une garantie peut devenir insolvable, ne plus vouloir payer, disparaître… C’est une garantie très incertaine pour le bailleur. C’est pourquoi GLI trouve son public. Et il existe un troisième mécanisme de garantie publique, Visale, mais il est moins complet que le mécanisme d’assurance pour garantir les loyers impayés et cible un public précis. Le GLI est donc l’option la plus sûre. Les administrateurs de biens l’ont bien compris et le proposent quasi systématiquement. En effet, jusqu’à récemment, certains administrateurs de biens pensaient qu’il suffisait de sélectionner un locataire sur dossier pour éviter les problèmes d’impayés. Ils ont compris que c’est de moins en moins vrai et que les accidents de la vie peuvent arriver à n’importe qui : perte d’emploi, divorce et de fait, perte de solvabilité, sont des réalités, comme la fraude numérique. ..

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Dans quels domaines vos innovations se concentrent-elles actuellement ?

Face à ce regain d’intérêt pour GLI, nous avons simplifié les mécanismes, pour les rendre plus attractifs pour le public. Nous avons mis en place un mécanisme d’agrément des locataires pour les administrateurs de biens qui proposent notre garantie loyers impayés. Elle consiste à vérifier l’authenticité des documents remis par le locataire, à vérifier le taux de ses efforts pour donner un accord qui certifie qu’en cas de sinistre, le propriétaire est indemnisé dans 100% des cas. Des appels sont également lancés aux employeurs pour vérifier la réalité de la situation d’emploi des candidats locataires. Nous sommes aujourd’hui les seuls à réaliser ces due diligences sur le marché, même si de nombreux « certificateurs » prétendent faussement réaliser des due diligences complètes. C’est par ce moyen que nous déjouons les dossiers falsifiés et les problèmes de fraude numérique. Notre certification permet donc de garantir au propriétaire une certaine couverture sinistre. Nous avons également réduit le délai, avec une indemnisation dans le mois suivant le défaut. Ces avancées, nécessaires à l’attractivité du GLI, sont en place. C’est pourquoi nous sommes confiants dans le regain d’intérêt qui sera suscité dans les années à venir. Les gestionnaires immobiliers de Galian l’ont compris, ainsi que leurs clients.

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