C’était l’une des grandes raisons du quinquennat : réunir locataires et propriétaires. Dès le 10 décembre 2018, le Premier ministre Edouard Philippe a confié au député (LREM) de la 4ème circonscription de la Haute-Garonne Mickael Nogal la mission d’analyser et de proposer des solutions pour « favoriser la location de logements et améliorer les relations entre locataires et propriétaires » .

« Arrêtons de faire des allers-retours ! » Trop souvent, j’entends dire que le passe-temps principal des locataires est de dégrader la propriété et que les propriétaires vont bien. Les deux ont tort ! Je veux fédérer les propriétaires et les locataires », déclarait Julien Denormandie, alors ministre du logement, en mars 2019 à La Tribune.

Trois mois plus tard, le 18 juin 2019, le député Nogal remettait au locataire de Matignon son rapport intitulé « Louer dans la confidentialité », mais rien ne bougeait, à tel point qu’en février 2020 il présentait un projet de loi « visant à sécuriser les bailleurs et à faciliter l’accès au logement ». pour les locataires ».

82% des propriétaires connaissent la garantie loyer impayé…

Parallèlement, Action Logement et le gouvernement ont lancé la garantie « Visale » (Visa pour le logement et l’emploi, ndlr) qui garantit le paiement du loyer et des charges locatives au bailleur en cas de défaillance du locataire. Après avoir été réservé aux salariés de moins de 30 ans ainsi qu’aux salariés en CDD ou en mobilité professionnelle, le dispositif a été étendu début juin 2021 à tous les salariés dont le salaire net est inférieur à 1 500 euros, soit. près de 6 millions de français de toutes provenances.

Néanmoins, force est de constater que les relations entre locataires et propriétaires ne semblent pas s’être beaucoup améliorées. Selon un sondage réalisé par Harris Interactive pour le courtier en assurances et crédits immobiliers Odealim, publié en juin 2021, un an après la fin du premier confinement, 67% des Français estiment que le nombre d’impayés va augmenter dans les mois à venir. 79% du même panel, et même 82% des propriétaires, déclarent connaître la garantie loyers impayés et 88% la jugent utile, mais seulement 20% des propriétaires estiment avoir ladite assurance contre le risque d’impayés.

… mais seul un tiers fait appel à un administrateur de biens

Dans le même temps, le marché est de plus en plus désintermédié. Dans la justification de sa proposition de loi, Mickaël Nogal note que sur 6,7 millions de logements, dont 96% appartiennent à des propriétaires privés (et 4% à des investisseurs institutionnels), seul un propriétaire sur trois fait appel à un syndic (agent immobilier ou notaire enquête ) contre deux sur trois qui gèrent leur loyer directement avec leurs locataires.

« Alors que les loyers impayés ne représentent que 1% à 2% du marché, la crainte des loyers impayés, mais aussi la dégradation des loyers, domine le marché et se traduit par la demande de garanties démesurées de la part des locataires, rendant plus difficile leur accès au logement » , rappelle le député (LREM) en Haute-Garonne.

Il n’est plus rare, ajoute Mickaël Nogal, de voir des propriétaires demander à plusieurs personnes des garanties physiques à leurs locataires, à tel point que cela génère des phénomènes de discriminations en tous genres voire d’anti-sélection. Parallèlement, les acteurs du marché constatent un phénomène de falsification des pièces justificatives dans les dossiers des candidats à la location. D’autant que les locataires, craignant de ne pas récupérer leur caution, « négligent de plus en plus de payer le dernier mois de loyer, privant les propriétaires de toute garantie ».

Créer un nouveau mandat de « garantie totale »

Dans ces conditions et afin de « mettre fin aux dérives des deux parties », le député (LREM) de la 4e circonscription de la Haute-Garonne propose de créer un nouveau mandat de « garantie totale » au lieu de cumuler des garanties comme l’assurance des loyers impayés, la garantie « Visale » ou la garantie de la personne physique. « Ce système de garantie est le moins fiable juridiquement et le plus injuste socialement », écrit-il dans son projet de loi.

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Pourtant, ce texte n’a jamais été à l’ordre du jour du Parlement et ne devrait pas l’être à la fin de la période électorale. Au micro de Radio Immo et La Tribune le 7 septembre au Marché international des agents immobiliers (Mipim), Mickael Nogal a confirmé que son projet de loi ne serait pas voté dans ce quinquennat. Les administrateurs de biens, à commencer par les agents immobiliers, auraient interprété la « garantie totale » comme un risque d’atteinte à leurs compétences, car leur métier consiste précisément à sélectionner les locataires pour les propriétaires, contrairement aux compagnies d’assurance.

« Il faut convaincre les administrateurs de biens qui craignent d’être privés de leur métier, tout en assurant le paiement des loyers », indique Xavier Saubestre, président d’Odealim, courtier en assurance et crédit emprunteur. « J’ai toujours réclamé cette loi parce qu’elle rendrait le marché plus liquide, le rendrait accessible et donnerait envie aux propriétaires d’ouvrir cette solvabilité, mais en réalité cette proposition d’obligation a toujours pesé assez lourd. Les obligations font toujours peur au marché…  » poursuit-il.

Les compagnies d’assurance se renforcent sur ce marché

Les compagnies d’assurance renforcent également leurs positions sur ce marché. A titre d’exemple, une filiale du groupe Banque Populaire-Caisse d’Epargne, la Compagnie Européenne des Garanties et Garanties (CEGC), vient de lancer une offre à destination des administrateurs de biens. Avec 4 000 clients, 4 milliards d’euros de fonds propres et 300 000 dossiers annuels de demande de crédit, elle revendique la maîtrise d’un module de certification qui étudie la solvabilité des locataires à l’aide d’algorithmes adaptés.

« Cela doit permettre de favoriser l’accès aux CDD, aux périodes d’essai, aux intermittents du spectacle, aux créateurs d’entreprise, aux professions libérales… Des profils finalement assez proches des primo-accédants », explique à La Tribune sa directrice générale Anne Sallé. -Mongauze.

L’offre est actuellement réservée aux administrateurs de biens, qui peuvent ensuite la proposer aux propriétaires. Deuxièmement, « pourquoi pas [l’étendre] aux propriétaires qui louent en direct », a déclaré le responsable de la CEGC.

Un coût équivalent à 2 voire 3% du loyer

D’autant que la garantie loyers impayés comprend à la fois les loyers impayés et la dégradation du bien et la protection juridique. Le groupe Odealim propose des offres aussi bien aux syndics qu’aux propriétaires, mais pour cette clientèle, « nous avons un gros travail de communication et de simplification à faire », avoue son président Xavier Saubestre.

Aussi, le coût de la garantie loyers impayés n’est que de 2 à 2,5% voire 2,5-3% du loyer. Donc beaucoup moins d’argent dans la poche du gestionnaire immobilier et/ou du propriétaire. Même si le plafond de 80 000 à 90 000 euros proposé par les assurances permet de couvrir en grande partie les loyers impayés et tous les frais de procédure associés.

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