Deux options principales s’offrent aux propriétaires pour sécuriser les revenus locatifs : une caution ou une assurance loyers impayés. Comment faire le bon choix ?

Les loyers impayés sont l’une des principales craintes des propriétaires. Cela peut conduire à une situation budgétaire dangereuse, surtout lorsque les revenus locatifs contribuent aux versements hypothécaires qui financent le logement. Il n’y a pas de fatalité en la matière : il est possible d’éviter ce risque. Exiger une caution du locataire ou souscrire une assurance sont deux solutions possibles. Un bailleur a le choix entre l’un ou l’autre, la loi lui interdisant de cumuler les deux.

Fais attention? Une personne – souvent un proche du locataire – signe un cautionnement solidaire qui la rend co-responsable du paiement du loyer. Attention, si la caution est « simple » et non « solidaire », la caution ne doit payer un loyer qu’en dernier recours. Le bailleur doit rappeler au préalable le locataire pour passer commande selon les règles applicables. Ce n’est qu’en cas d’insolvabilité avérée de ce dernier que le bailleur peut demander une caution. Dès lors, il est toujours préférable de choisir une caution solidaire car, dès le départ impayée, le bailleur peut exiger de se substituer au locataire défaillant. Avantages : Cet outil est gratuit. inconvénient : le signataire de l’acte de caution peut, lui-même, faire défaut et ne pas payer !

Prendre une assurance spéciale s’appelle la garantie de loyer impayé

Pour une meilleure protection, certains voudraient demander au candidat locataire de présenter une caution Visale, fournie par Action Logement (ex : 1% Logement). Cette organisation s’engage au même titre que les autres garanties, mais avec une promesse de fiabilité inégalée. Cette garantie est accordée gratuitement aux candidats locataires, après une demande en ligne. Cependant, il est donné dans les circonstances. Sont éligibles les locataires âgés de 18 à 30 ans quel que soit leur statut, mais également les salariés de plus de 30 ans s’ils perçoivent moins de 1500 euros nets par mois ou s’ils sont salariés depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé) ou s’ils sont professionnels de la mobilité ou encore Possession de moins de 3 mois d’emploi. Pour les contrats de cautionnement validés depuis le 24 mai 2018, la garantie de Visale couvre les loyers et charges impayés dans la limite de 36 mensualités (sur la durée totale du bail nu ou meublé, y compris la possibilité de renouvellement).

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Une deuxième solution pour éviter le risque de non-paiement : souscrire une assurance spéciale appelée garantie loyers impayés (GLI). Cette caution est payable : entre 2,50 et 3,5 % du montant des loyers perçus, le plus souvent. En revanche, la garantie couvre les loyers et charges impayés, mais également le coût de la procédure de recouvrement jusqu’à la suppression de la possibilité d’un impayé. La plupart des contrats garantissent également les dégradations du logement constatées au départ du locataire, pour une part plus importante du dépôt de garantie.

Pour comparer les GLI, il faut porter une attention particulière aux plafonds de garantie par type de sinistre, mais aussi à la durée maximale de couverture des impayés (voir tableau). Enfin, des délais de carence et/ou des franchises sont parfois prévus.

20 000 € (250 € déduits)

Source : Assurland.com et Cautiono.com