Imaginer que le locataire cesse de payer son loyer est une source d’inquiétude pour les propriétaires. Il existe plusieurs solutions, non cumulables entre elles, pour assurer au maximum les propriétaires.
La vraie peur des propriétaires, les locataires qui ne paient pas leurs loyers sont finalement rares. Selon Julien Savelli, vice-président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), les impayés ne concernent que 2,5 % des loyers. Un chiffre à peine inférieur aux 3% proposés par l’Union nationale des propriétaires (UNPI).
Et pourtant… si cette pratique reste a priori marginale, faute de statistiques officielles, les conséquences pourraient être catastrophiques pour les locataires concernés qui comptent souvent sur ces revenus pour compléter leur retraite ou rembourser d’éventuels emprunts contractés pour financer la votre achat
D’autant que le cautionnement que la loi (article 22 du 6 juillet 1989 modifié par la loi Alur) les autorise à demander pour se protéger d’éventuels manquements de leur locataire est limité depuis 2014 à un mois de loyer hors charges d’une nue-propriété. ou deux mois hors charges de location meublée (article 25-6). Si le choix du locataire est la première mesure de précaution à respecter, vérifiant la solidité de ses ressources et la stabilité de son activité professionnelle, les propriétaires disposent également de trois solutions pour garantir le paiement régulier de leur loyer : la caution d’un tiers ; souscrire une assurance; l’utilisation d’un système de caution, comme Visale, proposé par Action Logement, le principal acteur du logement social, ou Confiance Bailleur, du Fonds d’action sociale pour le logement temporaire.
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Enjeu : Sauf si le locataire est étudiant ou apprenti, ces appareils ne peuvent être combinés. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 est clair sur ce point : « La caution ne peut être demandée, à peine de nullité, par le bailleur qui a souscrit une assurance, ni aucune autre forme de garantie, qui garantit le location. obligations Avant de signer tout contrat de location, il convient donc d’étudier les différentes possibilités afin de choisir celle qui vous semble la plus à même de garantir vos locations. Car, insiste Julien Savelli, « l’erreur aujourd’hui est de souscrire une location sans avoir au moins une de ces garanties ».
La caution «personne physique»: une question de confiance
Facile à mettre en place et rapide à solliciter, la caution « individuelle » apparaît comme le garde-fou le plus classique en matière de protection contre les loyers impayés. Cette solution, entièrement gratuite, consiste à demander à un proche de votre locataire potentiel de s’engager par écrit à régler à sa place le montant du loyer et des charges s’il ne remplit pas ses obligations.
En cas de décès de la personne qui s’accrédite avant la fin de l’engagement qu’elle a assumé, ses héritiers sont tenus par la loi (article 2294 du Code civil) d’agir en son nom. En d’autres termes, ils devront payer les sommes éventuellement dues par le locataire. A condition toutefois que le bailleur en ait réclamé le remboursement à la caution avant son décès. Sauf que si, sur le papier, cette garantie semble plus qu’idéale, elle est loin d’être fiable à 100 %.
La question de la solvabilité du garant se pose. Il n’y a aucune garantie au Bailleur que la personne qui s’est portée volontaire pour payer les arrérages du Locataire pourra le faire le jour où il sera confronté à cette obligation. « Plus qu’une véritable garantie financière, la caution de la ‘personne physique’ constitue une garantie morale, prévient Eric Durand, directeur du pôle loyers impayés de la société de courtage d’assurances Verspieren.
Car, si le propriétaire est évidemment en droit de lui demander de justifier de ses ressources pour attester de sa capacité à pouvoir, le cas échéant, remplacer le locataire défaillant, il n’a en revanche aucune idée de ses dépenses personnelles. ou même le fait qu’en même temps il écopait pour les autres. Un avis partagé par Laurent Brossier, directeur de la chambre de l’UNPI du Rhône : « En principe, la caution doit être encore plus solvable que le locataire.
D’où l’importance d’être particulièrement attentif au choix de ces derniers. Pour cela, le bailleur est libre de lui demander un certain nombre de documents attestant de sa capacité financière à assumer les dettes de la personne dont il s’est porté garant. Mais attention à ne pas être trop zélé, prévient Julien Savelli. « Les justificatifs qu’un propriétaire peut exiger d’une caution locataire sont inscrits dans l’arrêté du 5 novembre 2015 », rappelle-t-il.
Si vous pouvez facilement demander que je vous fournisse un ou plusieurs documents attestant de votre activité professionnelle (contrat de travail ou attestation de l’employeur, extrait K-bis de moins de trois mois, copie de la carte professionnelle, etc.) et de son ressources (dernier avis fiscal, taxe foncière, trois derniers bulletins de paie, deux derniers bilans, justificatifs de revenus de capitaux mobiliers, etc.), toute exigence d’autres pièces justificatives expose le bailleur à une amende de 3 000 euros quant au plafond Il convient également de faire preuve d’une extrême prudence lors de l’établissement du cautionnement, afin de limiter au maximum le recours éventuel de la personne qui s’est portée caution aux arguments juridiques qui légitiment son refus de payer les dettes.
« Elle doit être informée et consciente de ses devoirs lorsqu’elle signe ce document. En ce sens, la loi impose un certain formalisme à respecter lors de sa rédaction sous peine de nullité », commente Laurent Brossier. Pour être valide, le contrat doit comporter plusieurs détails, comme le nom du garant, l’adresse du bien loué et le nom du propriétaire. Mais pas seulement. « Le garant est tenu de reproduire à la main tout un ensemble de mentions spécifiques », prévient Julien Savelli. A savoir, le montant du loyer, ses conditions de révision, ainsi qu’un texte qui précise qu’il connaît sans ambiguïté la portée de ses obligations. Il doit également copier, toujours à la main, l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui précise les conditions dans lesquelles prend fin sa responsabilité.
Enfin, pour éviter les mauvaises surprises le jour où vous solliciterez votre garant locataire, deux précautions supplémentaires s’imposent. Commencez par indiquer dans la caution la durée pour laquelle le garant s’est engagé (en règle générale, six ans pour une nue location, soit l’équivalent de la durée du bail initial renouvelé une fois). Motif? « En cas de non écriture noir sur blanc d’une durée déterminée, l’engagement est considéré, de fait, par la loi comme indéterminé. Il s’agit d’un motif de résiliation du cautionnement, qui ne reste alors engagé que jusqu’à la fin du bail initial. Dès que ce dernier est dépassé, le garant peut être retiré à tout moment », note Laurent Brossier. Et d’ajouter : « En tout état de cause, à la fin de l’expiration de la garantie, la garantie ne pourra plus être demandée pour régler les impayés ultérieurs. L’autre point de surveillance repose sur la mention, ou non, de la notion de solidarité du garant dans l’acte.
En l’absence de précision particulière dans ce document, le référentiel est en fait considéré comme « simple ». En particulier, le bailleur ne peut interjeter appel contre la caution pour réclamer le paiement des arriérés qu’après qu’il a assigné son locataire en justice et que la procédure s’est soldée par un échec ou que son insolvabilité a été constatée. En revanche, une fois le cautionnement déclaré solidaire, le propriétaire peut faire appel directement du premier loyer impayé. A noter : Conformément au même principe que le garant « personne physique », un garant peut être une « personne morale ». « Dans ce cas précis, ce n’est plus un tiers qui se porte garant du locataire, mais directement son établissement bancaire », observe Laurent Brossier. En pratique, cependant, cette solution est très rare.
L’assurance loyers impayés: une sécurité sur mesure
Compte tenu des difficultés que peut rencontrer un bailleur pour obtenir le remboursement des loyers dus auprès d’un tiers cautionné, il est possible pour le bailleur de se prémunir contre un éventuel manquement d’un locataire en signant, en son nom propre, une garantie de loyers impayés (GLI) . Le principe est simple : en cas de non-paiement du loyer, le bailleur prévient son assureur qui se substitue alors au locataire et règle les sommes dues. « En contractant cette garantie, explique Eric Durand, un bailleur couvre le risque que son locataire ne paie pas et s’assure ainsi d’être indemnisé quoi qu’il arrive. Vous pouvez également, selon votre contrat, étendre votre couverture à d’autres pertes financières autres que les impayés de loyer. »
Par exemple, au détriment d’un contentieux, d’une procédure ou encore de la remise en état du logement loué s’il a subi des dommages. Problème, contrairement à une garantie individuelle classique, ces assurances ne sont pas gratuites. Et, « si leurs prix varient selon les garanties incluses, les montants de couverture couverts et la durée maximale des indemnités », souligne Julien Savelli, ils diffèrent aussi selon la nature même du contrat. Celle-ci peut être individuelle ou collective. Dans le premier cas, l’assurance est contractée directement par le bailleur auprès d’un assureur, d’un courtier en assurances ou d’une banque ; dans le second cas, celui du contrat collectif, la garantie est ouverte dans le cadre d’un contrat collectif proposé par un professionnel de l’immobilier en échange de la gestion locative du bien. En général, les honoraires appliqués varient entre 2,5 et 4% du montant mensuel du loyer et des charges (les contrats collectifs ont généralement les tarifs les plus attractifs). Soit une contribution d’environ 18,75 à 30 euros par mois pour un loyer de 750 euros.
C’est vrai qu’il s’agit d’une charge supplémentaire pour le bailleur, rappelle Laurent Brossier, « mais dont le montant est déductible des revenus immobiliers déclarés en termes réels ». Attention cependant aux mauvaises surprises avec ce type d’assurance, prévient notre interlocuteur. Car, outre les délais de carence, les franchises, la durée des indemnités et autres plafonds de garantie prévus au contrat, « les assureurs sont très exigeants lorsqu’il s’agit de demander cette garantie et peuvent refuser d’indemniser un propriétaire s’ils constatent que le locataire en arriérés l’ont fait, ils ne répondent pas aux critères de solvabilité qu’ils ont eux-mêmes définis ».
Ces conditions d’éligibilité sont souvent drastiques, notamment en ce qui concerne le revenu net global du locataire par rapport au montant du loyer demandé. Il appartient cependant au bailleur ou au syndic de les vérifier, sans aucun contrôle de la compagnie d’assurance avec laquelle la garantie des loyers impayés est contractée. Ce même risque de non-couverture s’applique à l’assurance loyers impayés souscrite en cours de bail, sauf s’il est possible, lors de la première demande de garantie, d’apporter la preuve à l’appui que le locataire actuel n’a pas connu par le passé les arriérés de paiement de leurs loyers. Et ce, pour une durée fixée par l’assureur.
Visale: un cautionnement réservé à certains locataires
S’assurer que les loyers et charges impayés soient pris en compte immédiatement sans franchise ni délai de carence et surtout sans avoir à débourser le moindre centime pour cette couverture, c’est ce que vous propose le système Visale (visa logement et emploi).
Développé par Action Logement, ce mécanisme de garantie remplace le locataire défaillant dès le premier retard de paiement. Mieux encore, si « Visale ne couvre actuellement que les arriérés de loyer et charges locatives nets d’allocation logement constatés sur les trois premières années du bail, il devrait être déployé dans les prochaines semaines sur toute la durée du contrat de location, dans la limite de 36 mois d’indemnisation », précise Lucie Cahn, directrice générale de l’Association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL), chargée au sein du groupe Action Logement d’organiser la mise en place du dispositif Visale.
Cependant, pour bénéficier de cette garantie, plusieurs conditions doivent être remplies. A commencer par « consentir le loyer à un certain public », poursuit Lucie Cahn. Soit à un jeune de moins de 30 ans, étudiant, travaillant ou en recherche d’emploi. Soit à un travailleur de plus de 30 ans ayant signé un contrat de travail à durée déterminée ou temporaire de moins de 6 mois. Même en CDI tant que vous êtes encore en période d’essai. » Autre obligation : le loyer mensuel demandé (charges comprises) ne doit pas excéder 1300 euros (1500 euros à Paris intra-muros), ni représenter un taux d’effort de plus de 50 % pour le locataire, c’est-à-dire dire qu’il ne doit pas dépasser la moitié de son loyer. le revenu. . Une limitation à relativiser car c’est à lui de garantir son éligibilité à ce dispositif.
Concrètement, explique le directeur de l’APAGL, « avant de signer un bail, le futur locataire doit obtenir un visa certifié par Action Logement. Ce document, qu’il présente ensuite au propriétaire, atteste de son droit à bénéficier du système de caution Visale et précise le montant maximum de loyer pouvant être garanti. Pour que ce visa vous soit délivré, vous devez fournir un ensemble de pièces justificatives vérifiées par nos services. »
Pour activer cette caution, il suffit au propriétaire de s’inscrire gratuitement au système en saisissant sur le site de Visale les coordonnées du visa fournies par le candidat locataire. Il vous suffit de signer le contrat de cautionnement qui vous est automatiquement fourni. Mais attention, prévient Lucie Cahn, « cette opération doit être faite avant la signature du bail. A défaut, la prise en charge des loyers impayés par Visale n’est plus possible. »
De plus, pour éviter que les demandes de prise en charge soient rejetées par Action Logement, le propriétaire doit s’assurer que le montant du loyer (charges comprises) indiqué dans le contrat de location est inférieur ou égal à celui mentionné sur le visa de votre locataire. . De la même manière que vous devez vérifier, si vous envisagez de louer votre bien à deux personnes par le biais d’un même bail, que ce document certifié comporte bien le nom de chacun. Une fois ces démarches accomplies, ne vous inquiétez plus : dans un délai minimal, les sommes dues sont versées au bailleur par Action Logement pour le compte de son locataire. Et ce, même si ce dernier, lors de son inscription, a fourni de faux documents.
« Comme ce sont nos services qui valident ces documents en amont et non le propriétaire, nous sommes seuls responsables en cas d’erreur de parsing », explique Lucie Cahn. Particulièrement attractif, cet appareil présente cependant deux limites de taille. Non seulement les frais de détérioration du logement ne sont pas couverts, du fait des dommages commis par le locataire, mais surtout, la garantie est limitée dans le temps : une fois le nombre maximum de mois d’indemnisation atteint, ne peut être renouvelée . Dans ce cas, il devient difficile, voire impossible, pour un bailleur de convaincre une entreprise de lui fournir une assurance loyers impayés alors que le locataire est déjà connu pour ses fautes.