Bien que nous n’ayons emprunté pour rien ou presque jusqu’à présent, la fin de l’année 2022 est un coup dur pour les candidats à l’immobilier… et à cet égard, 2023 ne s’annonce pas mieux ! Entre la fermeture du robinet du crédit et une usure bloquante, obtenir un crédit immobilier est devenu particulièrement compliqué, tandis que la capacité d’emprunt des acheteurs se réduit à mesure que les taux d’intérêt augmentent. Il n’y a rien de mal!

Moins de crédits octroyés

La forte tendance à l’épargne des Français ces dernières années a permis d’accumuler des sommes colossales, qu’il était jusqu’à présent plus rentable pour les banques d’investir sous forme de prêts, plutôt que de les placer dans des portefeuilles peu rémunérateurs. Il y a ainsi eu « un record de production de crédits sur les quatre premiers mois de 2022, et certaines entreprises ont déjà atteint leurs objectifs annuels à l’été », explique Sandrine Allonier, porte-parole du réseau de courtage Vousfinancer.

Dans le même temps, la forte hausse du taux d’intérêt sur les bons du Trésor (0,30 % en janvier à 2,80 % en novembre), qui sert de référence pour le secteur, et celle du taux d’intérêt sur les placements ont inversé les conditions du marché . Conséquence logique : « Aujourd’hui, il n’est plus rentable pour les banques d’accorder des crédits immobiliers, analyse Sandrine Allonier. Il est plus intéressant pour eux d’investir cet argent. Du coup, les institutions préfèrent ne pas prêter plutôt que de prêter à perte ».

Comme le confirme Maël Bernier, porte-parole du réseau de courtage MeilleurTaux, « certaines banques affichent des taux quasi usuraires, sachant qu’aucun dossier ne passera, tandis que d’autres annoncent directement qu’elles n’accorderont plus de crédit immobilier jusqu’à ce que la situation se stabilise ».

Le taux d’usure, variable d’ajustement

Cette situation de blocage est due au fait que les banques n’ont pas pu remonter leurs taux d’intérêt comme bon leur semble. Afin de protéger les consommateurs de taux inabordables, la loi prévoit un taux d’usure, c’est-à-dire un plafond au-dessus duquel il est interdit d’emprunter. Et attention, c’est là que le taux annuel effectif global (TAEG) incluant tous les coûts, y compris l’assurance, compte.

Cependant, même si la Banque de France actualise le taux d’intérêt tous les 3 mois en fonction des taux pratiqués par les banques, le tout majoré d’un tiers, ce plafond est actuellement en deçà des besoins du marché. Au 1er octobre, il est passé à 3,05 % pour les crédits immobiliers de plus de 20 ans. Sauf qu’un mois plus tard, la plupart des banques affichent des taux d’intérêt de 2,30 à 2,40 % sur cette période, auxquels il faut ajouter l’assurance emprunteur. Résultat : même avec un bon profil ça ne passe pas.

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Vers un repli du marché

La solution? Malheureusement, il n’y a rien d’évident là-dedans. La hausse mécanique du taux d’intérêt tous les trimestres devrait laisser une marge de manœuvre dans l’octroi des dossiers, mais tant qu’elle ne permettra pas aux banques de prêter à des taux d’intérêt rémunérateurs pour elles, elle ne suffira pas à rouvrir sérieusement le robinet du crédit. .

De plus, chaque hausse des taux d’intérêt réduit d’autant la capacité d’emprunt des candidats au logement, alors que les prix de l’immobilier ont augmenté depuis le Covid… Une « double peine pour les acquéreurs », qui devrait faire contracter le marché en réduisant la demande, selon Sandrine Allonnier.

Un constat partagé par Maël Bernier qui ajoute : « Le nombre de vendeurs devrait également diminuer, car ceux qui achetaient à 1 % il y a quelques années attendront pour revendre compte tenu des conditions de prêt actuelles ». Et de conclure : « Nous prévoyons une baisse du marché et une baisse significative des transactions en 2023 ».

Les astuces à exploiter

Face à un contexte hostile, plusieurs ficelles permettent d’obtenir un prêt. Certaines banques proposent des prêts bonifiés aux primo-accédants pour les fidéliser. Selon Sandrine Allonier, « vous pouvez par exemple obtenir 20 € ou 30 000 € à 0,5 % ou 1 % sur 15 ou 20 ans, en plus du prêt classique, ce qui permet de réduire le coût total de votre prêt et la niveau. du TAEG ».

De la même manière, la banque sera plus encline à changer de cap si vous ramenez non seulement vos revenus, mais aussi votre épargne et pourquoi pas votre assurance habitation.

Enfin, vous pouvez miser sur le taux d’assurance emprunteur : si vous en achetez deux, vous pouvez assurer l’un avec les revenus les plus élevés à 60 % et l’autre à 40 % le temps d’obtenir votre prêt. Mais cela ne devrait être qu’une stratégie temporaire ! Dès l’obtention de ce sésame, il vous faudra augmenter votre couverture au plus vite (le tarif usure ne s’applique plus) car il vise à couvrir vos mensualités en cas d’événement majeur (décès, invalidité, même chômage pour les plus complets). Depuis le 1er septembre 2022, vous pouvez à tout moment déléguer l’assurance.