Dans une note publiée mi-novembre, les notaires de France s’inquiètent des dysfonctionnements du taux d’usure, censé être un outil de protection des consommateurs mais qui exclut aujourd’hui du crédit immobilier des emprunteurs parfaitement solvables.

Le 1er octobre, le taux d’usure, taux maximum au-delà duquel les banques ne sont pas autorisées à prêter, a connu, selon les termes de la Banque de France, une « hausse proportionnée et plus marquée qu’en juin dernier », avec « une hausse de 0,48% . pour les crédits immobiliers de plus de 20 ans, et 0,43% pour les crédits immobiliers de moins de 20 ans, les nouveaux plafonds sont donc respectivement de 3,05 et 3,03% »

Inévitablement, les sociétés bancaires ont saisi l’opportunité d’augmenter leur taille. Selon l’observatoire Crédit Logement-CSA, le taux moyen des prêts à 25 ans était de 2,17 % en octobre. Cependant, le taux d’usure est un taux « tout compris » qui couvre donc l’assurance de prêt, les garanties ou encore les frais de dossier. Ce qui laisse de nombreux emprunteurs dans des sueurs froides, c’est qu’ils ont peu de marge de manœuvre en cas d’usure.

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Alors que les courtiers alertaient depuis plusieurs mois sur les conséquences des taux d’usure, c’est maintenant au tour du notaire d’agir. Dans leur note sur la situation immobilière de novembre, ils estiment que l’usure est devenue un problème plus prononcé dans leurs discussions avec leurs clients depuis le début de l’année et que l’impact sur la viabilité des projets immobiliers est plus sévère.

Un goulet d’étranglement qui complique l’accès au crédit

Au cours des derniers mois, les manœuvres de marge des banques commerciales ont été réduites par une réduction de l’écart entre le taux d’usure et le taux de l’OAT à 10 ans (Indicateur des taux de prêt de l’État français, qui est un indice de référence pour l’évolution du marché du crédit en France, éd.). L’offre de crédit devient alors mécaniquement limitée et transforme un nécessaire outil de protection du consommateur en un outil de raréfaction voire d’exclusion du crédit, y compris pour les bons profils n’atteignant pas le niveau d’endettement maximum de 35%. Des hausses insuffisantes ou trop espacées dans le temps des taux d’intérêt, à un niveau différent des taux bancaires, créant ainsi des barrières qui compliquent paradoxalement l’accès au crédit », notent les notaires dans cette étude publiée le 14 novembre.

Pour Pierre Madec, économiste à l’Observatoire français des conjonctures économiques, interrogé par Le Monde, « ce niveau d’usure n’affecte pas les ménages de la même manière. Les plus riches peuvent toujours emprunter et acheter dans des zones tendues, ce qui contribue à y maintenir la pression sur les prix ; ceux qui n’obtiennent plus de crédit sont plus simples, dans des zones moins tendues. Cela signifie que le marché immobilier est comme un crédit à deux niveaux. »

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Après une longue période de sourde oreille, la Banque de France a commencé à changer de ton. « Le niveau d’usure agit sans aucun doute comme un amortisseur, avec des frottements ponctuels contre certains dossiers. Cependant, ce chiffre a nettement augmenté en juillet, puis a été plus fort en octobre et augmentera encore plus fortement en janvier de l’année prochaine, compte tenu de l’effet de base plus élevé, » a reconnu l’agence, citée par La Tribune.

De son côté, s’il renvoie souvent la balle à la Banque de France, le gouvernement semble avoir abordé le sujet par l’intermédiaire du ministre du Logement, Olivier Klein : « Il faut voir si le mode de calcul du taux trimestriel n’est pas trop ancien , voyons si nous pouvons être plus en phase avec la vie quotidienne et la réalité. » Et de s’assurer que des discussions auront lieu avec François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, début novembre.

Le gouvernement temporise

Le 15 novembre, interrogée sur le sujet lors d’une question au gouvernement à l’Assemblée nationale, Olivia Grégoire expliquait que « concernant l’accès au crédit, le gouvernement bougera en 2023. Le gouvernement a déjà fait une déclaration concernant toute la place du sujet et l’impact des taux d’usure. La nouvelle méthode de collecte des tarifs a été appliquée pour obtenir une image plus lisse et plus détaillée du tarif moyen. Par conséquent, le 1er octobre, divers niveaux d’usure ont connu une augmentation significative », a rappelé la Délégation du Ministre chargée des Petites et Moyennes Entreprises, du Commerce, de l’Artisanat et du Tourisme.

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A ce sujet, Olivia Grégoire a pris une explication de la Banque de France. Il existe ainsi déjà deux méthodes de calcul : lorsque la période est favorable aux crédits immobiliers, comme c’était le cas jusqu’en février dernier, la Banque de France se basera uniquement sur le taux moyen des crédits accordés au cours du premier mois du trimestre précédent (ex. avril pour fixer le taux d’usure du trimestre suivant, du 1er juin au 31 septembre).

En revanche, pour déterminer le niveau d’usure durant la période du 1er octobre au 31 décembre et alors que la production de crédits immobiliers a déjà commencé à stagner, la Banque de France va cette fois utiliser une « période étendue » pour ses calculs , c’est-à-dire les données des trois mois précédents (juillet, août, septembre). Une façon de faire qui refléterait plus fidèlement la hausse des taux et éviterait ainsi un écart trop important entre les taux d’usure et l’évolution rapide des taux de crédit. Pas suffisant selon certains courtiers, qui souhaitent par exemple voir le poids assurantiel de l’emprunteur exclu des calculs pour faciliter l’accès au crédit.

Comment alors expliquer ce retard de la part du gouvernement ? « Certains signes suggèrent que l’accès à la propriété n’est pas l’objectif du gouvernement », juge encore Pierre Madec, qui s’interroge : « Le problème avec l’usure, c’est que les pouvoirs publics laissent aux banques la responsabilité de dire qui peut accéder à la propriété. Faut-il assumer que les ménages gagnent peu doivent quand même être locataire ? ».