Les conditions de prêt se compliquent en 2022 en raison de la hausse des taux d’intérêt et de la question de l’usure. Que se passera-t-il en 2023 ? Magnolia.fr décrit tous les critères à remplir pour vous aider à réaliser un projet immobilier en 2023.
Les normes d’octroi en 2023
Établies en janvier 2020 par le Haut Conseil de stabilité financière, puis assouplies en janvier 2021, les règles d’octroi de crédits immobiliers sont juridiquement contraignantes pour les banques depuis janvier 2022. Il n’y a aucune raison pour qu’elles les modifient, le HCSF s’est récemment félicité d’avoir compensé la production de crédits immobiliers. prêts, « sans affecter la dynamique de l’endettement des ménages ».
Dans son huitième rapport annuel présenté mardi 25 octobre, l’agence placée sous la tutelle du ministère de l’Economie et des Finances, a passé en revue l’impact de sa dernière décision sur les normes d’octroi des crédits immobiliers aux particuliers. Le HCSF a indiqué que la production de crédit reste « durable », et est « très supérieure à la moyenne pré-covid qui est déjà considérée comme élevée ». Cette normalisation, selon le Haut Conseil, ne limitera pas l’accès au crédit pour les primo-accédants.
Les mêmes règles s’appliqueront également en 2023, à savoir :
Réticentes au début, les banques commerciales s’y conforment maintenant sans trop s’emballer. Fixée à 20 % de la production trimestrielle, la marge de flexibilité qui leur permet de s’affranchir des règles d’accession à la propriété et d’acquisition en résidence principale n’est que de 13,7 %. . Ce ne sont pas ces limites imposées qu’ils critiquent, mais le niveau d’usure, facteur limitant en 2022.
Le niveau de l’usure en 2023
C’est un sujet de débat depuis des mois quand il s’agit d’hypothèques. Les taux d’intérêt du Riba découragent les ménages, même les ménages qui ont les moyens de rembourser leurs emprunts, car ils créent un effet de cisaillement face aux hausses persistantes des taux d’intérêt.
Calculé trimestriellement par la Banque de France, sur la base du TAEG moyen constaté les trois mois précédents et majoré d’un tiers, le taux d’usure ne suit pas le rythme imposé par les taux d’intérêt. Avec trois longs mois de stagnation, ils privent leurs ménages de leur rêve de posséder un logement, alors que les taux de crédit restent à des niveaux favorables à l’achat immobilier.
La hausse des taux d’usure au 1er octobre 2022 a offert une brève opportunité aux dossiers bloqués les semaines précédentes, mais la hausse des taux de prêt l’a rapidement couverte. Actuellement, le taux d’emprunt moyen sur 20 ans est d’environ 2,30%, pour une usure sur cette durée de 3,05%. Les marges sont faibles pour intégrer tous les autres coûts incompressibles contenus dans le TAEG :
La baisse extraordinaire du nombre de prêts en septembre 2022 s’avère un problème profond qui nécessite une réponse immédiate, avec le risque d’arrêter la production de prêts. Certaines banques ont cessé de distribuer des financements immobiliers, en attendant que l’usure augmente de manière significative, et certains courtiers ont fermé leurs portes faute de pouvoir répondre aux demandes des ménages.
Le nouveau taux d’intérêt usuraire baissera le 1er janvier 2023. Mécaniquement, il doit remonter, en lien avec la hausse ininterrompue des taux d’intérêt. Il y a quelques jours, les banques ont lancé l’idée d’accélérer la hausse de l’usure d’ici 2023 en prenant en compte non pas le TAEG des prêts accordés mais les offres de prêt proposées aux ménages demandeurs.
Quels taux d’emprunt en 2023 ?
Rien ne semble arrêter la course aux taux d’intérêt. Jusqu’où monteront-ils en 2023 ? Jouer Mme Irma est toujours compliqué, surtout avec l’évolution de la situation qui se développe de jour en jour liée au contexte géopolitique. Cependant, il y a deux facteurs qui nous aident à faire des prédictions :
Les économistes s’attendent à ce que les taux de prêt approchent les 3% vers juin 2023, avant de se stabiliser puis de baisser vers la fin de 2023.
Le coût de l’assurance emprunteur
S’il y a un élément qui a peu changé en matière de crédit immobilier, c’est bien le coût de l’assurance prêt hypothécaire. L’année 2022 change la donne avec le vote de la loi Lemoine, une loi clé qui renforce les droits des emprunteurs mais qui a un effet boomerang sur les prix.
Entré en vigueur en juin 2022, ce nouveau règlement contient 3 grandes étapes :
Des économies en 2022 grâce à la loi Lemoine en changeant les contrats, et un meilleur accès à l’assurance de prêt mais des taux d’intérêt en hausse du fait de l’impossibilité pour les compagnies d’assurance d’appliquer une tarification du risque en l’absence de données de santé sur les segments concernés. Selon les courtiers en assurance de prêt immobilier, les taux ont augmenté en moyenne de 20 % depuis la mise en place de la loi Lemoine, mais chez certains prestataires les surcoûts peuvent atteindre 40 %.
En facilitant l’évolution de l’assurance emprunteur, la loi Lemoine renforce également la concurrence, ce qui devrait permettre une meilleure maîtrise des charges pour les emprunteurs d’ici 2023.
Le retour en grâce du PTZ
Face à une flambée des taux d’intérêt, les PTZ ou Prêts à Taux Zéro reviennent sur le devant de la scène. Abandonné pendant deux ans grâce à des taux d’intérêt historiquement bas, ce prêt sans intérêt destiné uniquement aux primo-accédants achetant leur résidence principale vous permet désormais de réaliser d’énormes économies sur votre crédit immobilier.
Sans frais de dossier, le PTZ permet de financer jusqu’à 40% de l’opération totale, et s’accompagne de différés de paiement à partir de 5, 10 ou 15 ans selon les revenus de l’emprunteur. En réduisant le recours aux prêts rémunérés, le PTZ retrouve aujourd’hui toute sa pertinence.
Toujours est-il que l’avenir des PTZ, comme Pinel, est suspendu au projet de loi de finances 2023. Les amendements visant à supprimer les PTZ dans les zones non stressées ne sont heureusement pas retenus. Cet outil peut redevenir un outil clé pour les primo-accédants en cette période de forte hausse des taux d’intérêt des crédits. Les professionnels demandent le rétablissement des PTZ avec un quota de 40% sans discrimination territoriale et une augmentation de 25% du plafond pris en compte pour le calcul du nombre de PTZ.