Sur le net vous pouvez trouver plusieurs simulateurs de prêt immobilier en ligne, des outils gratuits et pratiques qui permettent de calculer divers paramètres, à commencer par votre capacité d’emprunt. C’est la première étape importante avant de demander un financement et de pousser la porte des banques. Ou utilisez un courtier pour négocier plus rapidement avec le bon prêteur.
Simulez votre capacité d’emprunt
Vous avez un projet immobilier ? Savez-vous combien vous pouvez emprunter ? Avant de vous lancer dans la recherche de la maison de vos rêves et dans l’immobilier, il est essentiel d’évaluer la valeur du financement que vous pouvez obtenir auprès des banques.
Votre budget immobilier peut être estimé en quelques clics grâce à une simulation en ligne. L’exercice est simple et rapide, et vous donnera une idée de l’enveloppe que vous pourrez consacrer à votre futur achat immobilier.
Pour évaluer votre capacité d’emprunt, il vous suffit de remplir le formulaire en ligne, en indiquant si vous prêtez seul ou à deux, vos revenus, les éventuelles primes et autres ressources, votre apport personnel, puis les charges que vous conservez après l’opération (prêts en cours, loyer , etc.).
Vous avez 35 ans et vous contractez un prêt à votre compte avec un salaire de 2 500 € par mois pendant 12 mois avec un acompte de 10 000 €. Vous pouvez emprunter jusqu’à 166 308 €, sur la base d’un excellent taux de prêt de 1,83 % sur 20 ans.
Certains simulateurs comme Cafpi vont plus loin dans la distinction entre capacité d’emprunt et capacité d’acquisition. Ce dernier tient compte des frais de notaire et de garantie et s’élève à 162 199 €.
En surfant un peu plus, on obtient une autre valeur avec les simulateurs proposés par les banques où il faut parfois renseigner le département et l’âge. La capacité d’acquisition chute alors à 136 894 € pour un prêt bancaire de 139 524 € avec un taux d’emprunt de 2,01 % et un taux d’assurance emprunteur sur capital emprunté de 0,26 %.
Passez par un courtier
Attention, ne prenez pas les données du simulateur en ligne pour argent comptant. Non seulement ils varient d’un calculateur à l’autre, mais ce sont de simples estimations qui ne tiennent pas compte des politiques commerciales des banques. Le taux de prêt présenté est celui du marché, qui fluctuera à la hausse ou à la baisse selon chaque établissement, son profil également et la qualité du dossier.
Beaucoup d’informations ne sont pas renseignées, mais cela peut modifier les paramètres, sans compter que cela peut remettre en cause la viabilité de votre demande : par exemple, votre âge, votre état de santé et votre profession, qui sont autant de déterminants dans la évaluation du coût de l’assurance maladie crédit logement. Ces frais d’assurance peuvent donc aller du simple au double entre un candidat fumeur et un non-fumeur. Vous avez la possibilité d’affiner ces données à l’aide d’un comparateur d’assurance prêt immobilier et de les reporter sur des simulateurs de prêt immobilier.
Vous pouvez alors calculer le TAEG (Taux Annuel Effectif Annuel), indicateur du coût global de votre prêt car il agrège l’ensemble des frais liés à l’obtention d’un crédit :
Une fois tous ces frais saisis, le TAEG s’affiche, immédiatement comparé au taux d’attrition applicable pour la période considérée. Rouge, vous êtes au-delà de l’attrition et le financement est refusé ; vert et votre abonnement est potentiellement finançable.
Potentiellement, car le dernier mot revient à la banque. Un dossier qui a priori respecte le taux d’attrition et la limite du taux d’endettement peut être laissé de côté, car la banque considère qu’il prend trop de risques. Les simulations en ligne sont toujours données à titre indicatif sur la base des données déclaratives fournies et ne sont jamais contractuelles. Pour affiner le sujet, il faut passer à l’étape suivante.
La solution ? Le courtier hypothécaire, le seul capable de faire une véritable estimation de votre financement, basée sur tous les éléments nécessaires à une analyse personnalisée. Grâce à son expérience, vos réclamations sont matérialisées, avec un budget prévisionnel au plus près, vous permettant de ne segmenter que les biens entrant dans le périmètre de l’action.
Dernières publications
Crédit immobilier : vers une réforme de l’usure en 2023 ?
Le problème de l’usure est le sujet brûlant du moment. Les relations sont tendues entre la Banque de France et les courtiers. Ces derniers remettent en cause une méthode de calcul dépassée, inadaptée à l’évolution rapide des taux d’emprunt. En conséquence, des milliers de maisons sont privées d’hypothèque en raison du taux d’attrition. De nombreux professionnels réclament une réforme de ce mécanisme qui, au lieu de protéger les familles, les empêche désormais d’accéder à la propriété. Taux d’attrition : protection contre les pratiques abusives Pendant des mois, des milliers de familles ont reporté sine die leur projet immobilier parce qu’on leur avait refusé un financement bancaire. Non pas qu’ils ne soient pas des solvants, mais le plafond de verre de l’usure bloque leur demande. Pour comprendre le phénomène, il faut se rappeler ce qu’est un taux d’usure et comment il est défini. Le taux d’usure est le taux annuel effectif global maximum que les banques commerciales ne peuvent pas dépasser. Ce taux limite légal exprime le coût global maximum autorisé et contient l’ensemble des coûts liés à l’octroi du crédit. En matière de prêt immobilier, outre les intérêts, il existe plusieurs charges incompressibles : droit d’enregistrement, garantie (hypothèque, privilège du prêteur) et primes d’assurance pour l’emprunteur. D’autres frais peuvent être inclus dans le calcul du TAEG si requis par la banque (estimation du bien, frais d’ouverture et de tenue de compte, commission de courtage). Le taux d’attrition est calculé trimestriellement par la Banque de France sur la base du TAEG moyen constaté le trimestre précédent et majoré d’un tiers. Il y a donc un délai d’au moins trois mois entre la détermination de l’attrition et la prise en compte de l’évolution des taux d’intérêt. Un écart d’autant plus important que les taux sont négociés plusieurs mois avant la signature de l’offre de prêt. Cette inertie d’usure a pour conséquence de ralentir l’accès au crédit immobilier dans le temps. période de hausse brutale et continue des taux d’intérêt due à un phénomène redouté : l’effet ciseau. Solvable mais pas de crédit ! Les premières victimes de cet axe sont les familles modestes et les primo-accédants. Souscripteurs de taux d’intérêt plus élevés et de durées de financement plus longues, ces profils ne peuvent pas emprunter, car le seuil d’usure trop proche du taux de prêt laisse très peu de marge de manœuvre pour intégrer tous les autres coûts dans le TAEG. Ils ne sont plus les seuls à échouer. En juillet 2022, près de la moitié des demandes de prêt hypothécaire ont été mises en attente en raison de l’usure. Beaucoup d’entre eux concernent des ménages parfaitement solvables dont le taux d’endettement est toutefois inférieur aux 35 % imposés par les autorités financières depuis janvier 2021. L’espoir est revenu avec la révision des taux d’usure au 1er octobre 2022. Mais les 48 points de base supplémentaires pour les prêts de 20 ans ou plus (3,05 % au lieu de 2,57 %) sont rapidement consommés par la hausse des taux d’intérêt. Une augmentation de l’usure sera donc bientôt insuffisante compte tenu de la dégradation actuelle et future des conditions de refinancement des banques et de leurs répercussions sur les grilles de taux. L’aide d’un courtier hypothécaire est plus que jamais essentielle pour optimiser vos chances d’obtenir du financement pour votre projet immobilier. Seul un professionnel peut négocier d’égal à égal avec les banques dans un contexte compliqué où certains établissements ont tout simplement fermé le robinet du crédit jusqu’à ce que la situation se normalise. Comment réformer l’usure ? Il est en effet anormal et inacceptable qu’un mécanisme destiné à protéger les consommateurs empêche des familles solvables de réaliser le projet de leur vie et d’attendre que les taux d’usure augmentent pour peut-être accéder au crédit et finir par peser plus. Un constat qui glace les courtiers, premiers témoins de l’angoisse et de l’incompréhension des candidats écartés. Beaucoup appellent à une réforme de l’usure, sans que la solution préconisée fasse consensus. Certains appellent à un changement de méthode de calcul, au moins temporairement à titre exceptionnel, comme le prévoit la réglementation, en cas de variation brutale du coût des ressources bancaires (article L.314-8 du code monétaire et financier Code). C’est un « non » catégorique du côté de la BdF qui a annoncé dans un communiqué le 20 septembre que la décision de laisser inchangée la méthode de calcul est un choix politique en période d’inflation galopante. D’autres suggèrent de revoir l’usure tous les mois pour se rapprocher de la réalité sur le terrain, mais la charge administrative liée à la récupération rapide des données rend cette option irréalisable. Les législateurs prennent également la question au sérieux. Selon Emmanuel Provost, directeur général d’Afi Esca Patrimoine, un amendement à la loi de finances 2023 a été déposé la semaine dernière et prévoit de supprimer l’assurance emprunteur du calcul de l’attrition. Il serait juste de ne pas prendre en compte les assurances dans le TAEG car cela dépend du profil de l’emprunteur et non du système. On n’a pas fini d’entendre parler de l’usure et de son incapacité à réguler décemment l’accès au crédit immobilier. La France a les taux d’usure des prêts immobiliers les plus bas au monde, et sans doute les plus stupides au monde.
Crédit immobilier octobre 2022 : au secours, un courtier !
La bonne nouvelle au début d’octobre est la hausse des taux d’attrition. Le mauvais, la énième hausse des taux d’intérêt. Si vous avez un projet immobilier, ne tardez pas pour éviter les blocages que nous connaissons depuis quelques semaines. Et pour optimiser vos chances, passez par un courtier en crédit immobilier, seul professionnel capable de négocier au mieux avec les banques. Vive l’augmentation de l’usure ! Tout le monde l’attendait, l’augmentation des taux d’usure au 1er octobre 2022 est arrivée. Après des mois d’attrition à des creux historiques, les valeurs ont augmenté pour le quatrième trimestre de l’année, avec des prêts d’une durée de 20 ans ou plus en hausse de 48 points de base. Au lieu de 2,57%, le TAEG (Taux Annuel Effectif Annuel) que les banques ne doivent pas dépasser lors de l’octroi d’un crédit immobilier sur ces échéances s’élève désormais à 3,05%. Pour les prêts d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans, l’usure s’est établie à 3,03%, contre 2,60% au trimestre précédent. N’oubliez pas que le TAEG comprend tous les frais liés à l’obtention d’un crédit, et pas seulement les intérêts : nantissement, frais de dossier, frais d’ouverture et de tenue de compte, assurance emprunteur, et éventuellement frais de courtage. Va encore s’écraser ! Pourquoi cette augmentation significative de l’usure est-elle une bonne nouvelle ? Car cela permettra à des milliers de dossiers refusés de repasser l’examen bancaire. En juillet 2022, le niveau d’attrition trop faible a empêché près de 50 % des demandes de financement d’aboutir. Un phénomène extraordinaire qui a suscité la colère et l’indignation des courtiers. Comment une hypothèque peut-elle être bon marché mais inabordable? Absurde! Le mouvement de contestation atteint son apogée le 20 septembre avec une manifestation de courtiers devant la Banque de France. L’usure accrue suffira-t-elle? Probablement pas, car les taux d’intérêt ne continuent pas d’augmenter. Avec la nouvelle hausse des taux en octobre, l’effet bénéfique de la hausse de l’usure devrait être de courte durée. durée. Encore une fois, malgré des conditions de crédit toujours attractives (2% en moyenne sur 20 ans), le problème de l’usure se fera au détriment des demandeurs de crédit, les privant de leur propre logement, non pas à cause de l’insolvabilité mais par un couperet usuraire . Empruntez-le maintenant ! La fenêtre d’opportunité se rétrécit donc à mesure que les taux d’intérêt remontent, se dirigeant tout droit vers une autre hausse dans les semaines à venir, en ligne avec la politique monétaire de la Banque centrale européenne. L’institution envisage de relever ses taux directeurs pour la troisième fois en moins de trois mois. Le taux de refinancement des banques commerciales tombera à 2 % en octobre (il était de 0 % jusqu’en juillet 2022) et pourrait remonter en décembre. Le dernier trimestre 2022 sera donc difficile pour tous ceux qui cherchent à financer leur projet immobilier. Il faut se dépêcher de profiter du léger amincissement offert par l’augmentation des taux d’usure. Dans deux voire trois semaines, l’écart entre les taux bruts (hors coût de l’assurance de crédit immobilier et hors coût des cautions) et le taux légal maximum risque d’être trop faible pour éviter l’effet ciseau. Vite un courtier ! Plus vous attendez, moins vous avez de place pour obtenir votre financement, et si la chance vous sourit, ou plutôt au banquier, plus votre crédit vous coûtera cher. C’est la ruée pour aller le plus vite possible et présenter un dossier qui tient. Pas de temps à perdre! Passez par un spécialiste du crédit pour gagner. Avec un courtier, vous allez droit au but ! La comparaison n’est pas certaine, mais en matière de crédit, l’exercice est la clé. Oubliez le processus fastidieux de comparaison des offres avec le courtier, puis de négociation avec les banques pour eux. plus réceptif à votre profil. Avant de mettre les établissements en concurrence, le courtier garantit la qualité de votre commande. Il vous permet d’optimiser le montage de votre dossier, en veillant à l’exhaustivité des pièces à présenter, ainsi qu’à vous conseillant de valoriser votre apport personnel, en y ajoutant, si nécessaire, une aide publique à laquelle vous avez droit (PTZ pour les primo-accédants). Octobre pourrait donc être le mois de la ruée vers les crédits immobiliers. Le contexte nous oblige à accélérer le processus, au risque d’engorger les banques. Avec un courtier et de bons antécédents, votre commande se retrouvera au sommet de la pile.
Crédit immobilier au T4 2022 : une hausse de l’usure bientôt insuffisante
Tout le monde se réjouit de la révision à la hausse des taux d’attrition pour le dernier trimestre 2022. Les médias parlent d’une bouffée d’air frais, avec un taux plafond à plus de 3% qui devrait permettre de débloquer un certain nombre de dossiers refusés. Toutefois, la fenêtre d’opportunité risque d’être de courte durée et les marges de manœuvre rapidement insuffisantes si les évolutions de l’environnement monétaire continuent de se détériorer. Réévaluation des taux d’usure Comme annoncé par la Banque de France fin septembre, les taux d’usure ont été revus à la hausse pour le dernier trimestre de l’année 2022. A compter du 1er octobre 2022 et pour le reste du trimestre, les taux que les banques ne doit pas dépasser lorsque les prêts hypothécaires sont fixés comme suit : Taux d’attrition T3 2022 Taux d’attrition T4 2022 Prêts à taux fixe < 10 ans 2,60 % 3,03 % Prêts à taux fixe entre 10 ans et < 20 ans 2,60 % 3,03 % Prêts à taux fixe > 20 ans 2,57 % 3,05 % Prêts à taux variable 2,45 % 2,92 % Prêts relais 2,99 % 3,40 % Le désir de crédit professionnels de voir les taux d’usure augmenter était donc accordé, sans pour autant avoir à crier victoire. Le 20 septembre, la manifestation historique des courtiers devant la Banque de France n’a fait que rassurer qu’il n’y avait ni mépris ni déni de la profession ; ses revendications, à savoir l’obtention d’une majoration exceptionnelle et dérogatoire de l’usure au 1er octobre, étaient restées lettre morte, le gouverneur de la BdF, François Villeroy de Galhau, réaffirmant la mission de protection de l’usure et ratifiant son calcul conformément avec les dispositions légales. Pour rappel, les taux d’attrition sont fixés chaque trimestre sur la base des taux annuels effectifs moyens accordés par les banques et majorés d’un tiers, le TAEG étant le p norme maîtresse pour le coût total d’un prêt immobilier car elle contient tous les frais exigés par le prêteur pour accorder le financement : intérêts frais de dossier frais de garantie (hypothèque, caution) primes d’assurance emprunteur. Déverrouillez certains dossiers Cependant, il s’agit de la première augmentation significative de l’usure depuis des mois, car les taux de prêt pratiqués par les banques augmentent depuis début mars. Cet ajustement montre bien le décalage évident entre la réalité du marché et sa prise en compte dans les taux d’usure. Cet effet de latence de plusieurs mois illustre le caractère inapproprié de l’usure en présence d’une variation brutale des taux d’intérêt. Les malheureux demandeurs de crédit immobilier de ces dernières semaines ont donc l’opportunité d’en profiter pour représenter leur cause. Avec 48 points de base supplémentaires pour les prêts de 20 ans ou plus, ils bénéficient d’une ouverture pour enfin rester en dessous du seuil d’usure. Un nouveau test à réaliser au plus vite alors que l’on observe une nouvelle hausse des taux en octobre 2022. Ce nouveau réajustement des taux d’intérêt annihile déjà l’effet bénéfique de la hausse des taux d’usure dans certaines banques, quand le taux de prêt à 20 ans parfois dépasse 2,50 %. L’Union des intermédiaires de crédit en appelle à la responsabilité des banques pour ne pas étouffer à nouveau le marché avec un ajustement intempestif des barèmes en fin d’année, mais les établissements de crédit sont bloqués dans le contexte monétaire. Nouvelle détérioration du marché Les banques avaient prévu de revoir leurs barèmes bien avant la publication des nouveaux taux d’usure en raison de la détérioration des conditions de refinancement. La Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs de 50 points de base fin juillet, avant d’appliquer une nouvelle hausse des taux de la BCE en septembre. Compte tenu de la sévérité de l’inflation, qui atteint chaque mois un nouveau pic dans la zone euro, la BCE n’entend pas s’arrêter là et pourrait devoir augmenter ses taux d’intérêt de 75 points supplémentaires lors de sa prochaine réunion en octobre et décider d’une autre hausse en décembre. Le taux de refinancement des banques commerciales devrait donc atteindre très prochainement au moins 2 %, contre 0 % il y a moins de six mois. Un changement radical qui se heurte à l’évolution de l’OAT 10 ans. Le rendement de la dette française à 10 ans était d’environ 1,9 % au troisième trimestre 2022 et le dernier point se situe autour de 2,50 %. Comme il est difficile de prédire la trajectoire des obligations, qui réagissent au rythme des bouleversements politiques et économiques, il serait présomptueux de jouer à Cassandre. Pourtant, l’effet d’inertie atavique des taux d’attrition se manifestera rapidement si les taux du marché accélèrent à la hausse. Une réforme structurelle de l’usure est plus que jamais nécessaire pour aborder l’année 2023 sur des bases solides. N’arrêtons pas de le répéter : le crédit immobilier reste bon marché, avec des taux d’emprunt de 2 % dans 20 ans, voire 3 % demain, mais inabordable en raison d’une usure incompatible avec l’évolution rapide du marché.