Il est impossible d’emprunter au-dessus du taux d’intérêt supérieur calculé par la Banque de France. Mais il existe des solutions pour faire baisser le taux du crédit immobilier que votre banque est prête à vous accorder.

Taux d’usure. C’est un terme qui revient sur toutes les lèvres depuis cet été, du moins pour ceux qui cherchent à acheter un bien immobilier. Car si son objectif principal est de protéger les emprunteurs de la pratique des taux d’intérêt abusifs par les établissements de crédit, le taux d’intérêt usuraire bloque aujourd’hui l’accès au financement pour certains d’entre eux.

Le taux d’usure fait en fait référence au taux annuel effectif global (TAEG) le plus élevé auquel les banques peuvent prêter de l’argent. L’effet secondaire qu’il a causé récemment est dû à sa méthode de calcul, qui déroute les courtiers en prêts hypothécaires depuis des mois. Pour le calcul et l’actualisation trimestrielle, la Banque de France suit la méthode légale basée sur les taux de change pratiqués par les établissements bancaires au cours des trois mois précédents.

Le problème, c’est qu’en période d’inflation galopante comme celle que nous vivons, les banques n’hésitent pas à remonter leurs taux pour accorder leurs violons à ceux de la Banque centrale européenne. Laquelle relève progressivement ses trois taux directeurs pour lutter contre la hausse de l’inflation. (Plus de détails dans notre article dédié.) La conséquence ? Les emprunteurs sont pris entre les taux d’intérêt les plus élevés auxquels ils peuvent emprunter, d’une part, et les taux d’intérêt de plus en plus élevés des banques, qui sont également obligées de payer de plus en plus pour se refinancer, d’autre part.

Le nombre de prêts bancaires approuvés au 3ème trimestre 2022 est inférieur de 28% à celui du même trimestre de l’année précédente

En conséquence, le nombre de prêts bancaires accordés au 3e trimestre 2022 a diminué de 28% par rapport au même trimestre de l’année précédente, selon le dernier Observatoire du crédit logement/CSA. L’erreur sur le taux d’attrition, mais pas que, la nuance de Crédit Logement : « Des restrictions sur l’ajustement de leur taux (paramètre du taux d’attrition) et en suivant les recommandations du HCSF sur la durée et l’apport personnel, les banques ont limité leur offre à des catégories de clients, ce qui leur permet d’assurer leur rentabilité». (Cliquez ici pour plus d’informations sur le dernier Observatoire Crédit Logement / CSA).

S’il n’est pas possible d’emprunter à un taux supérieur au taux d’usure calculé par la Banque de France, il est toujours possible de baisser son TAEG pour que cela entre en jeu. Voici nos conseils.

Jouez sur l’assurance emprunteur

L’assurance de votre emprunteur représente une part non négligeable du coût total de votre crédit immobilier. Prenons par exemple un emprunt de 250 000 euros contracté sur une durée de 20 ans. Avec le taux d’assurance de 0,34 % affiché par défaut dans l’estimateur de mensualités du courtier Meilleurtaux, l’assurance emprunteur est de 17 000 €. Soit 22% du coût total du crédit, qui atteint 79 128 euros (calcul effectué sur la base du taux d’intérêt moyen des « bons » dossiers au 17/10/2022). (Cliquez ici pour le salaire que vous souhaitez gagner si vous souhaitez emprunter 250 000 €.)

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Alors n’hésitez pas et faites concurrence lorsque votre banque vous propose un contrat d’assurance habitation pour baisser vos frais d’assurance emprunteur et in fine votre taux d’intérêt annuel. Si vous souhaitez trouver l’offre la plus intéressante pour vous, vous pouvez vous adresser directement ou par personne interposée aux établissements bancaires ou aux réseaux d’assurance. Beaucoup d’entre eux proposent des sites de comparaison en ligne que vous pouvez utiliser pour utiliser leurs services.

Autre conseil si vous louez à deux : jouez sur la quote-part d’assurance. Par défaut, un quota de 100 % vous sera proposé, mais vous pouvez également opter pour un quota de 50 %. Si on prend comme exemple un prêt immobilier d’un montant de 250 000 euros, si on le contracte en couple, chacun sera couvert à hauteur de 125 000 euros. En cas de décès de l’un des deux contractants, le survivant n’a que sa part du crédit de règlement.

Négociez vos frais de dossier

N’oubliez pas de négocier les frais de dossier. Ces derniers sont pris en compte dans le calcul du TAEG, et obtenir une remise sur leur montant peut vous permettre de prétendre à un taux de prêt inférieur au TAEG.

Empruntez au bon moment

Dans le dossier de demande de prêt, vous devez joindre les 3 derniers bulletins de salaire si vous êtes salarié (ou les 3 derniers bilans si vous êtes commerçant, artisan, indépendant, etc.) et les relevés bancaires des 3 derniers mois. En acceptant de demander un prêt après avoir versé une prime et/ou obtenu une augmentation annuelle, vous augmentez vos chances de passer dans le réseau à taux plus élevé. De quoi passer d’un « bon » à un « très bon » dossier, par exemple. Cela vous donnera droit à des taux d’intérêt inférieurs à ceux auxquels vous auriez été admissible quelques semaines plus tôt.

Augmentez votre apport personnel

La banque vous demandera généralement un apport personnel de 10% pour approuver le financement. Si nous prenons l’exemple de notre prêt de 250 000 euros, cela signifie que vous devrez prévoir un apport personnel de 25 000 euros. Si cela ne tient qu’à vous, augmenter la proportion de votre apport personnel à 20 voire 30 % du montant du prêt demandé peut faire baisser drastiquement le taux d’intérêt que la banque sera prête à vous accorder, au fur et à mesure que vous réduisez le montant du prêt. . Bien que ce soit la solution la plus évidente, c’est aussi la plus difficile à mettre en œuvre.

Empruntez sur une durée plus courte

Encore une fois, vous devez avoir des fonds pour utiliser cette astuce. Mais emprunter pour une durée plus courte entraîne automatiquement une baisse du taux d’intérêt. L’inconvénient est que les mensualités à rembourser seront plus élevées. Votre niveau d’actif doit donc être suffisant pour rester en dessous du plafond d’endettement de 35%, assurance emprunteur comprise.