S’assurer de la solvabilité du locataire est une mission importante d’un agent immobilier.

En cours de bail, le bailleur entend encaisser les loyers de façon régulière, ce qui permet de régler les charges non locatives liées au bien loué ou encore de rembourser l’emprunt contracté pour l’acquérir. L’application de la garantie de paiement des loyers dépend de la situation du locataire.

La solvabilité du locataire

Un agent immobilier, propriétaire d’un bail ou régie a l’obligation de vérifier la capacité de paiement du locataire avant de conclure un bail. En cas de négligence, il peut être condamné à verser une indemnité au bailleur d’un montant égal au montant total des loyers impayés. Il existe une jurisprudence abondante sur ce sujet : l’agent immobilier doit procéder à des vérifications sérieuses et tirer des conclusions : déconseiller au bailleur de signer un bail avec un candidat locataire qui ne présente pas de garanties suffisantes pour le paiement du loyer, ou qui ne même fournir le propriétaire. louer un candidat qui ne remplit pas les conditions de solvabilité. L’agent immobilier suit également les mêmes principes lors de la vérification de la solvabilité d’éventuelles garanties. Les documents qu’un agent immobilier peut demander à un candidat locataire ou garant sont limités par la réglementation. Ils sont définis par le règlement du 5 novembre 2015.

Le dépôt de garantie

Traditionnellement, il sert à s’assurer que le locataire remplit ses obligations locatives. A la fin du contrat de location, le gestionnaire prélève sur le dépôt de garantie, à la place du locataire, les sommes qui restent dues au bailleur et pour lesquelles ce dernier pourrait être conservé. Par conséquent, les loyers ou les frais impayés peuvent être prélevés sur le dépôt de garantie.

Si la loi du 6 juillet 1989 s’applique au contrat de location, le montant de la caution est réglementé. Ainsi, en location meublée (hors bail mobilité), deux mois de loyer peuvent être fixés. La diminution de ce montant représente un risque pour le bailleur, qui doit expressément y consentir après en avoir été informé par son représentant.

La solidarité entre locataires et cautions

Une clause de solidarité vous permet de réclamer tous les loyers et charges à un seul locataire. Le rédacteur du bail doit y saisir en urgence pour la protection du bailleur, son mandant. L’assurance GLI exige généralement que le contrat de bail contienne une telle clause. Il doit être rédigé avec soin pour offrir un maximum de sécurité au bailleur et en tenant compte des différentes situations de location : copropriété du bail ou indivision.

Le cautionnement

Le cautionnement est une obligation attachée à un contrat de bail, qui en principe ne peut être cumulée avec une assurance garantissant les obligations locatives du locataire. La personne qui se porte caution est généralement proche du locataire. Une banque ou un établissement financier peut également se porter garant.

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En cautionnant, le garant s’engage à payer les sommes dues par le locataire, si ce dernier ne les paie pas. La garantie est conclue par écrit. Elle est soumise au strict formalisme requis sous peine de néant. La garantie est signée à la main : l’utilisation d’une signature électronique n’est pas possible dans le cas des contrats de location résidentielle selon la procédure en vigueur. Le garant est solidaire des arriérés de loyer et renonce généralement au bénéfice de discussion et de partage. Ces déclarations sont essentielles. Ils vous permettent d’exiger immédiatement du garant le paiement des dettes impayées.

Les aides au logement

Il existe trois types d’allocations de logement. Selon sa situation personnelle, le locataire peut bénéficier de l’une ou l’autre des aides mentionnées. Leur somme est calculée de la même manière. Le locataire joint à sa demande une attestation de loyer remplie par un agent immobilier, mandataire du bailleur, sur formulaire Cerfa. L’allocation logement peut être versée directement au propriétaire (gérant), en tant que tiers payant. Cette solution est à recommander, elle limite le montant des impayés. GLI définit généralement l’assurance.

Le syndic avisera le locataire de son départ dans un délai d’un mois à compter du jour du déménagement ou de la fin du bail. Ce délai peut être prolongé d’un mois si le bailleur prouve qu’il ne lui était manifestement pas possible de signaler ces événements dans un délai d’un mois. Il appartient également au syndic d’informer la CAF ou la MSA des loyers impayés.

L’assurance loyers impayés

L’assurance loyers impayés, GLI, est une couverture volontaire. Les garanties sont définies dans le contrat d’assurance. Souvent, l’assurance ne garantit le paiement du loyer qu’après un délai de carence et dans un certain délai. Le GLI prévoit généralement le versement d’une allocation logement au syndic d’une part et un échéancier à respecter si le locataire ne la verse pas d’autre part. Vous devez impérativement vous référer au contrat d’assurance, le non-respect des obligations contenues dans le contrat entraînera la perte de la garantie : alors la responsabilité du conducteur s’ensuivrait.

La garantie Visale

La garantie Visa a été créée par le groupe Action Logement (anciennement 1% Logement). Le dispositif n’est pas soumis à réglementation : les informations disponibles sont agrégées sur le site Visale. Le locataire crée son dossier sur le site et reçoit une caution avec un numéro unique, qui se formalise par un visa. Le bailleur crée sa propre surface, vérifie les conditions de garantie et l’accepte sur place. Il obtient son dernier contrat. Visale impose au bailleur de déclarer les impayés et les pertes locatives. La fiche d’information est disponible sur le site.

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