Plusieurs héritiers, tous propriétaires
> En effet, les héritiers sont indivis depuis le décès de leur parent, jusqu’au partage ou jusqu’à la vente des biens de la succession. Dans une telle situation, les enfants se retrouvent au décès de leur deuxième parent, les frères et sœurs au décès de l’un d’eux célibataire et sans enfant… Partage.La propriété est divisée comme un mille-feuille en autant de parts que il y a des héritiers », explique Murielle Gamet, notaire à Paris.
> Courte étape, la copropriété peut aussi être de longue durée. Liquidités, placements, les objets du défunt sont, en général, rapidement partagés, mais sa maison peut rester en indivision pendant de longues années.
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> Si la maison n’est pas vendue rapidement pour régler les droits de succession, elle peut devenir la résidence secondaire des héritiers ou être mise en location pour produire des revenus communs, par exemple. Me Gamet raconte : « Deux frères ont tenu une maison ensemble pendant trente-cinq ans. Une entente parfaite régnait entre eux. A 80 ans, dans le cadre d’opérations de transmission de leur patrimoine à leurs enfants, ils ont choisi de partager entre eux, comme ainsi que de ne pas continuer la propriété commune pour la prochaine génération.
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Les droits de chacun
> Si le parent décédé n’a fait ni donation ni testament, la propriété est partagée à parts égales : ses enfants ont des droits identiques sur la maison ou l’appartement. S’il y en a trois, chacun a droit à un troisième.
– Mais le parent pourrait, par testament, favoriser l’un d’eux en prévoyant, par exemple, d’attribuer un quart à deux de ses enfants et un demi au troisième. Cette différence joue un rôle dans la décision, et dans le cas d’une location, tout le monde ne reçoit pas la même part du loyer.
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> Autre cause d’inégalité : le partage d’autres biens hérités.
Exemple : Le bien de Pierre est composé d’un appartement familial d’une valeur de 300 000 €, 50 000 € d’investissement dans un appartement d’une valeur de 150 000 €, soit 500 000 € au total. Ses deux enfants, Paul et Léa, devraient toucher chacun 250 000 €. Un partage partiel est fait : Paul touche le loyer, Léa les investissements. Sur l’appartement familial resté en copropriété, le fils en gardera un tiers, car il a déjà perçu 150 000 € sur les 250 000 € et Léa prendra en compte les deux tiers des 50 000 € d’investissements.
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Garder la maison en indivision
> La copropriété n’est permanente que s’il y a bonne entente entre les héritiers. Cela comprend l’accord sur l’utilisation et le partage des charges (assurances, taxe foncière, travaux, électricité, eau, etc.).
> Qui prend les décisions ? Le Code civil prévoit les règles de la majorité. L’unanimité est nécessaire pour les décisions importantes (vente du bien ou cession) et la majorité des deux tiers pour l’administration courante (nomination du gérant, travaux à effectuer). Si vous êtes trois héritiers égaux, ces choix doivent être faits par au moins deux d’entre vous. N’oubliez pas d’en informer le tiers, sinon il pourrait refuser de payer sa part.
– Les actes dits de tutelle tels que la résiliation, la souscription du contrat d’assurance peuvent être effectués par une personne sans l’accord des autres, si le coût n’excède pas plusieurs centaines d’euros.
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> Pour préserver la paix familiale, il est dans votre intérêt d’envisager une convention de copropriété. Cet écrit, signé par tous les copropriétaires, doit être dressé devant notaire immobilier. Il est publié au bureau des hypothèques. « L’accord définit : qui fait quoi ? Qui gère ? Comment sont prises les décisions ? Qui représente la collectivité vis-à-vis des tiers ? Il peut être stipulé qu’en dessous d’un certain montant de travaux – par exemple 1 000 € – le gestionnaire peut agir seul sans l’accord des autres copropriétaires », précise Me Gamet.
> Paiement des frais et des travaux.
« Les charges courantes telles que les assurances, l’électricité, la taxe foncière et le coût des travaux doivent être supportées par tous au prorata des droits dans la propriété commune. Si les héritiers sont égaux, chacun paie la même somme », explique Me Gamet.
– Première façon de procéder : le gestionnaire avance les fonds, puis se fait rembourser. Mais il doit avoir l’argent nécessaire.
– Il est préférable d’ouvrir un compte au nom des copropriétaires, alimenté avec l’argent hérité et en versant chacun, une fois par mois ou une fois par an. Selon Me Gamet, « l’utilisation du compte joint est parfois abandonnée en raison des frais bancaires et de la nécessité pour tous les copropriétaires d’avoir de la trésorerie ». Autre point de tension : lequel des copropriétaires peut le faire fonctionner ? gestionnaire ou plusieurs d’entre eux ? ». A la fin de l’année, un bilan doit être établi, comme en copropriété, avec la somme des recettes, des dépenses, du solde. Là encore, l’accord et la confiance doivent régner.
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Prévenir les conflits
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> Le financement des travaux. Les héritiers n’ont pas tous les mêmes revenus ni la même capacité à faire face aux charges. Certains peuvent temporairement ou plus définitivement ne pas participer du tout. Le risque : Si vous n’effectuez pas les travaux d’entretien nécessaires, le bien se dépréciera.
– Une des solutions est d’accepter d’étaler les paiements ou de faire une reconnaissance de dette. Cela permet à la personne qui a avancé le coût d’être remboursée si la propriété est divisée ou vendue. Autre possibilité : sortir de la copropriété.
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Des temps d’occupation déséquilibrés
– Et si la personne la plus riche payait le travail sans obtenir l’accord des autres ? En cas de travaux nécessaires à la conservation de la maison, les autres copropriétaires doivent payer leur quote-part (Art. 815-13 du Code civil). Cette indemnité peut être demandée par celui qui a payé les travaux, au moment du partage ou de la vente du bien, mais aussi dans les cinq ans après les frais (
« Un bien en copropriété appartient à tous les copropriétaires, ce qui veut dire que chacun doit avoir les clés pour s’y rendre. Si une seule personne l’utilise, il doit payer un loyer aux autres », précise Me Gamet.
> Si l’un a souvent la maison et que l’autre n’y va jamais, des tensions surgissent quant à la répartition des charges et du travail. Chacun doit leur payer leurs droits à la propriété commune.
Plusieurs générations propriétaires
– Il peut être prévu dans la convention de verser une indemnité au compte joint par jour d’occupation et par personne. Pour les hébergements de vacances, pensez également à un calendrier de présence.