Les témoignages de loyers impayés, de dégradations, d’occupations, etc. se multiplient. Être propriétaire devient de plus en plus compliqué. Principalement parce qu’il doit composer avec la lourdeur de l’appareil administratif de la justice. Comment faire?

La perte entre les propriétaires n’a pas de géographie. Eh bien, à Rochefort-du-Gard, le malheur de Martine Garofalo, qui a pu récupérer sa maison, occupée par un squatteur. Le retraité de 75 ans, dont l’état a déplacé la France, a dû reprendre possession de son bien après des loyers impayés et d’autres dépenses. C’était le prix de la paix retrouvée.

Il y a Sylvie Gnassia, propriétaire d’un F3 à Pézenas, qui veut récupérer son bien pour que sa fille puisse y rester. Son locataire, d’une vingtaine d’années, refuse de partir. « Pourtant, je lui ai donné un préavis d’un an avant la fin du bail, bien au-delà des 6 mois réglementaires », a-t-il expliqué. en vain « Il n’est même pas arrivé à la procédure de conciliation », a-t-il ajouté, notant amèrement que sa propriété « est désormais complètement ruinée ».

« Il y a pour 30 000 € de travaux »

C’est aussi l’histoire de Solange Freu, dont la maison, à Coursa, dans l’Aude, est occupée… depuis 2017. « Le locataire a depuis cessé de payer le loyer, mais ils ne sont pas reconnus comme squatteurs », a-t-il assuré. désabusé, en mars dernier à Midi Libre. Il y a quelques semaines, il a réussi à récupérer sa maison. Mais il le trouve dans un état de dégradation très avancé. « Il y a un travail qui vaut au moins 30 000 euros. » S’y ajoutent 35 000 euros de loyers impayés et 8 500 euros de frais occasionnés par la procédure.

Il y a aussi le cas de Christiane Clavel et son amie, à Lattes, près de Montpellier. Deux octogénaires qui veulent vendre leur maison, mais ne peuvent pas. Un de leurs locataires refuse de partir. Enfin, le cas de Julie Martinelli, dont l’appartement à Montpellier, un F4, qui accueille une famille de 8 personnes, ne peut être restitué pour y habiter. « Plusieurs visites des services municipaux d’hygiène concluent que c’est de l’indécence, raconte-t-il. Pourtant, à chaque fois j’ai fait les travaux demandés. Mais mes locataires se dégradent un peu plus entre les deux visites. Et aussi, ils interdisent aux entreprises de venir réparer.

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« Nettement moins d’expulsions »

Avec l’épisode du Covid, on peut craindre une recrudescence des contentieux. « Il n’y a pas beaucoup d’évolution avec le Covid, précise Frédéric Malquier, président de la Fnaim des Pyrénées-Orientales. Moins de 3% de nos portefeuilles sont concernés par des sinistres impayés. » Thomas Bree, son homologue à la Fnaim dans l’Hérault, le confirme. Mais il note qu' »un critère a changé ». « Il y a moins d’expulsions provoquées par la préfecture avant la trêve hivernale. »

Seuls 5 % sont assurés contre les loyers impayés

Olivier Moustacakis, co-fondateur d’Assurland.com, estime que « seuls 5% des propriétaires en France souscrivent une assurance contre les loyers impayés ». Il va sans dire que le privilège des loyers impayés (GLI) peut être important. « Ça représente entre 3% et 4% du loyer, ce qui n’est pas neutre ». Bien entendu, GLI peut inclure une garantie contre les dommages causés au logement. « Les propriétaires qui louent leur bien obligent le locataire à souscrire l’assurance habituelle, multirisque habitation », rappelle Olivier Moustacakis.

Les propriétaires peuvent également souscrire une assurance PNO – Non-Owner Ownership. « Ce sera tout l’immeuble et non les factures impayées. » De plus, « d’aborder la question très en amont, lors de la sélection des locataires ». « Son salaire devrait être d’environ 3-4 mois de loyer. » A cela s’ajoute la nécessité de présenter une caution du locataire, qui s’engage à payer le loyer si nécessaire.

La présidente de l’Union nationale des propriétaires de Montpellier (UNPI), Nina Baudière-Servat, a regretté le comportement des services d’hygiène, notamment celui de la Ville de Montpellier. « Il suffit à un locataire, à tort ou à raison, de signaler l’état de santé de son logement, de déclencher une visite, a-t-il expliqué. Le problème, c’est qu’ils sont dans un avis non contradictoire. Ils viennent sans en informer le propriétaire. « . Conséquence : la CAF suspend les paiements.

Des jugements « pas exécutés »

A cela s’ajoutent les jugements en attente. « Le problème aujourd’hui, c’est qu’on a rendu des jugements qui ne sont pas exécutés », déplore André Fumanal, juriste de l’UNPI à Nîmes. Il fait campagne « pour rechercher le consensus au lieu d’aller en guerre ».

Pour Isabelle Porcher, avocate des Angles en Garde, « les propriétaires sont souvent dans l’impossibilité car les procédures ne sont pas faciles ; ils doivent composer avec la lenteur des tribunaux ». « Il y a tout un cycle en cours pour arriver à la sortie de crise. »