Les vacances d’hiver commencent le 1er novembre 2018 et se terminent le 31 mars 2019. Légalement pendant cette période, un locataire ne peut pas être expulsé de son logement.
L’absence de loyer par le locataire est le principal motif des mesures d’expulsion. La part des loyers impayés en France est estimée entre 2% et 3%, un niveau marginal, mais encore trop élevé pour des propriétaires qui ne perçoivent plus de loyer. Il existe des solutions pour prévoir et se prémunir contre le risque d’impayés de loyer.
GLI (Garantie Loyers Impayés)
Pour sécuriser vos loyers, vous avez la possibilité de souscrire un contrat d’assurance soit directement en tant que particulier, soit par l’intermédiaire du gestionnaire de votre bien. Les acteurs du marché sont nombreux : MAIF, SAA Assurances, April, Foncia, filiale de gestion des promoteurs.
Le bailleur récupère le dossier et le transmet à la compagnie d’assurance pour validation. Cela nécessitera la solvabilité du locataire dont les ressources doivent atteindre 2,7 à 3 fois le montant du loyer. Il analysera la véracité des documents transférés et s’assurera qu’il ne s’agit pas de faux.
Ce type de contrat permet de couvrir les loyers impayés, mais pas seulement :
1 – La compagnie d’assurance assure le paiement des loyers dus au locataire généralement dans la limite de 70 000 € d’impayés. Cette limite est parfois liée à un nombre maximum de mois (par exemple 30 mois dans la limite de 70 000 €). Même si l’indemnisation n’intervient que dans le 3ème ou 4ème mois après le sinistre, le décompte a un effet rétroactif à partir du 1er mois.
2 – La protection juridique prend en charge les frais de poursuites judiciaires et les démarches engagées par la compagnie d’assurances pour recouvrer vos loyers auprès d’avocats ou d’huissiers. Le montant est généralement illimité.
3 – Le contrat comprend une garantie pour les risques de dommages nécessitant des travaux de remise en état de la partie « Bien » du bien loué. Le plafond d’indemnisation proposé est souvent compris entre 7 000 et 10 000 € par sinistre, ainsi que le paiement d’un loyer pendant la période de remise en état.
4 – En cas de départ prématuré, l’assurance peut rembourser le loyer. En cas de départ brutal de votre locataire (décès, départ sans préavis…), vous êtes couvert jusqu’à la restitution du logement (souvent sans plafond d’indemnisation).
En moyenne, le coût d’un tel contrat d’assurance est de 3,5% du montant du loyer et est déductible à 100% de vos revenus fonciers si vous le déclarez au fisc réel.
Notre conseil : Vérifiez les périodes déductibles, si l’indemnité est plafonnée.
Ne vous inquiétez pas si la situation de votre locataire évolue en cours de location car c’est sa situation à l’entrée dans les lieux qui est retenue. N’oubliez pas d’avoir de l’argent liquide en attendant le premier paiement de la compagnie d’assurance.
VISALE (Visa pour le Logement et L’emploi)
Cette garantie a été lancée en janvier 2016 par Action Logement, et prend le relais (après l’abandon de la GUL, Garantie Universelle des Loyers) de la GRL (Garantie des Risques Locatifs).
VISALE est un contrat de garantie des loyers impayés pour les propriétaires privés.
Cette garantie est encore peu connue du grand public puisqu’à ce jour seuls 40 000 bailleurs ont opté pour ce contrat. Action Logement a fait évoluer le dispositif en 2018 pour augmenter le déploiement.
La garantie couvre jusqu’à 36 mois de loyers impayés charges comprises sur toute la durée de la location (dans sa première version, la garantie couvrait les 36 premiers mois à compter de la date de signature du contrat de bail).
Attention, le plafond de location est de 1 500 € TTC en Ile-de-France et 1 300 € en province. (800 € en Ile de France, 600 € en province pour les étudiants de moins de 30 ans ne disposant pas de ressources suffisantes).
Les profils de locataires éligible
Certains profils de locataires sont éligibles :
Pour valider son dossier, le loyer doit être inférieur à 50% des ressources du locataire (ex : un locataire avec un salaire net de 2400€ ne pourra pas prétendre à la garantie VISALE si son loyer dépasse 1200€ charges comprises).
Son coût et fonctionnement
Ce contrat est entièrement gratuit pour le propriétaire et le locataire. Toutes les démarches se font en ligne sur www.visale.fr. C’est le locataire qui valide en premier la demande de caution afin de l’ajouter à son dossier. S’il accepte le dossier, le propriétaire peut créer sa propre place sur le site.
En cas de non-paiement, Action Logement se charge de gérer la procédure de recouvrement.
La caution solidaire reste un outil efficace et simple qui permet au bailleur de se tourner vers un tiers en cas de défaillance du locataire. Il s’agit généralement d’un proche du locataire (très souvent ses parents). Cette solution n’exclut pas le risque de non-paiement puisque le garant peut refuser de payer ou simplement devenir insolvable. La procédure qui est alors engagée est à la charge du bailleur. Au décès de la caution, ses héritiers deviennent redevables des sommes dues.
Le contrat VISALE et le contrat GLI ne peuvent être rattachés à un garant solidaire sauf s’il s’agit d’un étudiant.