Vous êtes propriétaire du bien que vous avez loué. Si les arriérés de loyer sont rares, il faut être protégé et savoir réagir si vous êtes dans cette situation. Sélection des locataires, assurance loyers impayés… tout ce qu’il faut savoir
Souscrire une assurance « loyers impayés » reste l’une des meilleures protections contre les locataires malhonnêtes. ©Getty
Comment sélectionner votre locataire pour éviter les loyers impayés ?
Avant de louer votre appartement ou votre maison, il est très important de vérifier la situation et la solvabilité du locataire pour vous prémunir des loyers impayés. Pour qu’un locataire soit considéré comme solvable, la part du loyer doit représenter entre 25 et 33 % de ses revenus mensuels, au maximum. Pour le vérifier, vous pouvez lui demander certaines pièces justificatives : contrat de travail et les 2 dernières fiches de paie s’il est salarié ou la dernière déclaration d’impôt et bilan s’il est indépendant. Quelle que soit la situation professionnelle du futur locataire, vous devez demander les 3 dernières quittances de loyer et une pièce d’identité. Dans certains cas (étudiants, retraités, etc.), d’autres documents particuliers peuvent également être demandés, comme des cartes d’étudiant ou des bulletins de pension. Si le candidat à la location fait appel à un garant, les mêmes documents doivent être demandés à la personne agissant en qualité de garant.
Conseils SeLoger
Pour réduire le risque d’impayés de loyer, le bailleur doit refuser de signer le bail tant que le locataire n’a pas fourni de justificatifs de revenus.
Faut-il souscrire une assurance loyers impayés ?
En tant que propriétaire d’un bien locatif, vous pouvez vous prémunir contre les loyers impayés grâce à des garanties telles que la Garantie Loyers Impayés (GLI) ou Visale. En cas de non-paiement, GLI vous verse le montant dû jusqu’à ce que le locataire soit régularisé sur une certaine période. Le GLI couvre également toute action en justice à entreprendre contre le locataire et vous protège des dégradations de votre bien et en cas de départ prématuré du locataire. La redevance GLI représente entre 2,5 et 4% du loyer si vous choisissez un contrat individuel et entre 1,5 et 3% si vous choisissez un contrat collectif. Contrairement au GLI, la garantie de Visale est une assurance gratuite, financée par Action Logement. Si votre locataire est un intérimaire ou un jeune de moins de 30 ans, vous pouvez vous faire rembourser les loyers impayés. Le locataire doit alors rembourser l’Action Logement. A défaut, le bail peut être résilié. Comme GLI, la garantie de Visale couvre également les dommages aux biens locatifs.
Bon à savoir
Vos frais de garantie de loyer impayés (GLI) sont entièrement déduits de vos revenus locatifs.
Quel garant pour votre locataire ?
Pour être plus protégé contre les loyers impayés, vous pouvez demander à votre locataire d’avoir un garant. Plusieurs solutions s’offrent à vos locataires.
Le garant physique
Votre locataire peut faire appel à un garant physique, qui est généralement un proche (famille, amis). S’il se retrouve en défaut de paiement du loyer, vous pouvez vous battre contre son garant pour obtenir le paiement de la somme due.
Le garant en ligne
Si votre locataire n’a pas la possibilité d’avoir un garant dans son entourage, il peut également opter pour une caution locative en ligne. Cette solution innovante lui permet d’obtenir des garants en quelques clics, sur des plateformes comme Youse. Des experts examinent les informations et documents remis par les locataires pour s’assurer de leur fiabilité et de leur solvabilité : vous avez ainsi la garantie d’avoir un locataire solvable. Le garant en ligne peut également prélever le montant de la location directement sur le compte bancaire du locataire, avant de vous le verser. C’est donc la solution optimale pour faciliter la relation avec vos locataires et limiter les risques d’impayés.
Bon à savoir
La caution locative en ligne est la solution idéale pour éviter les loyers impayés.
La caution bancaire
Accessible sous certaines conditions, cette solution permet à la banque de se porter garante et de remplir les obligations de votre locataire en cas de défaillance. Le locataire doit verser une somme d’argent, correspondant à plusieurs mois de loyer, sur le compte bloqué. Si votre locataire cesse de payer son loyer, vous pouvez alors demander un décaissement à la banque.
La caution Visale
Avec cette caution gratuite, Action Logement se porte garant pour le compte de votre locataire. En cas de loyer impayé, le loyer vous est directement versé par Action Logement. Votre locataire doit alors s’acquitter de sa dette auprès de l’organisme. Le loyer est garanti dans la limite de 36 mois impayés. Cependant, votre locataire ne peut bénéficier de la couverture Visale que s’il est salarié temporaire ou âgé de moins de 30 ans.
Visale : un dispositif encadré
Pour bénéficier de la garantie Visale, le loyer (charges comprises) ne doit pas excéder 1 500 € à Paris et 1 300 € dans toute la France.
Comment rédiger les courriers pour récupérer vos loyers impayés ?
Si votre locataire ne paie plus son loyer, vous devrez lui envoyer un courrier pour pouvoir le récupérer. Vous devez immédiatement envoyer une lettre de relance, puis une mise en demeure si le locataire n’a toujours pas payé le loyer, voire contacter le garant. A noter qu’une lettre de mise en demeure doit toujours être envoyée en priorité, avant l’envoi d’une mise en demeure de payer dans les 8 jours, si vous n’avez toujours pas reçu de réponse. Certes, un retard de bail ne signifie pas nécessairement que le locataire est un mauvais payeur. Il a peut-être oublié. Toutefois, chaque lettre doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception, afin de justifier de votre rappel le cas échéant. Vous pouvez également l’envoyer par e-mail, mais le courrier recommandé sera toujours plus formel. Certaines informations légales doivent figurer dans la lettre envoyée au locataire pour être acceptées. Pour vous aider à la rédiger, SeLoger vous propose un modèle de lettre :