Après de longs mois de logement exigu dans des logements exigus, de nombreux Français ressentent le besoin de faire leurs cartons. Mais pour obtenir les clés de leur nouveau logement, les candidats locataires doivent avoir une grande solidité financière. Car plus encore que le bailleur ou son gérant, c’est souvent l’assureur qu’il faut convaincre.

L’incontournable GLI

Lorsque l’on investit dans l’immobilier, il est impératif de ne pas se tromper de choix de locataire. En effet, « dans 9 cas sur 10, le bailleur lui-même a un prêt à rembourser pour l’achat de ce bien locatif. Le moindre retard de paiement peut lui causer des ennuis », explique Christine Fumagalli, présidente du réseau Orpi. Dans le cas de petits espaces loués à des étudiants, il est assez courant de sécuriser l’opération par la présence d’une caution (généralement les parents) ou par la garantie publique Visale. Le reste du temps, c’est la garantie des loyers impayés, dite GLI, qui est largement privilégiée. Elle offre une couverture très large et couvre les loyers impayés, les dégradations locatives et parfois même les loyers manquants. Ce contrat est aussi un véritable argument pour obtenir le prêt immobilier nécessaire à l’achat d’un logement.

De plus, cette assurance privée est plus rassurante qu’une caution dont la situation financière peut évoluer dans le temps. « Nous nous sentons toujours plus à l’aise d’avoir nos garanties sous la main », confirme Julien Hue, responsable marketing assurance dommages à la Macif. D’autant que si « les impayés ne sont pas forcément fréquents, ils sont généralement très coûteux et longs à régler lorsqu’ils surviennent », rappelle l’assureur.

La solvabilité avant tout

En contrepartie, cette gestion du risque assurantiel nécessite une sélection rigoureuse des candidats résidents. « Pour bénéficier d’un GLI, les propriétaires doivent choisir des locataires qui répondent à certaines exigences de solvabilité, notamment en termes de qualité professionnelle et d’effort », explique Maif. Par exemple, lors de la rentrée dans les lieux, cet assureur demande que le montant du loyer n’excède pas 33% de la rémunération du locataire, mais peu importe que le candidat soit en CDI, en CDD, en intérim travailleur, retraité ou libéral.

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De son côté, la Matmut utilise un pourcentage d’effort de « 37 % ou 33 % si le locataire a un contrat à durée déterminée, intérim ou intermittent », alors que le seuil maximum chez Groupama est de 38 %. En revanche, lorsqu’il s’agit de souscrire à un GLI pour un logement déjà loué, ces deux sociétés vérifient simplement qu’il n’y a pas eu d’incident de paiement au cours des six derniers mois.

Un frein au logement

Néanmoins, certains contrats sont si stricts qu’ils constituent un frein à la location, comme le montre Audrey Courault, directrice de l’agence Stéphane Plaza Immobilier Tours Ouest. « Le GLI que nous proposions initialement à nos propriétaires exigeait un revenu trois fois supérieur au loyer et nécessitait un contrat à durée indéterminée. Notre nouveau contrat nous permet de prendre en compte des situations plus diverses et d’accepter des candidats qui ne paient que 2,7 fois le montant du loyer. »

Plus largement, Christine Fumagalli déplore l’approche « très cartésienne » que les agents immobiliers sont désormais tenus d’adopter pour remplir la garantie des loyers impayés que les propriétaires ont souscrite. « Avant, on pouvait avoir une analyse un peu plus psychologique en se concentrant sur la fiabilité des locataires en plus de l’analyse financière, ce qui n’est malheureusement plus le cas », conclut le président du réseau Orpi.

Les concubins désavantagés

Avec de tels critères de solvabilité, l’accès au loyer peut être très difficile, surtout dans les quartiers resserrés où les loyers sont élevés. Si les emplois précaires peuvent être désavantagés, les conjoints de fait le peuvent aussi parfois. Juridiquement, ils sont en effet considérés comme de simples colocataires, là où les époux et partenaires Pacs sont liés par la solidarité légale.

« Pour les concubins, nous veillons ensuite à l’étude du dossier de candidature, afin que chacun puisse assumer le paiement du loyer en cas de divorce », précise Michaël Malbec, directeur commercial groupe chez Foncia. Par prudence, certaines agences exigent carrément que chaque membre du binôme gagne trois fois le montant du loyer pour répondre aux exigences du GLI… Une vraie fortune si l’on vise un T3 à 1200 ou 1300 euros. « Ce n’est pas tous les jours, mais ça peut arriver », déplore Christine Fumagalli.