Immobilier 2023 : vers une baisse des prix dans les grandes villes
La fin d’année 2022 est caractérisée par une stagnation voire une baisse des prix de l’immobilier dans les grandes villes, alors même que l’inflation augmente. Plusieurs facteurs expliquent ce phénomène, dont l’accès restreint au crédit, qui oblige les vendeurs à revoir leurs prétentions. Et la question que beaucoup se posent est : faut-il acheter maintenant ou attendre une détérioration des prix ? Relâchement sur les prix de l’immobilier en métropole Selon la plateforme Meilleurs Agents, spécialiste de l’estimation immobilière en ligne, les prix des maisons anciennes ont stagné en métropole entre septembre et octobre 2022 : 0% d’évolution en un mois. C’est la troisième fois en quatre ans que les valeurs n’augmentent pas dans la variation mensuelle et cette stagnation peut indiquer le début d’un cycle baissier. Malgré une inflation élevée (+6,2 % en octobre sur un an), le marché a reculé dans de nombreuses grandes villes comme Paris (-0,5 %), Bordeaux ou Strasbourg (-0,8 %). Les seuls du Top 11 qui maintiennent le cap sont Marseille (+0,8%), Lille et Montpellier (+1%), et dans une moindre mesure Nice avec +0,3%. Voici, en détail, l’évolution mensuelle des prix de l’immobilier ancien dans les 11 plus grandes villes de France : Villes prix moyen m2 appartement au 1er novembre 2022 évolution entre octobre et novembre 2022 Paris 10 346 € -0,5 % Marseille 3 686 € +0,8 % Lyon 5 335 € -0,4 % Toulouse 3 690 € -0,7 % Nice 4 978 € +0,3 % Nantes 3 945 € -0,4 % Strasbourg 4 180 € -0,8 % Montpellier 3 682 € +1 % Bordeaux 4 803 € -0,8 % Lille 3 577 € +1 % Rennes € 4 158 -0,6% source Better Agents Dans le top 10 des grandes villes, qui n’incluent pas Paris, les prix anciens ont augmenté en moyenne de +4,7% depuis janvier 2022 Dans la capitale, les valeurs ont perdu 0,4%. Dans le même temps, en milieu rural, le logement a augmenté de +7,2%, la moyenne nationale était de +4,6%. Pourquoi le pré Les agents immobiliers sont-ils en déclin ? Ce mouvement baissier devrait prendre effet dans les prochaines semaines. L’hiver, encore plus que l’automne, n’est pas une bonne saison pour acheter un bien immobilier ; les maisons à vendre ne sont pas à leur meilleur compte tenu de l’hiver maussade. Les intentions d’achat restent dans le tiroir, d’autant plus qu’en 2022 le contexte économique et géopolitique marqué par une inflation galopante et la guerre en Europe risque de faire chuter le moral de la maison. Or, cette situation est paradoxale : les prix à la consommation augmentent sans traîner derrière ceux de l’immobilier ancien. Au-delà de l’aspect saisonnier, il faut tenir compte de la nouvelle réglementation sur le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) qui va mettre à l’écart environ 90 000 maisons anciennes à partir du 1er janvier 2023. Les propriétaires qui disposent d’une passoire thermique n’auront plus droit au loyer. à partir de cette date. La loi Climat interdit progressivement la location de logements très énergivores, en commençant par les moins bons en classe G sur le barème DPE. Il ne s’agit pas d’expulser des locataires, mais de les empêcher de relouer des biens jugés indécents par la loi. Les propriétaires qui n’ont pas les moyens financiers de rénover leur bien préfèrent vendre, quitte à baisser leurs prétentions. Il s’agit principalement de petites surfaces situées à Paris, studios sous les toits, chambres de bonne, souvent mal isolées et nécessitant des aménagements coûteux. Pour rappel, le montant maximum accordé par MaPrimRénov’, dispositif d’aide à la rénovation énergétique, est de 10 000 € (MaPrimRénov’ Bleu pour les maisons très modestes), loin des sommes nécessaires à la rénovation. Achevée. La combinaison de MaPrimRénov’ et de l’éco-PTZ permet cependant d’atteindre 50 000 €. La baisse des prix des maisons existantes s’explique également par à l’écosystème du financement bancaire. Les crédits immobiliers sont en baisse fin 2022, en raison du dysfonctionnement réglementaire des taux d’intérêt, qui, conjugué à la hausse continue des taux d’intérêt, restreignent l’accès aux prêts, voire les ferment pour tout. La période de vente s’allonge et plutôt que de voir leur bien invendu, certains choisissent d’en baisser le prix. Acheter maintenant ou attendre 2023 ? Le désenchantement vis-à-vis des grandes villes s’est manifesté pendant la crise sanitaire, mais se poursuivra en 2022 avec la hausse des taux de crédit et les graves difficultés d’accès au crédit immobilier. Les ménages vivant dans ces quartiers où le taux d’effort pour se loger est plus élevé qu’ailleurs sont les premiers touchés par ces multiples barrières à l’accession à la propriété. Selon Meilleurs Agents, les prix des maisons de seconde main continueront de baisser jusqu’au printemps 2023. Le coût de l’argent pour les banques commerciales va augmenter suite à la hausse du taux de refinancement de la Banque centrale européenne en décembre prochain, la quatrième hausse depuis juillet 2022. Cela va mécaniquement faire monter les taux des crédits immobiliers et pénaliser le pouvoir d’achat de l’immobilier, ce qui baisse en 2022. Si la situation économique continue de se détériorer, il y aura certainement de bonnes affaires immobilières à saisir en 2023.