Un bailleur défaillant peut-il utiliser son assurance loyers impayés en cas de défaut de paiement. La Direction de l’Information Juridique et Administrative (Premier Ministre) fait rapport.

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De la nécessité de mettre en location un logement décent

Lorsque le logement n’est pas convenable, son propriétaire doit être considéré de mauvaise foi s’il réclame à l’organisme de garantie les loyers impayés de son locataire. C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 6 mai 2021.

Logement indécent et loyer impayé

Un bailleur conclut un bail d’habitation avec un locataire. Peu de temps après, il souscrit une garantie auprès d’Action Logement pour couvrir le risque de loyer impayé. Il n’obtient pas de son locataire le paiement des loyers pendant une certaine période, met en œuvre la garantie et perçoit les arrérages. Le locataire a refusé de payer car le logement faisait l’objet d’une ordonnance de danger. Lorsque le propriétaire demande la mise en œuvre de la garantie, il veille à ne pas informer Action Logement de l’état de son logement. Considérant qu’il y a eu fraude, la cour d’appel annule le contrat de garantie et ordonne au propriétaire de rembourser les sommes perçues de mauvaise foi à Action Logement.

Logement indécent et mauvaise foi

La Cour de cassation modifie l’arrêt de la cour d’appel. Lorsque le logement est indécent, le bailleur est de mauvaise foi s’il demande à l’organisme garant de garantir le loyer impayé. Cependant, le contrat de garantie demeure entre le propriétaire et cet organisme même si le juge peut écarter la clause de garantie des loyers impayés.

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En effet, la Cour de cassation a rappelé que, sans résilier le contrat entre les parties, le juge peut refuser d’exécuter l’une de ses clauses mise en œuvre de mauvaise foi.