À partir de mars 2022, les taux d’intérêt des crédits immobiliers continuent d’augmenter. Ils ont plus que doublé en dix mois et pourraient rapidement approcher la barre des 3%, après la récente décision de la Banque centrale européenne de relever à nouveau ses taux directeurs. Dans le même temps, les taux d’intérêt sont gelés par des règles arbitraires et continuent de restreindre le marché.

Nouvelle hausse des taux de la BCE  

Jeudi 27 octobre, la Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs de 75 points de base, la troisième après celles de fin juillet et début septembre, et la quatrième est attendue pour le mois de décembre. Jamais auparavant cette institution n’avait opéré un si grand changement en si peu de temps. L’objectif est de lutter contre la hausse incontrôlable des prix qui perdure en signe de protestation après la guerre qui fait rage en Ukraine.

Selon les premières données de l’INSEE, la hausse des prix à la consommation s’est accélérée en octobre, à 6,2 % sur un an, contre 5,6 % en septembre et 5,9 % en août. La reprise rapide surprend les observateurs, qui l’attendaient dans les deux derniers mois de 2022, lorsque la remise sur le carburant diminuera. Dans la zone euro, l’inflation a atteint fin septembre un douloureux record de 10% sur un an et les perspectives de stabilité financière semblent se dégrader du fait de l’effondrement du conflit russo-ukrainien.

Le pire reste à venir, le pic de la tendance inflationniste n’ayant pas encore été atteint. Les observateurs prévoient une inflation de plus de 12 % au cours des prochains mois d’hiver. Après la décision de la BCE, le taux de refinancement des banques commerciales s’est établi à 2%, contre 0% jusqu’en juillet dernier, une situation jamais vue depuis 2009. Il est clair que cela a un impact direct sur le taux d’intérêt des prêts immobiliers. .

Des taux d’emprunt qui grimpent en flèche

Parce qu’elles empruntent à un taux plus élevé auprès de la banque centrale, les banques de détail répercutent ce coût du capital sur les particuliers et les entreprises. En réduisant le recours au crédit et donc la consommation, la BCE espère réduire la hausse des prix et ramener l’inflation à un niveau conforme à ses anticipations, au risque de provoquer une récession.

En octobre, le taux moyen des prêts sur 20 ans était de 2,30 % (hors assurance emprunteur et frais de garantie), loin des 4 % observés en 2009, lorsqu’on compare les taux de la BCE à aujourd’hui. Mais la barre des 3% pourrait être franchie dans les prochaines semaines. Selon le courtier Cafpi, les taux de cette ancienne échéance devraient monter à 2,50% d’ici la fin de l’année et continuer à augmenter de 50 points chaque trimestre de 2023, se stabilisant autour de 3,50%.

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L’absurdité des taux d’usure

Cette situation est dangereuse pour les demandeurs de prêt immobilier. Au-delà de l’inflation, qui exerce une pression négative sur le pouvoir d’achat des ménages, le marché du logement se caractérise par une hausse des prix de l’immobilier et une hausse régulière des taux d’intérêt depuis mars dernier, l’usure de la porte les a frappés en plein visage.

Depuis juillet dernier, les taux d’intérêt constituent un véritable obstacle à l’accès à la propriété, entraînant environ 45 % de refus, non pas en raison d’un taux de prêt dépassant la norme autorisée (35 % du revenu avant impôt, assurance emprunteur comprise), mais de la règles ci-dessus.

Fixés chaque trimestre par la Banque de France selon les taux standards pratiqués par les banques, les taux d’intérêt sont censés protéger les emprunteurs d’éventuels abus bancaires, mais ils s’avèrent aujourd’hui être un frein pour tous ceux qui souhaitent soutenir financièrement le projet. La méthode de calcul du taux d’intérêt devrait être améliorée en utilisant les données des demandes de crédit au lieu des prêts accordés, selon l’idée recommandée par les banques au régulateur français pour accélérer la hausse des intérêts d’ici 2023.

Jusqu’au 31 décembre 2022, le taux d’intérêt demeure à 3,05 % pour les prêts d’une durée de 20 ans ou plus et à 3,03 % pour les prêts à court terme. Ce taux comprend tous les frais associés à l’obtention d’un prêt hypothécaire :

Avec un taux d’intérêt proche de 2,50 %, voire 3 % pour les profils à hauts revenus, il est quasiment impossible de rester sous le plafond de verre. C’est pourquoi certaines banques se sont retirées et n’accordent plus de crédit immobilier. D’autres travaillent dur et font des efforts pour continuer à assurer la production de crédit.

Réduire son TAEG

Si votre TAEG (Taux Effectif Annuel), qui est une indication du coût final de votre prêt, est supérieur à votre prêt, vous pouvez faire des économies sur votre assurance grâce à la délégation.

Entre deux à quatre fois plus que les autres taux, les assurances de crédit immobilier proposées par les banques ne seront pas non plus adaptées au profil de l’emprunteur. Avec des garanties sur mesure et le juste prix des assurances étrangères, vous êtes bien protégé sans alourdir inutilement les frais de votre emprunt. La couverture d’assurance du prêteur restera la clé pour sécuriser votre prêt hypothécaire en 2023.