Souscription d’assurance, dispositif Visale, garantie d’un garant… Il existe de nombreuses façons pour les propriétaires de se prémunir contre le non-paiement du loyer. Un phénomène qui concerne moins de 2% des logements locatifs.

C’est pour « lutter contre les loyers impayés » que la Fnaim prétend monter un fichier des locataires « mal payeurs ». Une « liste noire » dont les associations de consommateurs et de locataires ne veulent pas entendre parler. Pour l’association Consumo Habitacional Ambiente Habitacional (CLCV), le dépôt proposé par la Fnaim est révélateur d’une « vision biaisée » des rapports de loyers. Car si les locataires ne payent pas leur loyer, et les propriétaires qui traînent les pieds pour changer l’ancienne chaudière hors service, ils ne rendent pas la caution, ils ne justifient pas les charges locatives, ils ne délivrent pas d’attestation quittance de loyer, ils refusent d’effectuer des travaux pour régulariser une installation électrique dangereuse ou louent un logement insalubre ou à risque, comme à Marseille ? « Alors, y aura-t-il un fichier propriétaire ? » demande malicieusement CLCV, pointant du doigt le préjugé de la Fnaim. Les professionnels de l’immobilier ne devraient-ils pas être des intermédiaires neutres entre locataires et propriétaires ?

Les statistiques du ministère de la Justice montrent que la question des loyers est loin d’être le seul grain de sable dans les rapports sur les loyers. Le non-paiement est même une minorité parmi les 11,5 millions de locataires du pays. Mais lorsque cela se produit, cela peut être très pénalisant pour le bailleur. Cependant, il a la possibilité de se protéger par divers moyens.

Combien d’impayés de loyer en France ?

Selon les données du ministère de la Justice (un peu anciennes mais qui ont l’avantage de l’exactitude), en 2017, les propriétaires ont engagé environ 147 000 procédures judiciaires pour obtenir l’expulsion de leur locataire pour loyer impayé. Un chiffre publié par Infostat Justice (1) fait état de 11,5 millions de locataires (6,6 millions dans le secteur privé et 4,9 millions dans le secteur public). Cela fait un taux de défaut de 1,3 %. Sans doute faut-il ajouter aux chiffres du Ministère les situations de défaut qui ne parviennent pas à la justice (le locataire fait ses valises avant même que le propriétaire ne passe en justice). Mais finalement, le non-paiement des loyers reste rare et touche moins de 2% des loyers. D’où la révolte des associations de consommateurs ou de locataires contre la création d’une liste noire de locataires alors que les professionnels de l’immobilier ne sont pas exempts de désapprobation. « En janvier, nous avons publié une étude qui concluait que 30 % des annonces de location des professionnels de l’immobilier ne respectaient pas le contrôle des loyers. Les prix présentés dépassent les seuils prévus par la loi », souligne David Rodrigues, avocat à la CLCV, qui invite la profession, et notamment la Fnaim, à balayer à sa porte.

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Les données du ministère de la justice montrent d’ailleurs que de nombreux autres litiges (186 000 en plus des 147 000 cas d’impayés) concernaient le secteur du logement : mauvaise exécution des travaux d’entretien, conflits de copropriété, problèmes de voisinage… locataires qui recourent à la justice pour obtenir du propriétaire l’exécution de travaux destinés à remédier à l’insalubrité de leur logement, ou la restitution de leur caution. Le contentieux du logement ne peut se réduire aux seuls loyers impayés.

Quid de l’impayé lorsqu’il survient ?

La plupart des baux comportent une clause résolutoire. En cas de non-respect, le juge des saisies du propriétaire ne pourra que constater la résiliation du bail. Le locataire défaillant devient alors un occupant sans droit ni titre sur le logement. Pour justifier la création d’un registre des locataires « mauvais payeurs », les professionnels de l’immobilier pointent la durée des procédures judiciaires. Ils mettent en évidence des exemples où l’expulsion du locataire défaillant a pris trois ans ou plus. Mais selon Infostat Justice, « les plaintes entre propriétaire et occupant sont tranchées en sept mois lorsque les deux parties sont présentes lors de l’audience, en cinq mois sinon ». Les procédures sans fin sont rares. « Les demandes d’expulsion d’un locataire défaillant sont rarement contestées (seulement 3%) », indique l’étude. De plus, dans certains cas, les locataires partent avant même le jugement et, parfois, après avoir reçu la lettre recommandée les informant de la procédure judiciaire engagée contre eux. Mais les autres occupants s’accrochent. Souvent parce qu’ils ne savent pas où aller. Certains demandent au juge de l’exécution un délai pour quitter les lieux, invoquant leur situation familiale ou leur précarité. D’autres bénéficient d’un calendrier favorable. Surtout quand le procès a lieu quelques semaines avant la trêve hivernale qui interdit les expulsions du 1er novembre au 31 mars. Si le locataire persiste, l’expulsion peut prendre un à deux ans.

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Comment un bailleur peut-il se protéger contre l’impayé ?

Le non-paiement du loyer par le locataire n’a pas toujours pour conséquence que le bailleur ne perçoit pas l’argent. Lors de la location, les propriétaires tentent de se protéger en demandant qu’un garant (voire deux) soit garant. Le bailleur recourt à cette dernière si le locataire ne paie pas le loyer. Les personnes qui fournissent la caution sont souvent des membres de la famille du locataire. Cette garantie, très demandée par les bailleurs de fonds, n’est pas toujours facile à mettre en œuvre. Il peut arriver que le garant refuse également de payer. Dans ce cas, le propriétaire doit engager une action en justice pour obtenir son dû.

Pour éviter la douleur du non-paiement, souscrire une assurance semble plus efficace qu’un acompte. Son coût est d’environ 3% à 4% du loyer. Donc 30 à 40 euros par mois pour un loyer de 1 000 euros. Un montant certes non négligeable (de 360 ​​à 480 euros par an), mais qui évite bien des soucis en cas de non-paiement. Mais selon Corinne Jolly, à la tête du groupe De Particulier à Particulier, qui édite notamment le site de publicité en ligne Pap.fr, seuls 10 à 15 % des propriétaires signent de tels contrats. Principalement parce que le risque de non-paiement… est rare. « Cela fait 20 ans que les propriétaires louent sans jamais avoir ce genre de problème. Alors certains pensent qu’ils n’ont pas besoin d’assurance. deux garants) suffit à se protéger », décrypte Corinne Jolly, jusqu’à ce qu’un incident se produise.

En complément des assurances loyers impayés proposées par les assureurs privés et certaines mutuelles, Action Logement (ex 1% logement) a mis en place la garantie Visale. Il s’agit d’une garantie locative gratuite, ouverte aux locataires de moins de 30 ans, qu’ils soient jeunes actifs ou étudiants. Les travailleurs de plus de 30 ans en situation professionnelle précaire (CDD, intérim) ou en mobilité professionnelle sont également éligibles à ce régime.

Les impayés sont-ils instrumentalisés ?

Il existe de nombreux mécanismes permettant aux propriétaires de se protéger contre le non-paiement. La Confédération générale du logement (CNL) prône la création d’une « sécurité sociale pour le logement » qui couvre tous les locataires et tous les propriétaires. Le risque serait couvert par les apports des locataires, des propriétaires et des participations financières des communes et de l’Etat. Les professionnels de l’immobilier ne veulent pas en entendre parler. La peur du non-paiement conduit certains propriétaires à confier la gestion de leur logement à des agences.

Et la Fnaim a d’autres ambitions en tête : une proposition de loi du député LREM de Haute-Garonne Mickaël Nogal, enregistrée par la présidence de l’Assemblée nationale le 4 février, envisage de rendre les agents immobiliers garants du paiement des loyers aux propriétaires. Pour fournir cette garantie, ils devraient évidemment souscrire une assurance. Tous les coûts seraient, bien sûr, répercutés sur les clients. Et pour limiter le risque, la Fnaim veut créer une liste noire des locataires. CQFD. Cerise sur le gâteau : les propriétaires souhaitant continuer à gérer leur bien devraient encore passer par des agences immobilières pour déposer le dépôt de garantie de leur locataire (le loyer mensuel supplémentaire demandé au nouveau locataire lors de l’entrée dans les lieux, appelé à tort « caution » ). La loi Nogal fait des professionnels de l’immobilier les dépositaires de ces fonds. « Un texte cousu d’or pour les lobbies immobiliers », dénoncent à l’unisson les dirigeants des associations de locataires et de propriétaires. Pour les propriétaires qui ne se rendent pas en agence, la loi se chargerait de les y obliger. Du personnalisé au caricatural.

(1) « Litiges liés au logement », Infostat-Justiça n° 167 mars 2019.