C’est une nouvelle qui va certainement faire sourire les emprunteurs qui ont souffert de l’usure jusqu’à fin septembre 2022. A 2,57% jusque-là, ce benchmark a progressé de 48 points de base au 1er octobre 2022. Ainsi, les banques pourront pour soutenir certains projets auparavant non finançables.
Plus tôt ce mois-ci, la Banque de France (BdF) a revu le taux d’usure à la hausse. Les demandeurs de prêt et les courtiers peuvent enfin souffler. Cet indicateur désigne le TAE ou taux annuel effectif global, limite jusqu’à laquelle les établissements bancaires ont la possibilité d’accorder des crédits. Il s’élève désormais à 3,05 % pour les prêts d’au moins 20 ans, assurance emprunteur comprise.
Son augmentation profite aux établissements bancaires, qui pourront ajuster leurs tarifs. Ainsi, ces entreprises pourront approuver des demandes qui auraient été rejetées auparavant. Un courtier a présenté quelques exemples de maisons qui ont profité de cette amélioration après une simulation.
Des dossiers sont redevenus finançables
La maison de courtage a imaginé la situation d’un couple de cadres de 45 et 43 ans, avec :
Le ménage gagne 6 150 euros par mois. Il veut acheter une maison d’une valeur de 400 000 euros. Les acquéreurs doivent ajouter à ce budget des frais de notaire de 29 400 euros. Les surcoûts, hors commissions de courtage, ont été estimés à 4 738 euros. De son côté, l’apport personnel atteint 40 000 euros. L’hypothèque a une durée de 25 ans, avec un taux moyen de 2,24 %. La maison dispose d’une assurance emprunteur avec des garanties :
Votre endettement après réalisation de votre achat immobilier est estimé à 35%. Soit le plafond accepté par le ministère de l’Economie. Ce dossier aurait été bloqué aujourd’hui si la BdF avait conservé l’ancien seuil d’usure. A 3,02%, le TAE dépasse effectivement les 2,57% autorisés avant le 1er octobre 2022.
Les taux de prêt ont fortement flambé ces derniers mois
Nous donnerons ici un autre cas redevenu éligible au financement depuis l’augmentation du taux d’attrition. L’exemple concerne un couple de primo-accédants de 35 et 34 ans. Avec 4 200 euros par mois en poche, il n’a pas de prêt en cours et vit sans enfant à charge. Le ménage souhaite s’offrir un appartement d’une valeur de 280 000 euros. Les frais de notaire ont été calculés à 21 160 euros. Quant aux frais annexes, ils ont été estimés à 3 824 euros hors commissions de courtage. L’apport personnel est de 24 630 euros. Le prêt est toujours signé pour 25 ans, avec un taux moyen de 2,24%. L’assurance emprunteur habitation couvre :
La dette post-projet du couple est estimée à 30%. Il est donc inférieur au plafond autorisé par le ministère de l’Économie. Le TAE, en revanche, est supérieur à l’ancien taux d’usure, à 2,80 %. Les banques auraient refusé ce dossier s’il avait été déposé avant ce mois-ci.
Les taux d’emprunt ont augmenté plus vite que le seuil d’usure ces derniers mois. La marge de manœuvre des banques s’est alors réduite, les obligeant à rejeter les demandes des ménages pourtant solvables.