Alors que l’Assemblée nationale vient d’adopter une mesure permettant la résiliation du bail en cas de non-paiement par un locataire, les restrictions pour les investisseurs, les bailleurs, entre les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière et les interdictions de la loi climat , restent importants.
Pour ceux qui veulent ou peuvent encore investir en 2023, faites-le bien assuré pour limiter les risques ! Weassure, réseau de 80 courtiers en assurances, doté d’un département spécialisé en assurances immobilières, décrit les garanties à souscrire, du crédit au loyer et travaux !
Lors d’un investissement immobilier, certaines spécificités en matière d’assurance doivent être prises en compte. Si certaines assurances ont des garanties limitées, comme l’assurance habitation ou l’assurance crédit, d’autres sont fortement recommandées, comme une garantie perte d’ouvrage en cas de travaux ou de loyer impayé.
L’assurance habitation Propriétaire Non Occupant (PNO)
Une assurance PNO protège contre les risques survenus pendant une période de vacance du logement par le propriétaire en complément de l’assurance habitation que le locataire souscrira. Elle protège notamment en cas d’incendie, d’intempéries, de catastrophes naturelles, de bris de glace, de dégâts des eaux et de vol facultatif pour les locations meublées. Elle couvre également la responsabilité civile propriétaire, désormais obligatoire depuis la loi Alur de 1994. En général, l’assurance PNO est environ 40% moins chère qu’une assurance habitation.
« Avec une assurance propriétaire non occupant vous êtes couvert au sein d’une copropriété en cas d’absence d’un locataire ou si le locataire n’a pas payé ses cotisations à temps et n’est donc plus assuré, ou encore en cas d’accident lié à, pour exemple, une panne électrique dont le propriétaire peut être responsable. C’est donc plus que nécessaire à un coût, qui plus est réduit », explique Christel Caterino, responsable de l’offre immobilière de Nous assurons.
En plus de l’assurance locataire, le PNO peut également intervenir en cas de dégâts des eaux, par exemple si les travaux dépassent un certain montant.
La garantie loyers impayés (GLI) pour sécuriser ses loyers
La garantie Loyers impayés est une assurance qui permet la sécurisation des revenus immobiliers en offrant une protection contre les risques locatifs, le non-paiement des loyers, mais aussi en cas de litige.
En cas de non-paiement par le locataire, et jusqu’à la reprise du bien, l’assurance GLI garantit au bailleur assuré le remboursement des loyers impayés, charges comprises (ou indemnité d’occupation en cas de résiliation du bail). De plus, l’assurance prévoit le recouvrement amiable ou judiciaire des impayés, de la résiliation du contrat de location à l’expulsion. Ce contrat libère ainsi le bailleur du poids des poursuites judiciaires en lui offrant une protection juridique.
« L’adoption en première lecture, le 29 novembre, d’un texte visant à accélérer les procédures judiciaires dans les litiges locatifs en introduisant une ‘clause résiliation automatique’ est une bonne nouvelle pour les propriétaires. En cas d’impayé, les propriétaires peuvent alors résilier le loyer sans engager de procédure et ainsi obtenir plus rapidement une expulsion du locataire. Cependant, une action en justice sera toujours nécessaire pour récupérer les loyers impayés… Dans ce contexte également, la garantie locative impayée reste donc indispensable », explique Jérôme Robin, fondateur de Nousassurons.
Un autre avantage, non des moindres dans certaines zones géographiques, est qu’en plus du contrat de base « loyers impayés », une prolongation de la vacance locative peut être conclue. Dans ces cas, l’assurance couvre également l’indemnisation des pertes de loyers et charges pendant la période d’inoccupation du logement dans la limite du plafond de garantie et de la franchise.
« La garantie loyers impayés est une assurance pour un bailleur de mettre en location son bien en toute sérénité, assuré de l’absence de loyer impayé, mais aussi soulagé du poids des poursuites judiciaires avec le locataire tout en limitant le risque de vacance locative, ou du moins la perte financière qui en résulte », ajoute Jérôme Robin.
L’assurance dommage ouvrage (DO), en cas de travaux importants
L’assurance dommages s’ajoute à l’assurance décennale obligatoire des artisans, constructeurs et fabricants de matériaux, qui couvre le risque de malfaçon sur un chantier pendant 10 ans. En cas de problème couvert par la garantie décennale des professionnels, l’assurance Dommages aux Ouvrages prendra en charge les dommages, avancera les frais de réparation puis recherchera la responsabilité et se retournera contre l’assureur de l’entrepreneur, ou des entrepreneurs s’il y en a plusieurs.
« Cette assurance chapeau élimine le risque de poursuites et de réclamations en responsabilité sans fin. L’avantage est que, grâce à l’avance des frais, les réparations peuvent être effectuées sans attendre d’identifier les responsabilités, ce qui peut être utile en plein hiver en cas de problème avec l’installation du nouveau système de chauffage ! » explique Christel Caterino.
C’est la multitude de types de travaux et les entrepreneurs qui les réalisent qui nécessitent la souscription d’une assurance non vie, non indispensable pour de simples travaux d’embellissement.
Le prix moyen d’une assurance dommages aux biens en France oscille entre 2 et 3 % du coût des travaux ou de la construction.
L’assurance emprunteur : certaines garanties pas indispensables pour les investisseurs
Lors d’un investissement locatif, les garanties exigées par les banques sont généralement moins élevées que lors de l’achat d’une résidence principale. En effet, les loyers perçus peuvent servir à rembourser la durée des emprunts, ce qui réduit le risque de non-paiement…
L’assurance emprunteur pour un investissement locatif doit donc comporter au moins les garanties obligatoires décès et PTIA, et éventuellement ITT (incapacité temporaire de travail) : après maladie ou accident ou IPP ou IPT (incapacité permanente partielle ou totale de travail). Ainsi du fait des garanties souscrites moins élevées, une assurance emprunteur pour un investissement locatif coûte environ un tiers moins cher, tout le reste, qu’une assurance pour une résidence principale.
De plus, les primes d’assurance sont déductibles des revenus fonciers de l’investissement !
« Chez WeAssurance, nous accompagnons les investisseurs dans la sécurisation de leurs achats immobiliers du financement à la location, avec des produits négociés avec les plus grands assureurs et une souscription simplifiée. Nous permettons également aux professionnels de l’immobilier et aux gestionnaires de biens d’offrir à leurs clients un service en libre-service leur permettant de poursuivre la relation après l’achat et les fidéliser », conclut Jérôme Robin.