La hausse des prix de l’immobilier conjuguée à la hausse des taux d’intérêt ne va pas de pair avec le durcissement des conditions d’octroi décidé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Selon le dernier observatoire Crédit Logement-CSA publié mardi, le nombre de prêts accordés est en baisse et l’interdiction de prêter pour une durée supérieure à 25 ans est l’un des facteurs de cette baisse de production.

« La hausse du taux moyen des crédits s’est accélérée durant l’été », tel est le constat fait par l’observatoire Crédit Logement-CSA dans son dernier baromètre mensuel, publié le mardi 6 septembre. Pour améliorer la rentabilité des crédits, les banques ont décidé de augmenter les taux. En août, le taux moyen constaté toutes durées confondues est de 1,82 % (contre 1,70 % en juillet et 1,52 % en juin). Toutefois, cette remontée des taux pourrait bien se poursuivre dans les semaines à venir.

Le taux d’usure freine la progression des taux d’intérêt

Pour l’instant, le taux d’usure – le seuil maximal au-delà duquel une banque ne peut pas prêter – limite la casse. « Il est vrai que la hausse des taux de crédit reste limitée par les taux d’usure. En effet, la prise en compte du coût des assurances et des garanties obligatoires aux côtés des frais de dossier, limite les taux des prêts, plus fortement qu’avant l’été, afin de permettre la sortie d’un TAEG [taux annuel effectif global, tient compte du coût de crédit et frais annexes, NDLR] acceptables », explique l’observatoire.

En proie aux critiques ces derniers mois, les taux d’usure s’appliquent au TAEG (assurance et garantie comprises) et non au taux nominal affiché par les banques et courtiers. Résultat : certains demandeurs de crédit au plus mauvais dossier ont peu de marge pour obtenir leur financement. Afin de ne pas voir leur dossier bloqué, les emprunteurs s’engagent à allonger la durée de leur prêt. Avec plus ou moins de succès.

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Un allongement de la durée des crédits qui ne suffit plus

Si emprunter sur une durée plus longue augmente le taux d’intérêt, cela permet surtout de réduire les mensualités et in fine de faire baisser le taux d’endettement (limité à 35% par le HCSF). Cependant, ce remède a ses limites. L’instance demande également aux banques de ne pas dépasser 25 ans pour un crédit immobilier, à quelques exceptions près.

Si l’allongement de la durée moyenne des prêts accordés a continué d’augmenter cet été, il ne suffit plus à compenser les conséquences de la hausse des prix de l’immobilier ni à amortir celles de la hausse des taux d’acompte demandés par les banques. « Depuis la fin du printemps, il a simplement empêché une baisse encore plus rapide de la production de crédits, mais avec une efficacité qui s’érode à mesure que les taux de crédit augmentent », précise le rapport. .

Etant donné que les banques ne peuvent pas accepter de prêts sur plus de 25 ans, tous les dossiers sont condensés sur la tranche allant de 20 ans à 25 ans. Cependant, l’observatoire observe pour la première fois depuis près de dix ans, un léger renversement de tendance : « la part des prêts les plus longs commence à baisser lentement ». Selon l’observatoire, en août 2022, 64,10% des crédits immobiliers étaient accordés pour une durée comprise entre plus de 20 et 25 ans, contre 65,30% en mai dernier.