Cette année, vous devrez montrer vos qualifications et être un « emprunteur modèle » pour obtenir un crédit immobilier… Voici comment procéder.
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Avoir un apport de 10% du montant de l’achat, pour financer les frais liés à l’acquisition, est indispensable. Adobe Stock Photo
La stabilité, le maître mot pour 2023
« Il y a un ou deux ans, les emprunteurs signaient un compromis de vente et allaient chercher une offre de prêt. Ce monde est révolu, obtenir un crédit n’est pas un droit, estime Cécile Roquelaure, directrice d’études chez le courtier Empruntis. Avant, il fallait montrer ses références pour obtenir le meilleur taux d’intérêt possible, aujourd’hui il faut convaincre les banques d’obtenir un prêt. »
Bref, on revient aux fondamentaux du crédit et de la sélectivité bancaire…
Les taux des crédits évoluent très vite : en 2022, certaines banques ont modifié leurs taux tous les 15 jours. De ce fait, lors de la signature du compromis de vente, de nombreux emprunteurs n’ont pas obtenu le même taux de crédit qui leur avait été proposé quelques semaines plus tôt lors de la simulation menée par la banque.
Prévoyez un apport et une épargne de précaution
« Ils n’avaient donc plus la même capacité d’emprunter, et leur dossier a été rejeté », souligne Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer.
Le conseil : « D’abord, estimez au plus juste votre capacité d’emprunt, au fil des mois, avec un dossier complet, des bulletins de salaire à jour, etc., précise Cécile Roquelaure d’Empruntis. S’il manque une pièce, cela prolongera l’étude de votre dossier, ce qui peut avoir un impact sur la cote de crédit. Vous pouvez alors signer le compromis de vente. »
Avoir une stabilité professionnelle est la règle pour obtenir un prêt : « Il faut plus que jamais être en CDI ! Si t’as un CDD à géométrie variable, tu fais des boulots bizarres et t’as pas de qualification, sera très difficile à emprunter », souligne Cécile Roquelaure.
Avoir une stabilité financière au cours des 10 prochaines années au moins (8 à 10 ans est la durée moyenne d’un prêt hypothécaire) est également important. « Si vous allez bénéficier d’une augmentation de salaire dans l’année ou de primes, demandez à votre employeur une attestation que vous présenterez aux banques », précise Sandrine Allonier.
Vous devez également tenir vos comptes de manière irrévocable, sans aucun découvert.
Achat d’une passoire thermique : intégrez les travaux dans votre plan de financement
« Avant, il était possible d’emprunter sans apport personnel, à 110 %. C’est désormais une exception », a déclaré Cécile Roquelaure d’Empruntis. Avoir un apport de 10% du montant de l’achat, pour financer les frais liés à l’acquisition, est indispensable (parfois, un apport supplémentaire de 5 à 10% peut être demandé à la banque en fonction de son appréciation des risques).
Cela permet aux banques de ne pas vous prêter plus que la valeur du bien acheté.
« En cette période d’inflation, d’augmentation limitée des dépenses (énergie, alimentation, transport, etc.), certaines banques peuvent vous demander une épargne de précaution après le projet, afin de faire face à un éventuel coup dur ou de rembourser votre prêter. Avoir entre 3 000 et 5 000 € peut parfois suffire. »
Si vous êtes primo-accédant et locataire, vous devez éviter un écart trop important entre votre loyer actuel et la mensualité d’emprunt que vous devrez payer.
N’attendez pas la baisse des prix
« Les banques veulent s’assurer que votre situation financière ne se dégradera pas en devenant propriétaire », précise Cécile Roquelaure.
« Depuis fin 2022, les banques regardent attentivement l’ECD des biens que vous achetez », précise Cécile Roquelaure. Une mauvaise classe énergétique, F ou G, peut impacter vos factures d’électricité, et donc vos dépenses, et entraîner une perte de valeur de votre logement en cas de revente. « Si votre propriété est dévaluée, vous pourriez avoir des difficultés à rembourser votre prêt », a-t-il déclaré.
Pour certaines banques, il faut donc prévoir les travaux nécessaires à la remise en état du bien, qu’il s’agisse de l’achat de votre résidence principale ou d’un investissement locatif.
Mettez les banques en concurrence
Trois scénarios sont possibles : « Soit vous avez des économies résiduelles qui vous permettent de faire les travaux, donc ça n’a aucun effet ; soit vous n’avez pas d’économies mais les travaux peuvent être inclus dans le financement, explique Sandrine Allonier. Soit les banques incluent un faux coût d’un prêt à la consommation qui permettra de faire les travaux, mais cela réduit votre capacité d’emprunt. »
Il existe aussi des prêts verts pour faire des travaux, mais ils sont peu courants. Vous pouvez être éligible à un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ).
« Pour compenser une hausse de 1 point des taux de crédit, celle que nous attendons cette année (taux à 3 % sur 20 ans d’ici cet été), il faudrait une baisse des prix de 10 %. Ce qui est peu probable, estime Sandrine Allonier de Vousfinancer. Il y a peu de propriétés à vendre et les acheteurs attendent. Cela permet de maintenir la stabilité de l’offre et de la demande. »