Vous souhaitez vous lancer dans des investissements locatifs et vous vous intéressez aux logements vieillissants et énergivores, autrement dit un « filtre thermique » ? Première chose à savoir : la location d’un tel bien est vouée à disparaître. Les logements bénéficiant d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) de la lettre G seront effectivement retirés du marché locatif en 2025, F en 2028 et E en 2034 (hors locations saisonnières), selon la loi climat. Des mesures visant à limiter les émissions de gaz à effet de serre et à réaliser des économies d’énergie, sachant que 23% de ces émissions proviennent du secteur de la construction. De plus, un gel des loyers a déjà été instauré, le 24 août, pour tous ces logements.
Acheter une « passoire » puis la louer telle quelle n’est certainement pas un bon plan. Et si cette reprise s’accompagnait d’une rénovation énergétique ? Aubaine financière ou prise de risque ? 20 Minutes a posé la question.
Un coût à l’achat attractif
Investir dans un « tamis », c’est avant tout avoir accès à un coût d’achat inférieur à celui d’un logement standard. « Les propriétaires qui ne veulent pas ou n’ont pas les moyens de réaliser ces travaux mettront le bien en vente », explique Stéphane Fritz, président du réseau Guy Hoquet Immobilier. Mais à quel pourcentage de réduction peut-on s’attendre ? C’est difficile à dire, mais « le prix de l’immobilier va globalement baisser », prédit le spécialiste.
Pourquoi? D’une part, en raison du grand nombre de biens mis en vente sur le marché, après « des décès et des divorces » pendant la pandémie de Covid-19, explique-t-il à 20 Minutes. D’autre part, les taux d’intérêt montent, les taux usuraires baissent et les banques rendent plus difficile le prêt. Cela veut dire moins de candidats acheteurs, donc moins de biens acquis, donc plus de biens sur le marché, donc des prix en baisse. De son côté, la start-up spécialisée dans les investissements locatifs Investir dans l’ancien précise qu’il est possible d’acquérir une « passoire » 20 à 30 % moins chère qu’une maison qui répond déjà à la norme.
Mais il n’y a actuellement « pas de ventes massives de ce type de biens sur le marché », nuance Yann Jéhanno, président de Laforêt Immobilier. Stéphane Fritz le confirme : « nous prévoyons 1 million de transactions sur les ‘passoires’ cette année au lieu de 1,2 million, comme l’an dernier », explique le chef d’entreprise.
Est-il possible de devenir gagnant sur le rendement locatif ?
Est-il rentable d’acheter une « passoire thermique » pour les propriétaires ? Autant vous dire tout de suite qu’il est impossible de répondre oui ou non. « Ça va se traiter au cas par cas », précise Eric Allouche, directeur général d’Era Immobilier. « Si on devait refaire l’isolation par l’intérieur, cela pourrait réduire la surface habitable. Et quand on sait que le prix du mètre carré est de 11 000 euros à Paris, il peut y avoir une pénurie importante, explique Yann Jéhanno.
Deux visions se dressent alors l’une contre l’autre. Selon Stéphane Fritz, l’objectif de la rénovation énergétique d’un bien est de lui faire « garder sa valeur ». Mais pour Eric Allouche, il s’agit avant tout de « construire une bonne rentrée ». En d’autres termes, le meilleur qui soit. Sur les « passoires », Lior Pardo, co-fondateur d’Investir dans l’ancien, promet pour sa part une rentabilité « jusqu’à 10 % » après les travaux.
De nombreuses aides pour financer les travaux
Pour mener à bien cette rénovation, qui s’imposera donc à terme, Eric Allouche recommande tout d’abord de « faire un audit énergétique ». Grâce à ce dernier, la rénovation à effectuer sera ciblée et chiffrée.
Le travail « fait maison » vous tente ? Eric Allouche déconseille cette option, car elle permet de faire des économies de main d’oeuvre, « si l’acquéreur est bricoleur et se sent capable de faire les travaux ». Des travaux qui fluctuent entre 15 000 et 60 000 euros. En revanche, seuls les professionnels agréés RGE donnent accès à l’assistance. – Et c’est là que ça devient intéressant, car en plus des coûts d’achat avantageux, les aides et les prêts empêchent l’acheteur de retirer l’argent tout de suite, précise Eric Allouche. CEE, « Ma Prime Rénov », chèque énergie, « Vivre mieux sereinement » de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), éco-prêts à taux zéro… Autant de solutions de financement cumulables, de 49 à 50 000 euros.
Cependant, il n’y a pas assez d’entreprises de rénovation. « Avons-nous suffisamment d’entreprises RGE disponibles aujourd’hui pour rénover votre logement ? Selon les rapports produits ces dernières semaines, on ne sait pas, précise Yann Jéhanno. Un constat qui peut freiner les projets de rénovation d’un certain nombre de logements.