Publié le 14 janvier 2020 à 14:04 Mis à jour le 15 janvier 2020 à 14:49

L’heure est-elle enfin venue d’une réconciliation -durable- entre propriétaires et locataires ? C’est en tout cas l’objectif poursuivi par la proposition de loi du député LREM de la Haute-Garonne, Mickaël Nogal. Le texte sera enregistré avant la fin du mois au siège de l’Assemblée nationale. Sous réserve de l’avis du Conseil d’Etat, elle doit être examinée au Parlement en mai et, « si tout va bien », a précisé le député, définitivement adoptée pour application au 1er janvier 2021.

La future loi Nogal met en musique le rapport « Louer en toute confiance » présenté en juin dernier par son auteur et qui contient 37 mesures. Parmi celles-ci, Mickaël Nogal a retenu trois mesures phares qui « répondent à un contexte de plus en plus tendu et compliqué entre propriétaires et locataires. En parallèle, un travail fiscal et réglementaire sera mené lié aux bonnes pratiques de la profession immobilière, qui permettra de voir la lumière d’autres mesures, comme la « matrice unique d’obsolescence » (qui établit des critères objectifs de l’élaboration de l’état des lieux), la création d’un « observatoire des délais de traitement des procédures d’expulsion logement » ou encore l’intégration d’une formation de trois heures pour les professionnels de l’immobilier liée à la lutte contre les discriminations.

Nouveau mandat facultatif

Au menu de la loi Nogal, comme attendu, figure la mesure la plus spectaculaire, qui fait référence à la garantie des loyers impayés. Le projet de loi stipule que les propriétaires seront assurés de percevoir leur loyer chaque mois, quoi qu’il arrive du côté du locataire. Une sécurité totale sera possible grâce à la création d’un nouveau mandat de gestion qui sera proposé par les syndics.

« Cette mesure, la plus structurante pour le parc locatif de demain, permettra aux propriétaires de dormir sur leurs deux oreilles », a commenté Mickaël Nogal. Les rassure absolument de leurs craintes de non-paiement de loyer ou de détérioration du bien, s’ils se tournent vers un professionnel de l’immobilier. Il est également bénéfique pour le locataire car la peur du propriétaire peut entraîner une sélection disproportionnée des locataires et une discrimination économique ou raciale. »

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Sauf que l’élu a pris du recul sur le caractère obligatoire du mandat. Celle-ci, dans le texte de loi, devient facultative. Ainsi, si un bailleur contacte une agence immobilière pour louer son bien, cette dernière ne serait pas obligée de le lui proposer et serait donc libre de le convaincre de prendre un mandat classique. Mais, tempère Mickaël Nogal, « je suis prêt, lors des sorties parlementaires sur le texte, à discuter de l’obligation de présenter ce mandat pour que les Français puissent trouver ce service de l’intermédiaire. »

Consignation du dépôt de garantie 

Ce nouveau type de mandat de gestion implique la consignation du dépôt de garantie, qui est le premier motif de contentieux entre le locataire et son bailleur. La restitution de la caution fait l’objet de la deuxième mesure de la future loi Nogal. Comme prévu, après avoir un moment réfléchi à l’obligation de l’enregistrer auprès d’un organisme tiers, le député a reculé devant le mordu des professionnels. Ce dernier contrôlera donc la caution, même pour les locations entre particuliers.

La restitution se fera sur la base d’un accord entre propriétaires et locataires. Dans le cas d’un bail entre particuliers, c’est le locataire qui choisit son professionnel pour lui confier son dépôt de garantie. Le service sera gratuit mais il convient de s’interroger sur sa viabilité. Comment se fera la restitution de la caution, en cas de désaccord, lorsque l’agence immobilière n’intervient pas dans la gestion du bien ?

Une seule caution personnelle

La troisième mesure emblématique du texte fait référence aux abus en matière de garanties des personnes physiques. « C’est une mesure de justice sociale », insiste le député. Il n’est pas rare que les propriétaires, pour se garantir contre le risque de non-paiement des loyers, demandent non pas un, mais deux, voire trois ou quatre garants aux locataires, malgré leur solvabilité avérée en termes de revenus. La loi Nogal entend mettre fin à ces pratiques abusives en autorisant le recours à un garant unique.