Hausse des taux de crédit, durcissement des conditions d’octroi, renforcement des sanctions liées au DPE, sans compter l’inflation galopante… Sur le papier, il ne fait pas bon investir dans l’immobilier. Pourtant, pour ceux que le peuvent encore, ce placement peut s’avérer fructueux.

Acheter un bien immobilier pour l’un de vos enfants étudiants, ou dans le but de le mettre en location pour se créer des revenus complémentaires… On le sait, l’immobilier a la cote, tout comme les investissements locatifs. Dans son bilan annuel 2021 du marché immobilier, le réseau Century 21 a ainsi estimé que 30,2% des acquisitions étaient le fruit d’investissements locatifs, contre 17% en 2014.

Cette tendance à la hausse peut-elle se poursuivre alors que les nuages ​​semblent s’amonceler, avec des prix en hausse de 5,9 % en glissement annuel le 1er octobre ? « Peut-être que l’inflation, à son paroxysme, aura un effet négatif sur le secteur immobilier, car il est difficile d’envisager un investissement à long terme quand on a un pouvoir d’achat actuel grevé », s’interroge Erwann Tison, économiste et directeur d’études à l’Institut. Institut Sapiens.

Mais selon lui, la partie la plus fragile financièrement de la population sera exclue : « Les investissements immobiliers se font sur la base de la part des revenus épargnés. 40% des moins nantis ont déjà du mal à se projeter dans un investissement immobilier. Mais dans une période qui angoisse, c’est encore plus compliqué. Ce n’est clairement pas propice à la constitution d’une épargne pour les plus démunis. « 

Il est plus difficile d’accéder au crédit immobilier

Et même pour les plus riches, il y a de plus en plus de difficultés. La hausse des taux de crédit, mais surtout le poids de l’assurance de prêt passé un certain âge, fait que les pratiques des emprunteurs capables de financer ces projets peuvent être bloquées par le taux d’usure, taux maximum au-delà duquel les banques ne peuvent accorder de prêts à taux fixe à partir du 1er octobre à 3,05% pour les prêts d’une durée égale ou supérieure à 20 ans.

« Les personnes de 50 ans et plus, sur leurs projets de résidence secondaire ou d’investissement locatif, sont pénalisées par le coût de l’assurance emprunteur », constate Philippe Buyens, fondateur et expert immobilier chez CapiFrance. Et si changer à tout moment d’assurance emprunteur pour payer moins cher est plus facile depuis la mise en place de la loi Lemoine au 1er septembre, la délégation d’assurance, c’est-à-dire le fait de choisir un assureur alternatif en lieu et place de la convention collective de la banque au moment de contracter le prêt, c’est toujours compliqué.

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Autre difficulté pour les investisseurs, et non des moindres, l’arrivée des premières sanctions basées sur la performance énergétique des logements. A partir du 24 août, les loyers des immeubles classés F ou G dans le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ne pourront plus être majorés. La première de nombreuses autres sanctions à venir, puisqu’à partir du 1er janvier 2023, il sera strictement et simplement interdit de louer les logements les plus énergivores, avant les logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034.

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Face à cela, certains propriétaires procéderont aux rénovations nécessaires malgré le prix à payer, tandis que d’autres ont déjà fait savoir qu’ils continueraient à louer leur bien malgré les interdictions. Enfin, une partie peut décider de le revendre. « Soit les gens décideront de louer leur bien malgré les restrictions, soit de le vendre à perte et ainsi perdre du capital ou des actifs », confirme Erwann Tison.

Un investissement qui reste intéressant ?

Face à ce backlog de mauvaises nouvelles, faut-il vraiment renoncer à l’investissement locatif ? Au contraire, répond Stéphane Van Huffel, co-fondateur de Netinvestment. Il estime que ceux qui peuvent encore investir devraient penser au secteur immobilier : « Nous verrons ce qui se passera pour le premier semestre 2023 mais pour l’instant le secteur immobilier joue toujours son rôle classique de générateur de performance moins endommagé par l’inflation que les autres ». classes d’actifs. »

D’autant qu’avec une offre en baisse et une demande en hausse continue, « dans les villes les plus dynamiques de province, comme en région parisienne, il y a toujours une forte demande de loyers qui va forcément attirer les investisseurs », assure Stéphane Van Huffel. . . Selon une étude PAP publiée en septembre, « la rentabilité nette d’un investissement immobilier varie très souvent de 2 à 7%, voire plus dans certains cas. » C’est plus de 2% de livret A ou une majorité d’assurance-vie. , avec une rémunération des fonds en euros comprise entre 1,80% et 2% en 2022.

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Un chiffre à prendre avec des pincettes cependant : les éventuels travaux à effectuer, la hausse de la taxe foncière et les charges diverses peuvent faire baisser la rentabilité, ou du moins la rendre difficile à calculer. « Une fois les impôts locaux et taxes diverses déduits, il ne reste plus rien de la rentabilité ! », assure Christophe Demerson, président de l’Union nationale des propriétaires (UNPI), dans un article du Monde.

Et une fois que vous achetez la propriété, il est impossible de faire ce que vous voulez avec les locations. Leur encadrement à Paris, Lille, Seine-Saint-Denis, en banlieue parisienne ou à Bordeaux, Montpellier et Lyon, en est le parfait exemple. Et le « bouclier locatif » voté fin juillet à l’Assemblée nationale, avec un plafonnement de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) à 3,5% de juillet 2022 à juin 2023, protège les locataires mais ne fait rien pour les bailleurs.

Louer : parce qu’il est de plus en plus difficile de trouver un logement à louer

Dans ce contexte, les investisseurs devront être particulièrement prudents car la hausse des prix de la pierre s’érode. « La frénésie immobilière des dernières années s’est un peu calmée, note Stéphane Van Huffel, et ce n’est peut-être pas si grave. Avant, il y avait des biens très moyens qui se vendaient une fortune. Aujourd’hui, l’investisseur va commencer à compter. à nouveau son argent, il sera plus prudent.

Au point qu’une forte dichotomie pourrait se mettre en place entre les biens économes en énergie et les autres : « Forcément, les biens classés A B ou C sont des biens dont le prix va augmenter parce qu’on est sûr de pouvoir continuer à les louer, estime Erwann Tison. . A l’inverse, les biens de catégorie E ou pire (E, F, G) et qui ne pourront plus être loués dans les prochaines années, seront dépréciés, car ils nécessiteront des investissements importants pour être rénovés. « 

Les investisseurs devront donc choisir entre payer cher un bien aux bonnes performances énergétiques ou espérer acheter une passoire thermique à petit prix et la rénover convenablement pour pouvoir la louer et pourquoi pas réaliser une plus-value à la revente.

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