Alors que les prix en Savoie et Haute-Savoie ont énormément augmenté ces dernières années, acheter une maison à rénover peut parfois être une bonne affaire. A condition d’estimer correctement la quantité de travail.

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Aujourd’hui à 20:00
Pourquoi acheter et rénover ?

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Bien réussir ses travaux
Pour réussir à acquérir un bien immobilier en 2022, de nombreux ménages devront baisser leurs exigences ou trouver une solution plus économique. Investir dans des rénovations s’avère parfois être un bon moyen de s’inscrire dans son budget.
Un budget très difficile à tenir en Pays de Savoie tant les prix grimpent inexorablement. Au cours des 12 derniers mois, selon les notaires des Pays de Savoie, la valeur des appartements anciens en Savoie a augmenté de 10% et en Haute-Savoie de 4,7%.
Celle des maisons était respectivement de + 12 % et + 7 %. La raison de la croissance est principalement le cadre de vie et le dynamisme économique du territoire, qui attirent toujours plus de monde. La démographie galopant, les besoins en logements augmentent et donc les prix de l’immobilier.
Dans ce contexte, le marché immobilier avec des ouvrages anciens offre parfois de belles opportunités. « En ajoutant le coût de la rénovation au prix d’achat, une telle activité est 5 à 10% moins chère que l’achat d’un bien équivalent déjà en bon état. On le voit en Pays de Savoie », explique Sébastien Cartier, président de la Société Immobilière de Savoie Mont-Blanc (FNAIM PME).
Les biens des années 1970 à cibler
« Sur notre territoire, les biens les plus recherchés dans ce secteur sont d’anciens corps de ferme, de grands appartements des années 70 ou de petites parcelles au centre de villes prisées comme Annecy », ajoute Sébastien Cartier.
Le principal avantage : En raison de la somme d’argent qu’il faut pour les restaurer, le prix de vente de ce type de propriété est plus facile à négocier. En achetant moins cher, vous pouvez également payer des frais de notaire moins élevés, car ils correspondent à un certain pourcentage du prix de vente du bien. Le calcul peut être d’autant plus raisonnable que certains travaux de rénovation donnent lieu à des subventions.
« Dans notre région, il en coûte 800 euros le m2 pour une rénovation légère à 2 200 euros le mètre carré pour une rénovation complète avec des matériaux de première qualité », estime Flavien De Paoli, co-directeur de De Paoli Rénovation. situé dans le bassin fluvial d’Annecy. Pour son associé, Florentin De Paoli, « les coûts de rénovation augmentent dès qu’on touche aux flux et à la structure du bâtiment : électricité, plomberie, isolation, redistribution des volumes… »
Attention, la facture peut vite s’alourdir. Encore plus maintenant, alors que les coûts des matériaux ont explosé en raison des pénuries dues à la crise du Covid-19 et à la guerre en Ukraine. Avant de faire une offre d’achat, n’hésitez pas à revenir voir le bien avec un maître, maître d’œuvre ou architecte pour estimer au mieux le coût et la durée des travaux.
« Enfin, outre le prix, il faut également s’assurer de la faisabilité des travaux souhaités. Si le bien est en copropriété, l’accord préalable des autres copropriétaires est nécessaire pour réaliser certains travaux », explique Sébastien Cartier.
Les appartements avec des œuvres d’Aix-les-Bains se trouvent principalement dans des immeubles des années 1960 et 1970.
Si les négociations d’achat ont été efficaces, l’opération peut s’avérer très intéressante. A Aix-les-Bains, les opportunités de rénovation immobilière se situent principalement dans les immeubles des années 1960 et 1970, par exemple à proximité de la gare.
« Ces appartements ont souvent besoin d’être rénovés et nécessitent ou nécessiteront à terme une rénovation énergétique. Leur prix est simplement inférieur de 20 % à un bien équivalent en bon état », explique Steve Pastour, conseiller immobilier chez Square Habitat Aix-les-Bains. Il a vendu environ 170 000 € un T2 de 56 m2 à rénover avenue de Verdun, avec des travaux prévus pour 45 000 €, quand un bien équivalent en bon état se vend environ 230 000 €.
Même son de cloche à Annemass, où Sébastien Cartier a vendu un T2 de 76 m2 proche du centre rue du Chablais pour 190 000 €. « Au total, 40 000 € de travaux ont été réalisés, soit un coût total de l’opération pour l’acquéreur de 3 000 €/m2. Dans le même quartier, un bien en bon état est estimé autour de 3150 euros le m2. Il a économisé environ 11 000 euros sur le seul prix d’achat. »
Selon la consultante de Comparet Immobilier Isabelle Ferrari, les immeubles des années 1970 sont également une bonne cible dans la ville de Chambéry. « On trouve même des maisons de cette époque, notamment dans la banlieue de Chambéry. Début 2021, j’ai vendu une surface de 80 m² dans une grande maison divisée en appartements à Bissy pour 149 000 euros. L’acheteur l’a rénové pour 140 000 € et vient de le vendre pour 350 000 €. »
A Annecy, la concurrence pour les biens à rénover est féroce. « Les petits investisseurs, les agents immobiliers et les particuliers aux budgets serrés s’en arrachent dès qu’un arrive sur le marché. Mais ça se fait de moins en moins », constate Éric Goliot, négociateur à l’agence des Aravis d’Annecy.
Même dans les vieux quartiers, les biens à vendre sont hétéroclites et monotones, et beaucoup ont déjà été rénovés pour être loués sur des plateformes comme Airbnb.