Si l’investissement locatif séduit de nombreux Français, il n’est pas sans risque. Entre dégâts des eaux, dommages potentiels causés par un locataire, assurances insuffisantes ou encore périodes d’inoccupation et mauvais payeurs, un propriétaire non occupant doit disposer d’une trésorerie solide et d’une bonne couverture d’assurance.
De multiples dangers potentiels
Lors de l’entrée dans les lieux, tous les locataires doivent souscrire une assurance multirisque habitation. C’est une obligation légale. On pourrait alors penser que le bailleur n’a pas à souscrire lui-même son contrat. Cependant, ce serait une erreur. La loi Alur de 2014 impose à tous les copropriétaires, qu’ils soient occupants ou non, d’assurer, au minimum, leur responsabilité civile. Dans cette situation, il s’agit de protéger le propriétaire dans les cas où son locataire pourrait se retourner contre lui, notamment pour un vice de construction, un défaut d’entretien ou un trouble de jouissance.
Mais cette couverture est loin d’être suffisante de toute façon. Par exemple, si des dégâts d’eau provenant d’une source inconnue se produisent alors que l’appartement est inoccupé, le propriétaire serait de sa poche. Si cette fuite d’eau affecte le voisin, ce serait aussi à lui de payer. Enfin, si l’assurance du locataire couvre en principe les dommages qu’il pourrait causer, ses garanties ne sont pas toujours suffisantes en cas de sinistre majeur.
Prévenir tout sinistre
Pour prévenir ces différentes hypothèses, il est indispensable de souscrire une assurance propriétaire non occupant, ou PNO. Il s’apparente, à première vue, au contrat multirisque habitation, puisque sa garantie des risques locatifs couvre le logement, occupé ou non, contre tous sinistres (incendie, dégâts des eaux, explosion, etc.). De même, elle indemnise si les appareils encastrés ou le mobilier de la location meublée sont endommagés. La responsabilité civile ainsi que les réclamations des voisins et des tiers sont également couvertes. Le PNO comprend également des protections spécifiques contre les vices de construction, les troubles de jouissance, le défaut d’entretien et les recours des locataires.
En plus de ce socle de garanties, certains contrats comportent, d’emblée ou en option, d’autres garanties telles que la prise en charge des frais si le propriétaire doit se rendre sur place, le dépannage en l’absence de locataire, la protection du jardin, une indemnisation en cas de départ prématuré de l’occupant, voire une garantie de loyer impayé. L’assurance propriétaire non occupant coûte entre 50 et 180 euros par an, selon les options choisies. Mais ce montant est déductible des revenus fonciers.
Pallier les impayés
Hormis les réclamations, les défaillances des locataires restent la principale bête noire des propriétaires. Quelques mois de loyer en retard ou un départ à la cloche de bois suffisent à plonger les petits propriétaires dans le dénuement. Pour éviter cela, il est préférable de souscrire une garantie loyers impayés (GLI). Comme son nom l’indique, cette assurance consiste à rembourser les loyers et charges non payés par le locataire. Mais elle comprend généralement d’autres protections comme le paiement des réparations si le bien a été endommagé ou les frais de procédure engagés pour récupérer le dû auprès du propriétaire. Selon les contrats, il est même possible de percevoir une indemnité lors des périodes de vacance entre deux locataires, ce qui est utile lorsque l’on compte sur le loyer pour rembourser son crédit immobilier.
Malgré cette couverture attractive, le GLI varie complètement selon les offres, et les conditions de couverture peuvent révéler de mauvaises surprises. Un comparatif rigoureux est donc indispensable avant toute souscription. Le prix de cette assurance varie le plus souvent entre 2 et 4,5% du montant du loyer. Là encore, il est déductible des revenus fonciers.