Mis à jour le 07 décembre 2022

de – Directrice des études et de la communication

L’actualité des finances personnelles est un sujet complexe ! C’est pourquoi nous vous proposons un rendez-vous pour tout comprendre de l’actualité du moment, Les décryptages d’Empruntis : une tribune animée par notre directrice d’études Cécile Roquelaure. Dans notre premier numéro, notre expert répond à la question suivante : pourquoi est-il tellement plus difficile d’obtenir un financement aujourd’hui ?

« Après les plus bas historiques de janvier 2022 (1 % en moyenne sur 20 ans), les taux ne cessent de remonter. Ils ont plus que doublé en moins d’un an. De l’argent pour les banques. pouvoir des Français, mais il reste limité.En tout cas, le prêt n’a jamais été aussi compliqué.Une raison à cela : le taux d’usure.

Lorsqu’une banque vous prête de l’argent pour votre hypothèque, elle emprunte également, même si elle utilise une partie de l’épargne dont elle dispose déjà pour obtenir son financement. Pour se financer, on se base sur le coût de l’argent à 10 ans, car la durée moyenne réelle d’un crédit immobilier est d’environ 8 ans. En se finançant sur 10 ans, il sait couvrir l’essentiel de son financement. Son indicateur de référence est l’OAT (Obligation Assimilable du Trésor), sur 10 ans.

Jusqu’à mi-décembre 2021, ce benchmark avait une valeur inférieure à 0 : autrement dit, l’argent ne coûte rien aux banques. De plus, même la politique de la Banque centrale européenne (BCE) a été très accommodante car les banques empruntent de l’argent à des taux négatifs et paient pour déposer de l’argent. Comme si on vous disait que maintenant votre épargne vous coûte de l’argent et votre crédit vous rapporte de l’argent !

Les banques avaient donc tout intérêt à prêter beaucoup, d’autant plus que le crédit immobilier est un excellent moyen de gagner de nouveaux clients !

Mais depuis janvier, le monde a changé : l’OAT est repassée au-dessus de 0% rapidement et a également vu sa valeur presque tripler en 10 mois. La BCE a procédé à trois hausses de taux significatives depuis le début de l’été, et ça continue… Le coût de l’argent pour les banques a donc sensiblement changé, ce qui nécessite un réajustement des taux des crédits immobiliers : à la faillite, les banques revendent à perte…

Une remontée des taux rapide mais maîtrisée

Dès le début du mois de février, les banques ont donc commencé à remonter leurs taux. Loin de vouloir bloquer la machine à crédit, ils sont allés à petits pas pour la plupart d’entre eux. Cependant, le comité des taux qui a lieu dans toutes les banques pour définir la politique de taux de crédit pour le mois à venir et qui met autour de la table financière et commerciale, s’est tenu plus fréquemment (deux fois par mois ou plus régulièrement selon les banques), pour suivre l’évolution des taux du marché. Ainsi les tarifs, auparavant valables un mois, pouvaient (et peuvent encore) changer à tout moment.

Malgré tout, les banques sont restées très proactives : il ne s’agissait pas d’arrêter le marché immobilier, même si les nouvelles exigences du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) étaient gravées dans le marbre dès le 1er janvier 2022 et qu’elles ont déjà du mal à gagner .

En l’espace de 10 mois, les taux des crédits immobiliers ont donc atteint des niveaux plus connus depuis le 1er trimestre 2016 : 2,4 % en 25 ans et 2,30 % en 20 ans en moyenne.

Des moyennes qui ne reflètent pas toujours toutes les banques : en effet, il existe actuellement un écart de 100 points de base entre la banque qui propose les meilleures conditions et celle qui propose les taux les plus élevés.

Si elles le pouvaient, les banques procéderaient à des augmentations plus importantes car beaucoup n’ont pas assez de ressources (argent) pour limiter l’impact de l’évolution de l’OAT. Ceux qui parviennent à ne pas vendre à perte sont ceux qui bénéficient des actions d’épargne et de l’argent des comptes chèques. D’autres perdent aujourd’hui jusqu’à 120 points de base sur votre crédit… Mais malheureusement, ils ne le peuvent pas. La raison : le taux d’utilisation….

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Le taux d’usure : de protecteur du consommateur à empêcheur de projet 

Le taux d’intérêt est le taux maximum que les banques doivent respecter dans le cadre d’un prêt. Il est établi par la Banque de France chaque trimestre, sur la base des taux appliqués au cours du trimestre précédent, majorés d’un tiers. Il est publié au Journal officiel.

Comprendre le calcul du taux d’usure  

Il est différent selon la nature du financement et le type de prêt (particulier ou professionnel). Pour les prêts immobiliers ou travaux de plus de 75 000 €, entrent également en jeu :

Il doit être comparé au TAEG (Taux Annuel Effectif Annuel) et non au taux du prêt lui-même (nominal).

Comprendre à quoi sert ce taux d’usure

Le taux d’attrition a pour but de protéger les emprunteurs d’un coût de financement trop élevé. Mais en période d’augmentation rapide des taux comme celle que nous connaissons aujourd’hui, cela peut devenir une limitation majeure.

En effet, sa méthode de calcul, qui voit en rétrospective les taux appliqués par les banques au trimestre précédent (et donc sur les dossiers de crédit déjà entamés quelques semaines voire mois auparavant), crée un décalage entre une situation actuelle et une situation historique .

Ainsi, à partir d’avril, à chaque hausse du taux d’usure, les banques tentent de compenser la marge perdue et donc de relever leurs taux créditeurs du même montant.

Depuis maintenant 8 mois, à chaque hausse du taux d’usure, nos partenaires bancaires ont fait passer le changement de leur taux de crédit pour la plupart d’entre eux car l’OAT ne cesse de croître. Et même si les taux restent très attractifs pour les emprunteurs, le taux d’intérêt trop bas oblige les banques à vendre à perte importante. C’est pourquoi certaines banques finissent par refuser de faire des hypothèques, attendant des jours meilleurs.

Pour ceux qui continuent, coincés entre le marteau et l’enclume, il est clair que cela ne peut pas durer. Cependant, l’impact de la marche, s’il n’est pas neutre, n’est pas grand :

Un exemple (Calcul sans assurance, taux moyen au 01/01/2022 et au 15/11/2022) :

Les difficultés d’accès au crédit se concentrent sur certains profils :

Changer la méthode de calcul du taux d’usure est essentiel

La première mesure pour redonner de la flexibilité aux banques serait une modification de la méthode de calcul pour être plus en phase avec la réalité du marché. Ainsi au lieu de calculer le taux d’usure sur le trimestre précédent avec finalement les taux des prêts accordés entre 3 et 6 mois, il faut calculer le taux d’usure sur les taux pratiqués le mois précédent.

A l’ère de la data, en temps réel, cette évolution permettrait d’avoir un taux d’intérêt plus proche des pratiques bancaires.

La deuxième option évoquée par de nombreux acteurs est la sortie de l’APR de l’assurance de la mutuelle. En effet, la flexibilité laissée aux consommateurs de changer d’assurance de prêt en cours de vie du crédit immobilier permet ainsi de ne pas graver ce coût dans le marbre. C’est le seul élément du TAEG qui peut se faire par évolution vers le haut.

Troisième option mais qui ne semble pas conforme à la volonté de l’autorité publique : à temps exceptionnel, mesures exceptionnelles. Le taux d’usure pourrait être temporairement modifié pour permettre aux banques de continuer à financer des projets immobiliers sans affecter le pouvoir d’achat des familles car son application actuelle n’empêche que la réalisation des projets. D’autant plus qu’on s’est encore regardé dans le rétroviseur, on a eu des périodes où les taux de crédit étaient beaucoup plus élevés !

Pour finir, quelques conseils pour réussir votre projet !

En attendant des décisions des pouvoirs publics ou une stabilisation du coût de l’argent, qui permettra un accès gratuit au crédit, quelques bons plans pour réussir malgré tout son projet :

Pour gagner du temps et mener à bien la démarche efficacement, faites appel à nos courtiers, et surtout si vous vous demandez si vous pouvez acheter, étudiez dès maintenant votre capacité de prêt, qui sera mise à jour au moins une fois par mois pour vous assurer d’avoir la vision la plus juste que la vôtre. budget dans le cadre de votre recherche immobilière. »

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