L’accès aux prêts bancaires n’est actuellement pas sans problèmes. Et cela énerve certains. Martial Bourquin, maire d’Audincourt, le premier, qui a dénoncé le rejet de près de la moitié des prêts immobiliers ou de restructuration. Cela rend le programme de rénovation des logements du centre d’Audincourt particulièrement difficile. Selon lui, un courtier se présente. Tandis que la Banque de France tempère et explique les causes de ces difficultés.
Depuis le 1er janvier 2022, de nouvelles règles ont durci les conditions d’obtention d’un prêt. | © Les Trois – CE
L’accès aux prêts bancaires n’est actuellement pas sans problèmes. Et cela énerve certains. Martial Bourquin, maire d’Audincourt, le premier, qui a dénoncé le rejet de près de la moitié des prêts immobiliers ou de restructuration. Cela rend le programme de rénovation des logements du centre d’Audincourt particulièrement difficile. Selon lui, un courtier se présente. Tandis que la Banque de France tempère et explique les causes de ces difficultés.
« Elle ne se prête qu’aux riches », dit un proverbe. « Aujourd’hui, face à la hausse des taux d’intérêt, face au contexte inflationniste, cet adage prend tout son sens. Dans la commune de Montbéliard, près de la moitié des crédits immobiliers ou prêts de restructuration seraient refusés par la banque », expliquait Martial Bourquin, le maire socialiste d’Audincourt, dans un communiqué le 19 septembre. Il est particulièrement en colère. Oui, car la ville d’Audincourt finance un programme d’accompagnement à la rénovation des logements du centre-ville, l’OPah RU : un dispositif cofinancé par l’Etat. Mais en raison du refus de prêt, il est impossible de faire vivre ce système, explique-t-il. « Nous investissons des moyens considérables pour que les gens puissent rénover leur logement. Mais nous sommes sur quelque chose qui stagne et nous perdons beaucoup de temps », s’alarme-t-il.
Ce système, dans le détail, vous permet de faire financer jusqu’à 70% de vos travaux de rénovation par l’Etat et la Commune. De plus, le dispositif permet d’obtenir une défiscalisation importante dans le cas où un acquéreur achète un bien immobilier sur lequel il réalise des travaux de réaménagement énergétique pour le relouer. Aujourd’hui, l’appareil ne vit pas. Par ailleurs, Martial Bourquin s’inquiète pour l’avenir : des rénovations pourraient être obligatoires d’ici un an ou deux, dit-il. Et cette fois, sans aucune aide.
Pas moins de prêts, mais un ralentissement récent
Pas moins de prêts, mais une décélération récente
Dans son communiqué, il dénonce la flambée des taux d’intérêt et des taux d’intérêt devenus inadaptés. Des données que Marie-Claire Staquet, directrice départementale du Territoire de Belfort de la Banque de France, décrypte. Le taux d’usure est un taux maximum au-delà duquel les banquiers ne peuvent pas valider les dossiers ni prêter des sommes. Il tient compte des taux d’intérêt, des frais et dépenses administratifs, des frais de courtage et du coût de l’assurance pour l’emprunteur. « Le but est de protéger les emprunteurs », dit-il. Il est calculé tous les trois mois, sur la moyenne des taux, en ajoutant un tiers. Le problème est que la hausse des taux d’intérêt peut être rapide en ce moment. Et le taux d’usure reste figé sur les données précédentes depuis trois mois. Les emprunteurs peuvent se retrouver coincés à cause de cela et devoir attendre que le taux de désabonnement soit recalculé pour espérer pouvoir emprunter.
Cependant, cela met les choses en perspective : pour le moment, les taux d’intérêt sont toujours inférieurs à la moyenne, malgré leur hausse. « Nous sortons d’une période, depuis 2016, où les taux étaient anormalement bas. » Ce qui la choque, c’est la rapidité des hausses de taux d’intérêt. « Créer un effet de retard. » Par ailleurs, en regardant les graphiques partagés par la Banque de France, on constate que les crédits immobiliers progressent sur une année continue, encore mieux que l’an dernier. « Il n’y a pas moins de prêts acceptés qu’avant. En revanche, on observe une décélération récente de la croissance », analyse Marie-Claire Staquet.
Un chiffre qui recoupe « sur le manque de visibilité sur 2023 qui freine les projets », explique le directeur départemental de la Banque de France. Notamment à cause de la crise énergétique en cours cette année. Il y a aussi un autre obstacle, admet-il. Les nouvelles règles du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) depuis début 2022. « Pour protéger les emprunteurs, les banques se sont vu imposer des règles qui étaient autrefois des recommandations. » Parmi elles : les mensualités des emprunteurs ne doivent pas dépasser 35 % des revenus. De plus, le prêt doit avoir une durée maximale de 25 ans pour une maison déjà construite.
Les banques qui n’enchérissent plus
Des banques qui ne font plus d’offres
Un courtier du nord de la Franche Comté, qui ne veut pas lever son anonymat, est particulièrement en colère contre les banques. Comme Marie-Claire Staquet, elle note que les nouvelles règles du Haut Conseil de stabilité financière ont eu un effet sur le marché. Au-delà des deux premières conditions expliquées par le directeur départemental de la Banque de France, il note également que les emprunteurs doivent désormais avoir un apport d’au moins 8% de l’investissement. Données de bloc de marché. « Les banques peuvent déroger à ces règles pour un maximum de 20 % des pratiques. Et il y a des contrôles stricts », dit-il ;
Cela dépend aussi du taux d’usure. « Nous n’en avions jamais entendu parler auparavant. En 15 ans, je n’ai jamais eu de problèmes. C’était aussi une initiative saine. » Mais avec la hausse des taux d’intérêt, les choses ont changé. De plus, il constate que l’assurance a tendance à augmenter avec l’inflation. « Au-delà de 35 ans, l’assurance coûte très cher. Et parce que le taux d’usure en tient compte, les emprunteurs dépassent les limites autorisées. Même les gens riches », explique-t-il. « Certains clients que j’ai eus, même avec un apport de 100.000 euros, n’ont pas obtenu le prêt », image ce courtier.
Il rit quand on lui dit que le nombre de prêts acceptés ne diminue pas. « C’est normal ! Les banques ne constituent même plus des dossiers. Il n’y a donc pas de démenti. » Un sur deux rangs n’est pas présenté, selon lui. A noter également que certains réseaux ne distribuent plus de crédits.
Un mois pour monter le dossier
Le 1er octobre, le taux d’abandon a été recalculé. Il est passé à 3 030 %. Ce qui est plus adapté aux taux d’intérêt actuels, contrairement à fin septembre où tout était gelé. Mais si les taux d’intérêt augmentent, il sera à nouveau coincé avec ces dossiers, dit-il. « Là, nous avons environ un mois d’opportunité pour remettre les choses sur les rails avant que les taux d’intérêt ne remontent. C’est de la folie. «
Dans un effort pour rester en dessous de la barre des taux d’usure, il propose parfois des assurances moins chères à ses clients par le biais d’assureurs avec lesquels il peut avoir des partenariats. « Mais les banques font pression sur les emprunteurs pour qu’ils souscrivent une assurance habitation. Sinon, ils n’accordent pas le prêt. Ils pensent à leur marge », souffle ce courtier. Résultat : les jeunes d’environ 25 ans ne peuvent pas acheter, explique-t-il. « Ça me fait dresser les cheveux sur la tête quand je sais que j’ai peut-être une solution. »
Pour lui, les banques doivent faire un effort pour revenir à un niveau normal. « S’il n’y a pas de ventes, il n’y a pas d’emplois. Cassons un lien et l’économie ». Afin d’endiguer le problème, il faudrait revoir le calcul du taux d’usure, selon lui. Un avis partagé par Martial Bourquin : « Chacun doit faire sa part. le taux d’usure il doit s’accompagner de l’engagement des banques à ne pas profiter de la situation. Le système bancaire doit permettre à chacun d’accéder à la propriété à des taux raisonnables ».
Interrogée sur la révision du taux d’usure, la Banque de France explique avoir été « très pressée en la matière ». « Il y a beaucoup de pression pour revoir la méthode de calcul. Aujourd’hui nous sommes très prudents mais pour le moment nous ne constatons pas de baisse du volume des prêts », explique-t-il. Pas question donc pour le moment de changer de mode de calcul. Ce qui inquiète Martial Bourquin : « Avec tout ça, on se dirige vers une récession », prédit-il.