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L’envolée des taux de crédit a plombé la capacité d’emprunt des ménages. Ajoutez des vendeurs gourmands et des banques peu prêteuses et vous obtenez un marché immobilier bloqué.

Niveau d’usure. C’est le mot qui revient le plus dans la bouche des banquiers et courtiers pour qualifier le refus de prêt. Cela montre que c’est la raison principale. Les problèmes d’endettement, qui ont longtemps couvert des milliers de dossiers, auraient-ils pu être résolus ? Non! Une étude récente de Meilleurtaux le confirme. Environ un tiers (en fait 30%) des dossiers soumis à ce courtier ont de fortes chances d’être rejetés par les banques car le pourcentage de prêt est supérieur à 40%. C’est neuf points de plus qu’en janvier 2021.

Pour rappel, le montant du prêt ne doit pas dépasser 35%. « S’il est compris entre 35% et 40%, l’emprunteur peut s’attendre, si son dossier est solide (revenus et apport plus élevés, bonne économie d’énergie…), à faire partie des 20% de dossiers défaillants (ils peuvent faire défaut dès la règle des 35 %, ndlr) », explique Maël Bernier, de Meilleurtaux. Au contraire, la part des limes dans les ongles, où le montant du prêt est inférieur ou égal à 35 %, a nettement baissé : de 72 % environ deux ans à 58 % aujourd’hui.

C’est la conséquence de la hausse du coût du crédit qui a doublé en un an (1,1% depuis 20 ans en 2021 et 2,3% en 2022) et qui est grevé par les crédits immobiliers. C’est le cas d’un couple gagnant 4000 euros nets par mois avec une assurance à 0,34% (50% pour chaque personne). Chaque mois, les emprunteurs remboursent 1400 euros par mois. Au taux de 1,1 % sur 20 ans, en janvier 2022, ils peuvent emprunter jusqu’à 285 000 euros. Avant la fin de l’année, pour un même prêt, la mensualité monte à 1563 euros et le taux d’intérêt du prêt passe de 35% à 39%. « Si le couple veut toujours emprunter avec la même mensualité de 1.400 euros, il ne pourra emprunter que 250.000 euros », confirme Maël Bernier. Soit 30 000 euros de moins en 10 mois.

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Les ventes forcées, seul moteur?

Des exemples comme celui-ci se sont multipliés ces dernières semaines. Résultat : la demande de crédit est difficile. Entre mars et octobre, le nombre de dossiers envoyés chaque mois à Meilleurtaux a diminué de plus d’un tiers (35% en réalité). « Les banques se sont également effondrées. Ils ne prêtent plus qu’à leurs meilleurs clients », précise Maël Bernier. Ajoutez à cela des vendeurs qui ne sont pas toujours intéressés à vendre leur maison. « Beaucoup de quadragénaires qui veulent acheter de grosses choses vont continuer à s’échauffer. Ils ne sont pas intéressés à revenir sur le marché, décrypte cet expert du crédit immobilier. Pourquoi emprunter à 2,5% ou 3% alors qu’ils ont acheté leur maison avec un prêt à 1% ? « .

Il reste à voir si cette stratégie fonctionnera pour tous les emprunteurs. Peut être pas. La meilleure façon est de sortir votre calculatrice et de voir si la baisse possible des prix d’achat peut compenser l’augmentation des coûts d’emprunt. Pour Maël Bernier, qui s’attend à ce que les ventes passent sous la barre du million en 2022, « des ventes forcées – divorce, transmission, succession… – qui constitueront une grande partie du marché en 2023 ». Pour les six premiers mois de l’année prochaine. En attendant que l’inflation diminue.