Depuis des mois, la question des taux d’intérêt est un sujet brûlant dans le domaine des prêts hypothécaires. Les emprunteurs sont confrontés à un dilemme, pris entre une hausse soudaine des taux d’intérêt et des taux d’intérêt très bas. Les courtiers ont mis en garde le gouvernement dans une situation d’exclusion d’un grand nombre de familles solvables et nécessaire, peu efficace, d’une réforme de l’excédent pour éviter une crise de la dette qui bloquera l’ensemble du marché foncier. Certains ont suggéré que l’assurance emprunteur ne soit pas incluse dans le TAEG afin d’éviter les découverts.
Qu’est-ce que l’effet ciseau en crédit immobilier ?
A cause de la hausse des taux d’intérêt, les demandeurs de crédit immobilier ont été touchés par les ciseaux, chose qui n’est pas nouvelle, mais qui se trouve aujourd’hui dans une situation inédite, on dira qu’une situation politique. pouvoir d’achat est mis en place en 2022.
Ces dernières années, le marché de l’immobilier a été largement ouvert, entre la baisse historique des taux d’intérêt et l’allongement de la durée des prêts. En 2008, un prêt de 200 000 € sur 20 ans vous coûterait environ 120 000 € d’intérêts ; fin 2021, le même prêt n’est que de 20 000 €. Parallèlement, le taux d’emprunt à cet âge est passé de 5 % à 1 % (hors coût de l’assurance habitation et hors coût des cautions). Les prix de l’immobilier ont fortement augmenté, mais la qualité des crédits depuis 2016 a facilité l’accès à la propriété. Pour rappel, l’année 2021 a battu des records de transactions et de production de crédits immobiliers.
Maintenant, nous assistons au mauvais effet des ciseaux. Les taux d’intérêt augmentent et les taux de 2022 ne suivent pas cette tendance. Les variations différentes de ces deux facteurs font le ciseau, ce qui est dangereux car il exclut un grand nombre de demandeurs de crédit, pas seulement les plus modestes.
Un calcul de l’usure hors sol
Le taux d’intérêt est le taux légal maximum que les banques ne doivent pas dépasser lors de l’octroi de prêts. Il a été introduit afin d’éviter la faillite des banques. Ce taux est calculé chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG (Taux Effectifs Annuels Globaux) émis le trimestre précédent, multipliés par un tiers. Pour les prêts de même durée ou supérieure à 20 ans, le taux de dressage est fixé à 2,57% pour le troisième trimestre 2022, contre 2,40% au deuxième trimestre.
Avec un taux global d’environ 2% sur 20 ans, il est très difficile d’inclure dans le TAEG tous les autres frais liés à l’obtention d’un crédit : frais de dossier, garanties (hypothèque ou confirmation bancaire), autres frais annexes (expertise immobilière, publicité frais, ouverture et tenue de compte), et l’assurance emprunteur, qui représente le deuxième coût ou après intérêts.
Le problème n’est pas la hausse des taux, le taux n’est pas un arrêt du crédit, c’est la façon dont l’usure est déterminée, entraînant une différence avec les intérêts à l’instant T. Aucun ajustement n’est possible. Même si la hausse des prix est préjudiciable, l’usure reste liée aux prix des trois derniers mois. La différence entre le taux d’intérêt et le taux variable sur la période considérée est si faible que la plus-value ne peut être utilisée et rend impossible le respect de la loi.
Fournir une assurance prêt immobilier est une solution pour faire baisser le TAEG. Avec d’autres offres jusqu’à quatre fois moins chères que les contrats bancaires à tempérament, les emprunteurs peuvent réduire leurs APR, mais la complexité demeure : le contraste reste sous-couche et usé à mesure que l’espace se rétrécit.
Modifier le TAEG
Résultat, chez certains consultants, près d’une candidature sur deux est rejetée sur la base d’une tenue vestimentaire excessive. L’hypothèque est devenue un problème pour des milliers de familles. C’est un désavantage si le candidat est bien installé et que l’endettement total reste inférieur à 35 %.
Selon les règles établies par le Haut Conseil de Stabilité Financière, l’assurance de crédit immobilier doit faire partie des charges incluses dans le TAEG. Les banques ont été invitées à ajouter ce coût au calcul du TAEG sous peine de sanction administrative. Cependant, ils utilisent un modèle qui consiste à séparer la partie obligatoire de l’assurance (certificat décès/PTIA) de la partie facultative (invalidité et invalidité). Cela leur permet de déduire la moitié de l’APR, ou plus, du coût de l’assurance. L’outil de fraude de données de TAEG pour les banques ? Ce n’est pas nouveau !
Selon l’entrepreneur Securimut, cette méthode hors réglementation a permis de baisser fortement les APR, et donc de maintenir l’usure à un niveau bas, ce qui est d’obtenir l’effet ciseau décrit ci-dessus. Il a mis en place l’assurance emprunteur APR pour résoudre rapidement le problème d’usure.
D’autres recommandations ont déjà été soumises au ministère de l’Économie et des Finances. Certains concessionnaires recommandent d’augmenter l’APR moyen de plus d’un tiers ou d’utiliser 100 à 200 % supplémentaires au lieu d’un pourcentage pour simplement offrir une obligation APR inférieure.
Chaque semaine depuis mars 2022, les prêteurs, chefs de file des entrepreneurs, se sont penchés sur la question des taux d’intérêt et ont fait part au gouvernement du côté absurde de la situation pour effacer la dette hypothécaire en incitant les familles à utiliser le terrain sur le long terme. . car les prix sont encore bons.
Le 1er octobre est le 1er octobre et il est garanti que rien ne peut être résolu à ce moment-là. Pendant ce temps, les taux d’intérêt vont certainement remonter, en lien avec la hausse des taux de la BCE fin juillet 2022, et cela peut atteindre 3 %, comme beaucoup s’y attendent intelligents.