Le problème des taux d’usure continue d’agiter le marché hypothécaire. Emprunter devient de plus en plus difficile, à tel point que les notaires, dans leur dernier rapport économique, s’inquiètent de la baisse du nombre de transactions, en partie liée à l’encadrement des taux maximum autorisés, devenus désormais un outil pour ‘ effacement.
Le marché du crédit immobilier au ralenti
Certains se demandent s’il ne faut pas attendre 2023 pour contracter des emprunts. La question est légitime car la situation est tendue entre la poursuite de la hausse des taux d’intérêt et la hausse toujours soutenue des prix de l’immobilier, même si les prix semblent commencer à baisser dans les grandes villes. Dès que la guerre a éclaté en Ukraine, les taux des crédits immobiliers ont frappé l’accélérateur, enregistrant des valeurs qui ont plus que doublé en un an.
Le taux moyen sur 20 ans est passé de 1 % fin 2021 (hors assurance emprunteur et coût des garanties) à 2,23 % en novembre 2022, ce qui conditionne mécaniquement la demande, habituée depuis quelques mois à des taux d’accidentés historiquement bas. Les taux de décembre 2022 sont toujours en hausse. Avec cela, le crédit immobilier est mal régulé et l’obstacle est posé, non pas tant par ce taux d’intérêt élevé, mais par l’usure.
Prêts immobiliers sapés par l’usure
Jusqu’au 31 décembre 2022, le taux d’usure est fixé à 3,05 % pour les prêts d’une durée égale ou supérieure à 20 ans et à 3,03 % pour les durées plus courtes. En raison de la réglementation, ce taux n’a pas bougé depuis le 1er octobre, une stagnation qui restreint encore plus l’accès au crédit en période de hausse constante des taux d’intérêt.
Même lorsque le taux d’endettement respecte la règle (maximum 35 % du revenu net, assurance emprunteur comprise), bon nombre de familles se voient refuser un crédit bancaire car le taux d’intérêt proposé par la banque s’approche dangereusement du seuil d’usure, ce qui réduit les possibilités d’intégrer tous les autres frais exigés au moment de la subvention (garantie, assurance, frais administratifs).
L’adage qui ne se prête qu’aux riches trouve ici son expression la plus cruelle. Les banques affinent de plus en plus leur sélection de dossiers et privilégient les ménages à hauts revenus capables d’apporter un apport personnel conséquent (au moins 20% de la valeur de la transaction), disposant d’une épargne résiduelle suffisante (au moins 6 mensualités) et en même temps financer tout travaux de rénovation du logement convoité.
On va vers un marché immobilier à deux vitesses : d’un côté, les plus riches, qui continuent à pouvoir contracter des emprunts et contribuent à maintenir la pression sur les prix dans les zones tendues, de l’autre, les plus modestes, concentrés sur les biens les plus abordables, mais exclus du crédit en raison d’un taux de prêt très proche de l’usure. Il faut ajouter que le diagnostic immobilier compte pour l’obtention d’un crédit, ce qui pénalise davantage les familles à faible revenu.
Quel taux d’usure en janvier 2023 ?
Les nouveaux taux d’attrition entreront en vigueur à compter du 1er janvier 2023. Ils devraient mécaniquement augmenter compte tenu de l’évolution des taux effectifs depuis octobre 2022. moyennes effectives accordées, alors majorées d’un tiers. Cette méthode s’est révélée dysfonctionnelle avec la hausse incessante des taux de crédit depuis le début de l’année.
Les courtiers ne ménagent pas leurs efforts pour alerter les autorités sur le blocage du marché provoqué par l’usure, les banques ne prêtent plus et les notaires dénoncent l’étranglement, mais pour l’heure, la Banque de France refuse de voir un problème à cette méthodologie, estimant que le niveau des taux se normaliseront progressivement. Pourtant, les chiffres sont têtus : une vente sur dix échoue à cause d’un refus de prêt et, dans la plupart des cas, la raison de l’échec est liée au problème d’usure.
Les familles porteuses d’un projet immobilier sont les otages d’un système obsolète qui devrait les protéger mais ne peut les garder que locataires, tandis que l’accès à la propriété est un rempart contre les dérives inflationnistes grâce au vertueux écosystème français du crédit préfixé.
Une tarification plus fine et moins étalée des taux moyens s’impose, mais rien ne bouge du côté des autorités financières, malgré les appels des professionnels à mettre en œuvre sans tarder la réforme de l’attrition hypothécaire. Interrogée sur le sujet à l’Assemblée nationale le 15 novembre, Olivia Grégoire, ministre déléguée chargée des PME, du Commerce, de l’Artisanat et du Tourisme, a donné le coup d’envoi, indiquant que le Gouvernement modifiera l’accès au crédit en 2023. Au fond, faut-il comprendre que l’ajustement naturel des taux d’attrition suffira à permettre aux familles solvables de financer leur projet immobilier ?
Le dernier mot revient à l’assurance emprunteur, protection obligatoire lors d’une demande de prêt immobilier et qui, en 2022, connaît une véritable révolution grâce à la loi Lemoine. Plus que jamais, il est utile d’insister sur tous les avantages de la délégation d’assurance de prêt immobilier, devenue désormais le seul levier d’une véritable épargne pour faire baisser le TAEG et continuer à s’user.