Après un été plutôt passif, les taux sont repartis à la hausse en octobre. La barre des 2% a déjà été franchie et ce bond risque d’être préjudiciable aux demandeurs de crédit malgré l’ajustement des taux d’attrition pour le dernier trimestre 2022. Encore une fois, le salut vient de l’emprunteur de la délégation d’assurance qui permet de réduire le TAEG à un niveau.
Une hausse des taux marquée en octobre
Les taux d’intérêt hypothécaires ont augmenté de façon constante depuis mars dernier, dans le sillage de l’inflation et de l’évolution de l’environnement monétaire. Une accélération s’est produite en mai et juin, avant que le mouvement ne s’essouffle durant l’été. En juillet, le taux moyen sur 20 ans était proche de 2 % (hors coût de l’assurance-crédit logement et hors coût des obligations), à 1,95 %, alors que dans de nombreuses banques il était impossible d’obtenir des prêts en dessous de 2 %. Contraints par le niveau trop bas des taux d’usure, les établissements de crédit n’avaient que très peu de marge de manœuvre pour relever leurs barèmes en raison de la situation en zone euro.
Octobre change la donne après la remontée des taux d’usure au quatrième trimestre 2022. Le taux légal maximum des prêts de 20 ans et plus est ainsi passé de 2,57% à 3,05%, une revalorisation de 48 points qu’il aurait dû prendre en compte en raison de l’expansion de accès au crédit immobilier. Les banques semblent en décider autrement.
Anesthésiés durant l’été par une usure inadaptée à la réalité du marché, ils regagnent du terrain en poussant très sensiblement le curseur des taux de crédit. Selon les barèmes reçus par les courtiers, la hausse moyenne est de 20 points de base, avec des avances de 30 voire 40 points supplémentaires dans certains établissements. Voici les taux moyens observés chez les principaux courtiers hypothécaires :
Il n’est pas exclu que les taux d’intérêt remontent à nouveau au cours du mois. Les taux fluctuent au rythme de l’évolution de l’OAT 10 ans, la dette française à 10 ans sur les marchés obligataires. Celui-ci a atteint son plus haut niveau le lundi 3 octobre, à 2,72 %. Si l’OAT continue dans cette voie, les banques n’auront d’autre choix que de revoir leurs barèmes à la hausse. Un conseil : si vous avez un projet immobilier, n’attendez pas pour présenter votre dossier, sinon vous serez face à l’impasse de l’usure.
Négocier l’assurance pour rester sous l’usure
Rappelons que le taux d’attrition correspond au TAEG (Global Effective Annual Rate) que les banques ne doivent pas dépasser durant la période considérée. Cette commission regroupe tous les frais liés à l’obtention d’un crédit :
Le cas échéant, des frais de courtage peuvent s’ajouter si l’offre de prêt a été négociée, ainsi que les frais d’expertise immobilière si réclamés par la banque.
L’assurance représente en moyenne 30% du coût total d’un crédit immobilier, un poids qui justifie sa négociation. La réglementation qui permet de choisir librement le contrat selon le principe de la délégation, met les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance crédit immobilier. L’exercice vous permettra de comparer des dizaines de formules et de sélectionner l’assurance la plus compétitive en fonction des exigences de garantie de la banque.
Une offre déléguée est entre deux et trois fois moins chère qu’une offre de bancassurance et, dans de nombreux cas, est le seul levier qui vous permet de rester sous attrition. Voici deux exemples qui illustrent l’efficacité de l’approche :
Dernières publications
Mutuelle : puis-je avoir plusieurs contrats en 2022 ?
Avoir une bonne complémentaire santé est indispensable pour réduire les restes à charge. Et lorsqu’un premier contrat ne suffit pas, un second peut être conclu pour renforcer la protection. Dans quel cas le cumul de deux couvertures complémentaires santé est-il justifié ? La mutuelle collective : un minimum complémentaire Si vous êtes salarié d’une entreprise du secteur privé, vous êtes susceptible d’être couvert par la mutuelle collective proposée par votre employeur. Dans le cadre de l’ANI (Accord National Interprofessionnel) de 2013, toutes les entreprises privées doivent mettre en place, depuis janvier 2016, un contrat complémentaire santé pour tous leurs salariés, sauf dérogations autorisées. Votre employeur est tenu de payer au moins 50 % de la cotisation ; c’est à lui d’être plus généreux. La réglementation impose à la mutuelle de proposer des garanties minimales à travers un panier de soins comprenant : une prise en charge complète du ticket modérateur, hors homéopathie, cures thermales et médicaments à faible prestation (taux de remboursement 15% et 30%) ; remboursement intégral de la journée d’hospitalisation, quel que soit le nombre de jours d’hospitalisation ; prise en charge des lunettes correctrices, des prothèses dentaires et des appareils auditifs conformément à la Réforme 100% Santé. La loi permet aux bénéficiaires d’être couverts par une mutuelle collective, sans que cela soit une obligation pour l’employeur. Cela lui permet également d’augmenter le niveau de protection qu’il prend en charge jusqu’à 50 %. Vous, de votre côté, avez la possibilité de renforcer les garanties si la mutuelle le propose, mais vous devez supporter tout le surcoût. Vous n’avez aucun contrôle sur le choix de la mutuelle collective. Elle est mise en œuvre de trois manières : l’accord de branche dont dépend l’entreprise ou la convention collective impose la complémentarité à l’employeur ; un accord collectif est trouvé au sein de l’entreprise en l’absence d’accord de branche ; l’employeur décide unilatéralement sur le contrat si les négociations échouent. Si vous estimez que vous n’êtes pas suffisamment couvert par votre mutuelle, deux possibilités s’offrent à vous : combiner votre convention collective avec celle de votre conjoint salarié : cela implique de payer deux cotisations ; souscrire à une complémentaire santé. L’arbitrage est nécessaire pour évaluer le coût de chaque scénario et envisager celui qui convient le mieux à votre situation personnelle et familiale. Une complémentaire santé pour renforcer ma protection Avec l’entrée en vigueur de la généralisation de la mutuelle collective, le marché des compléments complémentaires, des contrats de troisième niveau après intervention de l’Assurance maladie (Ameli) et du contrat d’entreprise s’est développé. Les salariés qui souhaitent renforcer les garanties de leur accord mutuellement imposé ont la possibilité de souscrire à un second contrat. Le complément complémentaire n’est pas soumis à un cahier des charges minimal, contrairement aux accords collectifs régis par la réglementation des appels mutuels responsables et solidaires. C’est pourquoi les add-ons sont libres de proposer des niveaux de cashback supérieurs aux limites autorisées, notamment en termes de dérapages de frais. La couverture ne peut excéder les frais encourus, c’est-à-dire que l’assurance complémentaire ne peut pas vous rembourser plus que le coût des soins de santé. Les compléments complémentaires peuvent ainsi offrir un renforcement des garanties dentaires, optiques et hospitalisation, mais aussi le remboursement partiel ou total de biens ignorés par l’Assurance Maladie, tels que : les implants dentaires, la chirurgie réfractive de l’œil, l’orthodontie adulte, une majoration du remboursement de l’hospitalisation en charges correspond au confort (chambre individuelle, lit d’appoint, etc.). Comment trouver un complément ? Avant de souscrire à une seconde mutuelle, analysez vos besoins au regard des garanties prévues dans la convention collective et renseignez-vous auprès de l’assureur sur la possibilité. possibilité de renforcer certaines garanties à votre charge. Sinon, mettez en concurrence les offres d’assurances complémentaires grâce à un comparateur de mutuelles santé, un outil simple, gratuit et sans engagement qui vous donne accès aux meilleures offres du marché. Il ne vous reste plus qu’à renseigner vos besoins pour les postes en question pour obtenir plusieurs devis mutuelles de santé que vous pourrez facilement comparer. Combien coûte un supplément ? Le complément complémentaire n’a pas vocation à couvrir toutes les dépenses de santé, juste quelques postes, voire un seul, ce qui le rend abordable à partir de 5€ par mois. Attention : la souscription à une assurance maladie tiers peut faire l’objet d’un questionnaire de santé. L’assureur a le droit de faire dépendre l’adhésion des informations portées sur le formulaire et de tarifer en fonction des risques qu’elle représente. Comment puis-je me faire rembourser mon supplément supplémentaire ? Le remboursement de vos frais de santé se fait automatiquement grâce à la télétransmission entre l’Assurance Maladie et l’entité qui gère la convention collective via le système NOEMIE. En revanche, pour compléter tout restant dû après l’intervention de ces deux entités, vous devez adresser vos déclarations de prestations à la supercomplémentaire.
Prêt immobilier : comment emprunter après 50 ans en 2022 ?
Malgré la loi Lemoine, l’accès au crédit immobilier reste compliqué au-delà de 50 ans. Le coût de l’assurance emprunteur pèse lourdement sur le TAEG et le niveau d’attrition est devenu un frein en 2022. Ne baissez pas les bras ! Voici les solutions pour concrétiser un projet immobilier dès 50 ans. Le crédit immobilier seniors Les banques apprécient les emprunteurs seniors, même si leur objectif premier reste des actifs jeunes qu’ils peuvent capter sur le long terme. Plus de 50 ans, les demandeurs de prêt hypothécaire ont souvent des revenus stables, des économies et peu de responsabilités familiales. La banque analysera le budget familial une fois à la retraite et proposera une solution de financement tenant compte de cette variation de revenus via un prêt échelonné ou un prêt lissant. La mensualité est plus élevée au début du prêt et diminue avec la cessation de l’activité professionnelle. Cependant, ce n’est pas la capacité d’emprunt qui pose problème, mais l’assurance emprunteur qui doit garantir le crédit. Chère Assurance Senior ! Souscrire une assurance dans le cadre d’une demande de crédit immobilier n’est pas une obligation légale, mais il est difficile de s’en passer. Les banques vous obligent à garantir le remboursement des sommes prêtées en cas de décès, d’invalidité et d’incapacité de travail. Ces deux dernières garanties ne sont plus valables à partir de 65 ans, puisqu’elles sont destinées à couvrir les arrêts de travail, voire 71 ans pour des polices d’assurance plus généreuses comme l’assurance prêt immobilier April. Le coût de l’assurance dépend de plusieurs paramètres : Les caractéristiques du crédit (nature, durée, montant) L’âge du débiteur Ses antécédents médicaux Son travail Ses comportements habituels (fumeur ou non fumeur, sports à risques). Les personnes âgées sont considérées comme des profils à risque par les assureurs en raison de leur âge et de problèmes de santé statistiquement plus importants. L’assurance emprunteur senior, pour Elle coûte donc plus cher qu’une assurance destinée à couvrir un trentenaire. Le coût de l’assurance crédit logement représente en moyenne 30 à 40% du coût total du crédit. Lorsqu’un jeune actif sans charge de santé paiera son assurance au taux de 0,10% (du capital initial), un emprunteur de 50 ans en bonne santé paiera un taux d’assurance supérieur à 0,50%. Au fil des années, et en présence de problèmes de santé, le poids des assurances augmente, atteignant voire dépassant 1% du capital emprunté. Délégation d’assurance par l’emprunteur La loi autorise le libre choix de l’assurance crédit logement : les emprunteurs, quel que soit leur profil, ont la possibilité de souscrire une assurance externe en lieu et place du contrat groupe présenté par la banque prêteuse. L’interêt? Faites des économies, de grosses économies et bénéficiez d’une protection sur mesure, avec des garanties adaptées à votre situation. L’assurance déléguée est entre deux et quatre fois moins chère que la bancassurance, qui génère jusqu’à 70% de marge pour le créancier. Lorsque le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui est l’indicateur du coût final d’un crédit immobilier additionnant l’ensemble des frais liés à l’obtention d’un financement, approche ou dépasse l’usure, la solution est de souscrire une assurance. . Les seniors comme les jeunes ont tout intérêt à mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance prêt immobilier pour obtenir la formule la plus compétitive. L’usure telle qu’elle est calculée ne s’adapte pas à la hausse brutale des taux de crédit, et on ne sait pas dans quelle mesure les taux vont remonter en 2023. Dans ce contexte compliqué, marqué par la chute abyssale du nombre d’emprunts, la délégation d’assurance est le seul levier d’économie significatif pour maintenir le TAEG en dessous du plafond légal. Grâce aux simulations d’assurance prêt immobilier, nous avons observé que le taux d’assurance pour un emprunteur de plus de 55 ans, fumeur ou non fumeur, varie entre re 0,37 % et 0,65 %. Les taux varient en fonction des risques incorporés par l’emprunteur, qui sont indiqués dans le questionnaire de santé. L’assurance crédit immobilier loi Lemoine Grâce au questionnaire à remplir lors de la souscription d’une assurance crédit, l’assureur évalue les risques et applique un tarif ajusté, avec ou sans surprime, voire des exclusions de garantie (mal de dos, pathologie psychique ou psychiatrique ). Il peut également refuser la prestation d’assurance s’il estime que les risques pour la santé sont trop importants. Cependant, le demandeur a le droit de faire appliquer la convention Aeras (Assurances et prêts avec risque aggravé de santé), un système opposable aux banques et assureurs qui facilite l’accès à l’assurance et au crédit pour les personnes malades ou ex-malades. Depuis juin 2022, la loi Lemoine a entraîné un changement radical dans la réglementation de l’assurance de prêt immobilier. Elle établit 3 mesures principales : Résiliation du contrat d’assurance à tout moment : depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur, quelle que soit la date antérieure de son offre de prêt, peut changer d’assurance emprunteur à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’expiration validité. Fin de l’examen médical : Les prêts inférieurs à 200 000 € (400 000 € pour un couple avec une quotité d’assurance 50/50 sur chaque tête) ne sont plus soumis au questionnaire médical s’ils sont remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Renforcement du droit à l’oubli : Les anciens patients atteints de cancer ou d’hépatite C ne sont pas tenus de déclarer cette maladie dans le questionnaire de santé s’ils sont en rémission depuis au moins 5 ans. A compter du 1er octobre 2022, ce droit s’applique tant que le montant emprunté n’excède pas 420 000 € (au lieu de 320 000 € auparavant) et que le prêt est remboursé avant le 71e anniversaire de l’emprunteur. Les seniors de plus de 50 ans peuvent-ils bénéficier de ces appareils ? Le changement d’assurance emprunteur io concerne tous les emprunteurs, quel que soit leur profil. Pour avoir accès au crédit sans examen médical, le prêt doit être remboursé avant que l’emprunteur n’atteigne 65 ans, ce qui laisse peu de place à un profil de 50 ans ou plus. Vous devez avoir une capacité d’endettement suffisante pour payer des mensualités élevées, réduire au maximum le délai de paiement et entrer dans le segment. Le conseil qui prévaut dans toutes les situations est de réaliser des simulations d’assurance prêt immobilier via un comparateur en ligne. Il vient avec une autre recommandation : recourir aux services d’un courtier en assurance hypothécaire, un expert qui saura vous guider vers la formule la plus adaptée au juste prix. Autre garantie hypothécaire Et lorsque le TAEG reste supérieur à l’attrition en raison du coût élevé de l’assurance de l’emprunteur senior, il existe des solutions pour convaincre la banque de se financer : Nantissement d’un produit d’investissement, tel qu’un contrat d’assurance-vie, pour un montant à moins égal au montant du prêt ; L’hypothèque d’une autre propriété; Caution solidaire privée par tiers garant en cas de défaut A terme, attendez-vous à une hausse des taux d’attrition en 2023. En attendant, on peut même parier sur une baisse des prix de l’immobilier. Face aux blocages induits par l’usure, les banques commerciales ont très récemment eu l’idée d’accélérer la hausse de l’usure en 2023 en basant le calcul des frais de justice sur les offres de prêt et non sur les crédits effectivement accordés. Nous attendons le verdict de la Banque de France.
Assurance prêt immobilier : pourquoi changer de contrat en 2022 ?
Avez-vous une hypothèque? Vous êtes vraisemblablement couvert par une assurance emprunteur qui garantit le remboursement des sommes empruntées en cas de défaillance de votre part. Cette assurance est coûteuse, surtout si elle est contractée auprès de la banque créancière. Ce n’est pas une fatalité ! Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez résilier à tout moment votre contrat en cours et opter pour une formule beaucoup plus compétitive. Assurance hypothécaire très chère L’assurance prêt immobilier n’est pas légalement obligatoire, mais exigée par la banque pour garantir votre prêt. Cette assurance est donc un produit obligatoire pour obtenir un financement bancaire pour toute opération immobilière. L’assurance intervient en cas d’imprévus de la vie qui vous priveraient de ressources pour honorer votre dette (décès, invalidité et arrêt de travail). La loi vous permet de choisir librement le contrat d’assurance de prêt, vous donnant la possibilité d’être couvert au juste prix. Mais souvent, pris par le temps de finaliser leur demande de financement, les emprunteurs souscrivent à une assurance proposée par la banque. Lorsque ce dernier n’exerce pas de pression, conditionner l’octroi du prêt à la souscription de son contrat interne. Cette pratique est interdite, mais le poids et l’autorité naturelle du professionnel dans une fondation qu’il domine parfaitement, contrairement à son client, priment sur le droit au libre choix du contrat d’assurance prêt immobilier. Le coût de l’assurance du prêt hypothécaire s’ajoute aux intérêts du prêt et aux autres dépenses incompressibles (frais de dossier, d’hypothèque ou de caution, etc.). En moyenne, l’assurance pèse entre 30% et 40% du coût total d’un crédit immobilier, exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Cet indicateur est nécessairement inférieur au taux d’usure applicable sur la période considérée. Si vous avez souscrit le contrat d’assurance groupe pour la banque, vous n’êtes pas un captif ! tu as le mot à dire droit de résilier à tout moment et sans frais grâce à la loi Lemoine, dernière réglementation qui renforce les droits des emprunteurs. Modifier l’assurance emprunteur avec la loi Lemoine Adoptée en février 2022 et entrée en vigueur le 1er juin, la loi Lemoine apporte une véritable révolution en matière d’assurance crédit immobilier. Contrairement à la loi Hamon et à la loi assurance emprunteur Bourquin, le changement d’assurance crédit immobilier n’est plus soumis à aucune date d’échéance : vous avez la possibilité de résilier le contrat en cours quand vous le souhaitez, et ce, dès le lendemain de la signature du contrat. l’offre de prêt. L’assurance crédit immobilier est la seule assurance résiliable à tout moment, sans obligation d’engagement minimum comme l’exige la loi en assurance habitation, automobile et mutuelle. Le remplacement de l’assurance est soumis à l’équivalence du niveau des garanties : le nouveau contrat doit offrir une protection au moins équivalente à celle du contrat bancaire. La loi Lemoine a pour objectif d’ouvrir davantage un marché détenu à 87% par les bancassureurs, qui ont récemment été remis à leur place par le régulateur européen. Sa position dominante sur ce produit est contraire à toute logique de concurrence saine et loyale et prive les emprunteurs d’une opportunité de faire baisser le coût de leur crédit immobilier. Les banques obtiennent des marges allant jusqu’à 70 % sur l’assurance de prêt, contre une moyenne de 20 à 30 % pour les assureurs alternatifs. La loi Lemoine oblige les banques à respecter plusieurs obligations : l’emprunteur doit être informé annuellement, sur tout support durable, de son droit de changer d’assurance à tout moment ; la réponse de la banque doit intervenir dans un délai de 10 jours ouvrés dans le cadre d’une demande de changement d’assurance crédit logement ; tout refus doit être pleinement motivé par écrit et dans un document unique. Des économies et une meilleure couverture avec la loi Lemoine Os les contrats délégués sont entre deux et quatre fois moins chers que les offres bancaires. Cet argument justifie à lui seul une approche de substitution. Une assurance externe permet également une couverture sur mesure, adaptée à vos besoins réels. Les contrats collectifs sont mutualisés car ils doivent couvrir une communauté d’emprunteurs contrairement aux formules concurrentes dont les garanties sont adaptées au profil de chacun. Elle a la possibilité de faire baisser le coût de l’assurance-crédit logement en 2022, et par capillarité de son crédit. Les économies s’élèvent à des centaines voire des milliers d’euros sur la durée restante du prêt. Dans le cadre d’un prêt de 250 000 € sur 25 ans, changer d’assurance dans les trois ans suivant la signature de l’offre de prêt peut générer jusqu’à 15 000 € de gain. N’attendez plus pour faire des économies sur votre assurance prêt immobilier ! A l’heure où le pouvoir d’achat des familles se trouve réduit par l’inflation et la hausse des coûts de l’énergie, la loi Lemoine permet à tout emprunteur d’alléger la charge de son assurance de plusieurs dizaines d’euros par mois, ce qui, en plus, représente un gain significatif en le long terme. Plus vous changez tôt, plus les économies sont importantes. Utilisez un comparateur d’assurance prêt immobilier, un outil simple, gratuit et rapide qui vous donne accès aux meilleures offres du marché. Sélectionnez le contrat qui correspond le mieux à vos besoins et n’hésitez pas à solliciter les services d’un courtier en assurance prêt immobilier pour vous aider à choisir la formule la plus compétitive, en respectant l’équivalence des garanties.