Avec la forte remontée actuelle des taux de crédit immobilier, le prêt à taux zéro (PTZ) est plus que jamais un produit incontournable pour ceux qui peuvent y prétendre. Si vous en faites partie, mieux vaut se dépêcher : il ne reste que quelques semaines pour en profiter en 2022.

Dernier appel pour l’embarquement. Profiter d’un prêt à taux zéro (PTZ) en 2022, c’est maintenant ou jamais. « Compte tenu des délais de traitement pour bénéficier du PTZ en fonction des revenus de l’année N-2, il faudra déposer un dossier complet pour une grande partie des banques d’ici fin octobre, même si certaines chances subsistent. en novembre », confirme Cécile Roquelaure, porte-parole du courtier Empruntis.

Alors pourquoi devons-nous nous dépêcher ? Très facile, car si vous déposez votre dossier plus tard, vous pourrez changer d’année d’imposition. Cependant, vos revenus peuvent ne pas être les mêmes d’une année à l’autre. En cas de majoration, vous pourriez ne plus avoir droit à un prêt réglementé.

Un produit de plus en plus attractif

Comme son nom l’indique, le PTZ est un prêt sans frais, mis en place pour les primo-accédants acquérant leur résidence principale. Mieux encore, il n’y a pas de frais de dossier et cela permet à l’emprunteur de mettre en place un différé de remboursement allant de 5, 10 ou 15 ans selon les revenus de l’emprunteur. Pour en profiter, ces derniers doivent respecter les plafonds des ressources, qui varient selon la zone géographique du projet immobilier A, B1, B2 ou C) et le nombre de personnes dans le foyer.

« Même en période de taux bas, comme c’était le cas en début d’année, le prêt sans frais est un produit attractif », note Eric Wilson, responsable des crédits réglementés chez Crédit Agricole SA. Mais il est vrai qu’avec la hausse assez forte et violente des taux de crédit et des taux de marché, cela devient de plus en plus intéressant. »

Pour un projet d’achat d’un appartement à 210 000 euros

Un couple habitant à Rennes (Zone B1), avec un apport de 10 000 euros, souhaite contracter un prêt de 200 000 euros à 2,04%* sur 20 ans, avec une assurance à 0,30% pour l’achat d’un appartement neuf. Ils doivent donc payer 240 mensualités de 1 065,56 euros, soit 43 734,42 euros d’intérêts remboursés et 12 000 euros d’assurance de prêt pour un coût total du prêt de 55 734,42 euros.

Imaginons que ce couple dispose d’un revenu fiscal de référence de 42 000 euros pour deux. Il peut demander un PTZ de 75 600 euros pour l’achat d’un bien neuf. Ils doivent alors contracter un emprunt « classique » de 124 400 euros, au taux de 2,04 % sur 20 ans. Si une assurance de prêt de 0,30 % est prise en compte, comme dans le premier exemple, le couple remboursera 980,13 euros sur 20 ans. Les mensualités des cinq premières années sont donc de 18,90 euros pour le PTZ (correspondant au coût de l’assurance de prêt) et de 961,23 euros pour le prêt principal, assurance comprise. Sur les quinze prochaines années, la mensualité de 980,13 euros sera répartie entre le PTZ (438,90 euros) et le prêt principal (541,23 euros). Pour le couple d’emprunteurs, l’opération coûte au total 30 693,97 euros assurance comprise, soit une économie de 25 040,45 euros.

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Imaginez maintenant que ce couple ne puisse bénéficier que du montant moyen alloué pour un PTZ en zone B1, soit 67 996 euros. La mensualité du prêt sera légèrement plus élevée (988,72 euros). Une assurance de prêt sur le PTZ coûterait 17 euros par mois pendant les 5 premières années. Ensuite la mensualité serait partagée entre le PTZ (394,76 euros) et le prêt classique (593,96 euros) pour un coût total de fonctionnement de 33 212,51 euros. Soit cette fois un compte épargne de 22 521,91 euros par rapport à un prêt classique.

* Tarif moyen à partir d’octobre 2022.

Aussi, selon Eric Wilson, les acquéreurs qui réclament le PTZ le savent assez vite : « Souvent, les vendeurs orientent leurs clients en leur expliquant qu’ils sont éligibles. C’est aussi un argument de vente pour les promoteurs. Et bien sûr, les banquiers peuvent aussi Accompagner les emprunteurs dans la constitution du dossier : « Le PTZ est bien connu du consultant. En tant que premier distributeur, c’est un produit que nous maîtrisons et qui s’intègre dans nos conseils sur les projets.

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Car le PTZ est strictement réglementé. Par exemple, pour un appartement neuf à Rennes (Zone B1) le montant du prêt zéro est calculé sur la base de 189 000 euros. Au-delà, une quotité variant de 20% à 40% du montant de l’opération est appliquée selon le caractère neuf ou ancien du logement, la zone géographique et la performance énergétique de ce logement. Pour prendre l’exemple à Rennes, en zone B1 le maximum du PTZ est au maximum de 40% de 189 000 euros, respectivement 75 600 euros.

Pourtant, l’avenir du PTZ est incertain. Face à la nouvelle crise du logement, le Pôle Habitation de la fédération française du bâtiment milite pour le retour d’un PTZ, qui financerait 40% du coût total du projet immobilier sur l’ensemble du territoire, alors que ce taux tourne actuellement autour de 20% dans les zones classées B2 et C. A l’inverse, un amendement de trois députés de la Renaissance a voulu restreindre l’accès au PTZ, en supprimant notamment les aides dans les zones les moins tendues, sous prétexte de « l’inefficacité des dispositifs PTZ pour faciliter l’accès à la propriété ». Une mesure qui ne se retrouvera pas dans la version finale du projet de loi pour 2023.

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