Après des années de baisse, des plus bas historiques, de rares hausses mensuelles suivies immédiatement d’une nouvelle baisse, 2022 marque clairement un changement dans la tendance haussière des taux immobiliers. De 1,1 % sur 20 ans au 1er janvier, le taux d’intérêt nominal moyen des crédits immobiliers est passé de 1,10 % sur 20 ans à 2,5 % en décembre. Cette augmentation va-t-elle durer ? Peut-il accélérer ? Où seront les tarifs dans un an ? Éléments de réponse.

La flambée de l’OAT

2,5 %. Il s’agit donc du taux nominal des crédits immobiliers début décembre. Du jamais vu depuis 4 ans. Nous étions à 1,1 % il y a un an. Et la tendance devrait se poursuivre début 2023, puisque certains barèmes affichent déjà des hausses de 0,2 ou 0,3 point de base en janvier.

Il faut remonter à octobre 2015 pour constater un taux hypothécaire moyen aussi élevé. Mais à l’époque ces taux étaient jugés favorables par tous les observateurs, pour deux raisons :

Pour fixer leur barème, les banques se basent sur le taux des prêts de l’Etat français, l’OAT 10 ans. Pour une raison simple : la banque qui vous accorde le prêt emprunte cet argent sur le marché, et prend donc comme référence le taux qui est accordé à l’Etat français sur ce marché.

Et c’est l’autre information essentielle sur les taux. OAT augmente. Ça brûle même. Il est passé de 0,30 % en janvier à 2,5 % en décembre. En octobre 2015, il était de 1 %. La dernière fois que l’OAT 10 ans a été supérieure à 2%, c’était en avril 2014. Le taux moyen des crédits était alors supérieur à 3%…

Même si l’OAT se stabilise, les banques devraient continuer à remonter leurs taux, même si elles ne veulent/ne peuvent pas le faire trop brusquement. C’est aussi ce qui s’est passé en novembre avec un taux moyen en hausse de 0,3 point de base, alors que dans le même temps l’OAT n’a pas bougé.

Par ailleurs, l’OAT a repris sa tendance haussière en décembre et se situe actuellement à 2,8% sur 10 ans. Il ne faut donc pas s’attendre à ce que les taux baissent à nouveau dans les mois à venir, voire stagnent…

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TAEG et taux d’usure

Historiquement, les banques utilisaient l’OAT pour déterminer leurs taux de crédit immobilier. Mais il existe un autre taux qui affecte aujourd’hui tout aussi fortement le taux bancaire : le taux logement.

Le taux d’usure correspond au taux d’intérêt légal maximum que les établissements de crédit sont autorisés à payer lorsqu’ils vous accordent un prêt. A noter qu’il ne s’agit pas du taux nominal que la banque perçoit, mais du TAEG, le taux annuel effectif annuel, qui correspond à ce que paie réellement un emprunteur. Il comprend le taux d’intérêt nominal, les frais de dossier (frais bancaires ou frais de courtage), les frais d’assurance, les frais de garantie. Historiquement, les frais ont été de 1 ou 1,5 point de base.

Début 2022 et jusqu’en septembre, le taux d’avortement était inférieur à 2,6 %. Dès que l’OAT est passée au dessus de 1%, les TAEG ont atteint le taux d’attrition, les prêts ont commencé à être bloqués. Les banquiers n’ont donc pas pu répercuter l’intégralité de la hausse de l’OAT sur leurs taux débiteurs. Entre avril 2022 et septembre 2022, l’OAT est ainsi passée de 0,5 à 2%, mais le taux nominal moyen n’a augmenté que de 0,5 point de base…

Ce n’est que lorsque la Banque de France a relevé deux fois le taux hebdomadaire à 3,05% puis aujourd’hui à 3,57% que les banquiers ont pu augmenter plus fortement leurs taux d’intérêt nominaux. Malheureusement pour les banques, le taux de l’OAT est remonté à 2,8% aujourd’hui, et à ce niveau il leur est encore difficile de maintenir le TAEG en dessous du taux usuraire de 3,57%. Les banques sont donc obligées de couper leur marge si elles veulent accorder du crédit. S’ils le veulent… car de nombreux établissements ont arrêté toute activité de crédit depuis plusieurs mois.

Inflation et hausse des taux : est-ce le bon moment pour investir à crédit ?

Depuis de nombreux mois, les taux hypothécaires ont atteint des niveaux historiquement bas. Et bien sûr, les épargnants ont rapidement investi dans l’immobilier à crédit pour profiter de cet effet d’aubaine. Avec des taux parfois autour de 1%, les prêts ne coûtaient presque rien et les investissements immobiliers étaient donc rapidement rentabilisés.

Ces derniers mois, les taux des prêts ont augmenté. Et avec l’inflation et la hausse des taux de prêt du gouvernement, le mouvement semble devoir durer.

Difficile, dans ces conditions, d’aborder un crédit immobilier, d’autant plus que les taux d’intérêt viennent de remonter ? Au contraire, avec la hausse des taux d’intérêt, il est urgent d’emprunter ! En effet, en empruntant aujourd’hui à taux fixe, vous fixez le coût de votre crédit. Il n’évoluera plus. Ce qui devrait changer en revanche, ce sont les loyers de votre investissement immobilier. Celles-ci sont généralement indexées sur le niveau de l’inflation. Les salaires devraient augmenter même en période d’inflation. Résultat : avec un coût qui reste fixe mais des revenus qui augmentent, le poids des mensualités d’emprunt dans votre budget ne fera que diminuer.

L’immobilier est l’un des seuls placements qui offre aujourd’hui un rendement réel positif, c’est-à-dire supérieur à l’inflation. L’inflation en France a été enregistrée à 6% sur un an en 2022. Avec un livret A à 2%, vous perdez 4% de pouvoir d’achat. Il est difficile de trouver aujourd’hui des placements qui offrent de grands rendements sans prendre de risques importants.

Historiquement, les prix de l’immobilier augmentent en période d’inflation. Dans les années 1970 et 1980 (dernières grandes périodes d’inflation), les prix de l’immobilier ont fortement augmenté, avec des augmentations annuelles à deux chiffres. Attention cependant à la hausse des taux qui impacte négativement les prix, d’autant plus qu’ils sont historiquement élevés. L’investissement immobilier n’est pas garanti en capital.

Le crédit pour acquérir des parts de SCPI

Qui dit immobilier locatif en direct, dit recherche de locataires, entretien et gestion du bien, travaux, etc. Un investissement contraignant en efforts et en temps. Les investisseurs en quête de sérénité ont donc tendance à se tourner vers des investissements immobiliers « sac à dos ». Un investissement où la gestion est déléguée, de la recherche du bien à la gestion des locataires en passant par les travaux. Un placement sur lequel vous pouvez investir selon votre capacité mensuelle, de 100 euros à 500 euros (ou plus) par mois.

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Les sociétés d’investissement immobilier (SCPI) répondent parfaitement à ces besoins. Les SCPI ont pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine locatif. La gestion de cet actif est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l’entretenir pour le compte des parts (moyennant des frais de gestion). L’investisseur n’a plus qu’à encaisser les revenus !

Autre avantage, les SCPI permettent de mutualiser les risques et donc de réduire le risque locatif. En pratique, les rendements immobiliers ne sont pas garantis. Le risque d’impayés ou de vacance ajoute donc une incertitude au projet : Pouvez-vous rembourser les mensualités sans les revenus du bien ? Avec les SCPI, plus besoin de chercher un locataire ni même de gérer le bien. L’entreprise s’occupe de tout, vous n’avez qu’à encaisser les loyers. Et comme les SCPI comptent déjà des dizaines voire des centaines de locataires, le risque de vacance et d’impayés est très contenu. Un problème isolé avec un locataire n’a pratiquement aucun impact sur les loyers que reçoivent les maisons unitaires.

Enfin, l’investissement est accessible pour une somme bien plus raisonnable que l’immobilier en direct : quelques milliers d’euros pour un achat en direct et donc quelques centaines d’euros pour une acquisition à crédit.

Tous ces avantages ont un coût mais les rendements restent attractifs (entre 3 et 6%* en 2021 selon SCPI).

Les SCPI permettent également d’investir dans l’immobilier quel que soit le budget : 5 000 €, 10 000, 50 000, 100 000, 300 000, 500 000, etc. Et d’ajuster votre investissement à votre budget exact. Par exemple à une capacité d’épargne. Avez-vous la capacité d’épargne pour faire une acquisition de 215 000 € ? Vous n’avez pas besoin de rechercher un bien de cette valeur exacte, il vous suffit d’acheter le nombre de parts de SCPI souhaité.

Autre point positif, pas besoin de saisie. Meilleurtaux Placement propose des offres packagées sans apport. Une solution idéale pour ceux qui débutent dans la vie professionnelle et qui n’ont pas encore eu la possibilité de se constituer une épargne, ou ceux qui, disposant d’une capacité d’épargne supplémentaire, cherchent à diversifier leur patrimoine et à se constituer des revenus complémentaires.

Sofidy : Une offre ultra flexible pour investir sur une SCPI étrangère

Spécialiste des fonds immobiliers depuis 1987, la société de gestion Sofidy, qui gère notamment les SCPI de renom Immorente et Efimmo1, a complété son offre en mai 2021 avec le lancement de Sofidy Europe Invest. Avec cette SCPI positionnée dans un univers très large, tant géographique (UE, UK, Suisse) que sectoriel (bureaux, commerces, santé, etc.), la société offre toutes les qualités d’un investissement immobilier en Europe aux investisseurs qui cherchent à générer complément de revenu immédiat et peu fiscalisé.

La société de gestion Sofidy propose une solution de financement clé en main. A travers Sofidy Financement, nouvelle filiale de Sofidy, spécialisée dans les solutions de financement pour l’acquisition de parts de SCPI, les investisseurs ont accès à une offre très avantageuse.

Les caractéristiques de cette offre :

Investir dans des SCPI étrangères est également intéressant en termes de fiscalité des SCPI. Premièrement, vous ne payez pas de cotisations sociales (17,2%) sur ces biens. Dans certains cas, vous devez déclarer les revenus en France, mais vous bénéficiez alors d’un crédit d’impôt égal à votre taux d’imposition moyen. Au final, la fiscalité est 2 ou 3 fois moins élevée que pour une SCPI française.

Enfin, le dernier avantage de cette offre est qu’elle est ultra flexible : contrairement à d’autres partenaires, il n’est pas nécessaire de détenir un patrimoine immobilier pour accéder à cette offre.

Cette offre est accessible aux SCI (sociétés civiles immobilières) et aux professions libérales, en pleine ou nue propriété. En revanche, il n’est pas accessible aux non-résidents, indépendants et entrepreneurs.

La meilleure SCPI du marché, chez CFCAL

Le CFCAL – Crédit Foncier et Communal d’Alsace et de Lorraine – propose une solution d’investissement en SCPI crédit particulièrement attractive, avec un taux compétitif, une condition d’âge peu contraignante et la possibilité de financer un grand nombre de SCPI à crédit, et notamment la SCPI allemande Novapierre Germany 2, première de notre palmarès 2022 des meilleures SCPI.

Le marché allemand de l’immobilier commercial devient de plus en plus attractif. Les investisseurs sont attirés par la qualité du parc locatif et des locataires. Cela se traduit par le faible taux d’impayés et de congés, et le bon entretien du parc. De plus, l’emploi, le pouvoir d’achat et la consommation sont parmi les plus forts d’Europe.

L’autre intérêt pour un épargnant d’investir dans l’immobilier en Allemagne (et pratiquement partout en Europe et aussi dans le monde) est que la fiscalité devient beaucoup plus douce avec surtout des revenus qui échappent aux cotisations sociales de 17,2%.

Une offre très attractive pour financer les SCPI. En plus d’un tarif réduit, il offre de nombreux avantages.

Autres caractéristiques de cette offre :

Pour accéder à cette offre, vous devez disposer d’un patrimoine immobilier physique (RP, RS, RL, LMNP géré, hors SCPI, parking, grange, etc.) en France métropolitaine (hors Corse et Dom Tom). Cette offre n’est pas ouverte aux non-résidents, indépendants et entrepreneurs, mais ouverte aux professions libérales.

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*Le taux de distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des actions au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout investissement, l’immobilier comporte des risques :

– Le cas de la valeur de l’investissement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, étroitement liée à l’état de la situation immobilière. Cette situation suit des cycles successifs, avec des phases ascendantes et descendantes.

– La baisse des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la baisse du taux d’occupation financier et/ou du montant total des loyers payés par les locataires. Toutefois, cette baisse peut être compensée par l’effet de mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.

– Liquidité. L’immobilier n’étant pas un produit coté, il est moins liquide que les actifs financiers. Les conditions de la vente (délais, prix) peuvent donc varier en fonction de l’évolution du marché immobilier.

Un prêt vous engage et doit être remboursé. Vérifiez votre capacité de remboursement avant de vous engager. Aucun paiement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant d’avoir reçu un ou plusieurs prêts d’argent. Concernant le prêt immobilier, le ou les futurs emprunteurs bénéficieront d’un délai de réflexion de 10 jours après réception de l’offre de prêt pour donner leur accord.