L’accès au crédit hypothécaire s’est resserré en 2022 avec la hausse des taux d’emprunt et le problème de l’usure. Il existe un autre élément qui peut bloquer une demande de prêt : un mauvais DPE (Diagnostic de Performance Energétique). Les banques sont de plus en plus attentives au diagnostic des biens et exigent que le coût des travaux de rénovation soit intégré au plan de financement. La chasse aux passoires thermiques est ouverte depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi Climat.

L’importance du diagnostic immobilier

Apparu dans les années 2000, le DPE ou Diagnostic de Performance Energétique doit être intégré à la fiche de diagnostic technique (DDT) remise à l’acquéreur ou au locataire dans le cadre de la vente ou de la location d’une maison. Obligatoirement réalisé par un professionnel agréé, ce diagnostic immobilier mesure la performance énergétique du bien grâce à une évaluation de la quantité d’énergie (étiquette énergie) et de gaz à effet de serre (étiquette climat), exprimée par des lettres allant de A à la plus vertueuse à G pour le plus énergivore. Il est valable 10 ans et doit figurer dans toutes les annonces de vente ou de location de biens immobiliers.

En plus du DPE, d’autres diagnostics immobiliers obligatoires doivent être ajoutés au DDT :

En juillet 2021, la nouvelle version du DPE est entrée en vigueur, censée rendre le diagnostic plus fiable, lisible et complet. Des deux étiquettes (consommation d’énergie et gaz à effet de serre), la pire lettre est utilisée pour déterminer la classe énergétique finale. Autre évolution réglementaire majeure, le DPE devient opposable, engageant la responsabilité du vendeur ou du bailleur en cas de faute préjudiciable à l’acquéreur ou au preneur.

Les acquéreurs sont très attentifs au DPE, à titre informatif pour connaître les performances du logement convoité, pour mesurer les éventuels travaux de mise aux normes ou d’amélioration du confort, aussi pour négocier avec le vendeur. Un bien mal valorisé peut faire baisser le prix entre 7% et 15% par rapport à un meilleur étudiant. Et à l’heure où les factures énergétiques s’alourdissent, les logements les plus médiocres en matière d’isolation thermique subissent logiquement des remises sur leurs prix de vente.

Le DPE scruté par les banques

Les futurs acheteurs ne sont pas les seuls à se soucier du DPI. De plus en plus, les banques en tiennent compte, refusant de financer des passoires thermiques (classes F et G) s’il n’y a pas de projet immobilier solide en jeu. La loi climat et résilience prévoit la liste noire des logements énergivores selon un calendrier précis. La location sera interdite :

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Le ménage qui envisage d’acquérir un drain thermique en 2022 doit présenter les meilleures intentions en matière de rénovation énergétique. Si le plan de financement d’un logement mal classé ne contient pas d’enveloppe pour les travaux destinés à le reclasser, la banque n’ouvrira même pas la procédure de prêt immobilier. La demande de prêt immobilier doit être accompagnée d’un budget pour les travaux de rénovation et de modernisation. Le DPE est devenu un des critères d’octroi du crédit logement, même si la solvabilité de l’emprunteur reste le déterminant cardinal.

Il est apparu clairement l’importance accordée par les banques au diagnostic immobilier, qu’il s’agisse d’un investissement locatif du fait de l’évolution de la réglementation, mais aussi lors d’une demande de financement de la résidence principale ou secondaire. Alors que la crise énergétique n’en est qu’à ses balbutiements, les banques montrent leur implication dans la lutte contre l’habitat énergivore, orientant leurs financements vers des projets immobiliers visant à améliorer significativement le DPI.

Certains établissements, comme le Crédit Mutuel ou la Banque Postale, proposent en interne des prêts travaux en complément de MaPrimRénov’, le dispositif public d’aide au renouvellement énergétique. Autre aide financière, l’éco-PTZ : ce prêt sans intérêt d’un montant maximum de 50 000 €, accordé sans conditions de ressources, est versé par certaines banques mais manque de visibilité. Cependant, nous savons qu’il est possible d’économiser avec la rénovation énergétique. Le rapprochement de MaPrimRénov’ et de l’éco-PTZ est également autorisé depuis le 1er juillet 2022.

Le secteur de la construction, et en particulier le secteur de la construction résidentielle, doit s’engager pour une plus grande sobriété énergétique. En France, environ 70 % des bâtiments représentent 26 % des émissions totales de gaz à effet de serre (données ADEME). Pour atteindre la neutralité carbone d’ici 2050, notre pays doit activer le levier du renouveau énergétique qui s’appuie sur une réglementation adéquate, que certains jugent répressive (loi climat et RE2020), et une aide accrue aux populations.