L’accès au crédit immobilier a toujours été un obstacle, mais les obstacles sont devenus encore plus grands en 2022, entre la hausse soudaine et continue des taux d’intérêt, la faiblesse des taux d’usure et les prix de l’immobilier qui ne cessent de grimper. Certaines banques jettent l’éponge en prévision d’une situation monétaire plus favorable, tandis que d’autres réduisent et sélectionnent beaucoup plus finement.

Les banques distribuent moins de prêts immobiliers

Le marché immobilier français est-il à l’arrêt ? Les prix des maisons anciennes restent élevés, même si la baisse des prix se poursuit dans les grandes villes. Si les vendeurs ne sont pas pressés de vendre leur bien, ils préfèrent conserver leur emprunt actuel à un taux d’intérêt bas plutôt que de contracter un nouvel emprunt à un taux d’intérêt deux ou trois fois plus élevé. L’offre se tarit, sauf sur le segment des passoires thermiques dont, sous la pression des autorités de régulation, les bailleurs se débarrassent au plus vite faute de moyens pour les rénover.

Le crédit immobilier est en ralentissement et provoque de fortes turbulences sur le marché immobilier. L’accès au financement bancaire devient de plus en plus complexe et la hausse progressive des prix de l’immobilier en 2022 n’en est pas la principale cause. Les taux sont au plus haut depuis 7 ans et les professionnels du crédit, courtiers de premier plan, s’accordent à dire que nous verrons bientôt des taux supérieurs à 3 %.

Mauvais temps pour les ménages porteurs d’un projet immobilier. Leur capacité d’endettement se réduit au compte-gouttes, même si les taux restent à des niveaux propices à l’achat immobilier et, en termes réels, inférieurs à l’inflation. Hors autres frais liés à l’obtention d’un crédit, un emprunt de 200 000 € sur 20 ans coûte actuellement 54 353 € d’intérêts, contre 20 749 € en janvier 2022. Parallèlement, le taux d’emprunt moyen sur cette durée est passé de 1 % à 2,50 % (hors assurance emprunteur et cautions).

Le pouvoir d’achat immobilier est en chute libre en 2022, plus grave est le taux de refus de prêt qui a atteint 40% en novembre, niveau observé en août, avant la hausse des attritions au quatrième trimestre 2022.

Les banques l’admettent elles-mêmes : l’accès au crédit immobilier n’est plus aussi « facile » qu’il y a quelques mois. Mais pour la Banque de France, tout va bien ou presque. Lors d’une conférence de presse début novembre, l’institution estimait que la situation était en phase de normalisation depuis le début de l’été, sans aucun effondrement. Selon ses propres données, la production de crédits immobiliers a baissé de 8,5% sur un an au troisième trimestre 2022. Des chiffres bien éloignés de ceux de l’Observatoire Crédit Logement/CSA : le marché aurait perdu 27% sur cette période !

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La tendance à la baisse se confirme, mais il n’y a pas de consensus sur l’ampleur du phénomène. L’accès au crédit immobilier était déjà plus resserré après la réglementation des critères d’éligibilité (taux d’endettement plafonné à 35% du revenu net et durée de remboursement plafonnée à 25 ans), il se raréfie aujourd’hui du fait de la forte tension sur les taux et d’une usure totalement décalée. avec le relief.

L’usure nous a tous à l’usure

Les banques font face à une situation économique inattendue, caractérisée par une forte inflation (6,2% sur un an en octobre) et une hausse du coût de l’argent, deux phénomènes d’après-guerre en Ukraine. En relevant trois fois le taux de refinancement depuis fin juillet 2022, la Banque centrale européenne tente de réduire la demande pour freiner l’emballement de l’inflation en zone euro. En conséquence, les banques commerciales augmentent leurs grilles tarifaires, mais sont bloquées par la réglementation des taux exorbitants.

Depuis le 1er octobre 2022, le taux d’usure des prêts de 20 ans et plus est fixé à 3,05 %. Avec un intérêt débiteur de 2,50 % ou plus, il est impossible d’intégrer tous les autres frais liés à l’obtention d’un crédit : assurance prêt hypothécaire, garantie, frais de dossier et autres frais supplémentaires éventuels. Si vous avez 45 ans et que vous payez de facto plus cher votre assurance emprunteur du fait de votre âge, même sans problème de santé, alors votre TAEG est supérieur à l’usure.

De nombreuses banques ne veulent plus prêter et se retirent du marché immobilier en raison d’une situation aberrante créée par le dysfonctionnement de la régulation du taux d’usure qui les empêche d’ajuster leurs taux d’intérêt aux contraintes monétaires auxquelles elles sont confrontées. Après les courtiers et les banques, c’est au tour des notaires de dénoncer un « goulot d’étranglement » sur les crédits immobiliers.

Les ménages ne peuvent plus emprunter et doivent rester locataires, les courtiers et les banques ne peuvent plus jouer leur rôle, les notaires sont inquiets, les courtiers ne vendent plus et toute la chaîne immobilière est dans l’impasse, avec des conséquences sur l’emploi que le gouvernement feint d’ignorer.

Il est urgent que le gouvernement révise ponctuellement et exceptionnellement la base et la méthode de calcul des taux d’attrition, comme le prévoit la réglementation, afin de soutenir cette période sans précédent de hausse des taux d’emprunt. Va-t-on vers une réforme de l’usure en 2023 comme le proposait le ministre du Logement Olivier Klein fin octobre dernier ?