Produit d’investissement délaissé ces dernières années en raison de ses faibles rendements et de ses faibles taux de crédit immobilier, le plan d’épargne logement ou PEL pourrait redevenir attractif grâce à la hausse des taux d’intérêt.

Envolée des taux d’emprunt en 2022

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers n’ont cessé d’augmenter depuis février 2022. Ils ont plus que doublé en moins d’un an, passant d’une moyenne de 1% en décembre 2021 à plus de 2% aujourd’hui, quelle que soit la durée. En novembre 2022, les taux seront les plus élevés depuis 7 ans. Selon les barèmes bancaires reçus par les courtiers, le taux moyen sur 20 ans oscille actuellement entre 2,30 % et 2,50 % (hors assurance emprunteur et frais de garantie), bien loin du plus haut historique fixé en octobre 2021 (0,98 %).

La chance que ce mouvement soit interrompu est faible. L’inflation continue d’augmenter pour atteindre 6,2 % sur un an à fin octobre et devrait atteindre une moyenne annuelle de 5,8 % en 2022. L’impact de l’inflation sur le marché immobilier en 2022 est déjà mesurable. Le gouvernement vise un taux d’inflation de 5 % au début de 2023 et de 4 % à la fin de 2023, mais compte tenu de la situation géopolitique et économique mondiale, ces objectifs ne sont pas des prévisions. L’inflation annuelle dans la zone euro était de 10,7% en octobre, un nouveau record et la première fois à franchir la barre des 10%.

La Banque centrale européenne a réagi à cette inflation galopante en relevant trois fois son taux directeur depuis juillet dernier, y compris le taux de refinancement des banques commerciales, qui est passé de 0 % à 2 %. Le coût de l’argent est désormais plus cher pour les banques de détail, qui s’appuient également sur le rendement de l’emprunt d’État français à 10 ans pour déterminer les taux des prêts aux particuliers. L’OAT 10 ans est au-dessus de 2,50% depuis mi-septembre, alors qu’elle était négative il y a un an.

On verra bientôt des taux supérieurs à 3 %, le seuil des 3,50 % pouvant être atteint au premier semestre 2023. Le pouvoir d’achat immobilier chutera librement en 2022, mais la hausse des taux s’avère être une bonne nouvelle pour les épargnants. Les placements réglementés comme le Livret A ou le livret d’épargne populaire (LEP) voient mécaniquement leurs rendements augmenter dans ce contexte inflationniste. C’est aussi le cas du PEL ou Plan Epargne Logement, un accompagnement hybride, car vous vous constituez une épargne pour un achat immobilier.

Hausse du taux du PEL

Le PEL a été créé en 1969 pour permettre aux épargnants de bénéficier d’un crédit immobilier à taux préférentiel sous certaines conditions. L’épargne accumulée permet d’obtenir un prêt à des conditions avantageuses et dans certains cas une prime gouvernementale. Depuis sa création, le PEL a subi de nombreuses réformes. Au début des années 1990, il fallait épargner pendant 5 ans, la cotisation pouvait être de 10 000 € et le PEL n’était pas soumis aux cotisations sociales ni à l’impôt. La durée d’épargne prescrite a alors été ramenée à 4 ans et le paiement des cotisations sociales a été enregistré. Pendant ce temps, les salaires ont continué d’évoluer et la prime d’Etat a été réduite au strict minimum (1 525 €), pour finalement disparaître.

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Les règles applicables au PEL diffèrent selon la date d’ouverture du compte d’épargne :

Avant 2018

La durée minimale du PEL est de 4 ans, pour une durée maximale de délivrance de 10 ans, mais le PEL peut être détenu plus longtemps. Les versements périodiques minimaux sont fixés à 45 € par mois, soit 135 € par trimestre ou 270 € par semestre, avec un plafond de 61 200 €. Le pourcentage de rémunération est déterminé à l’ouverture du PEL et est le suivant :

Les intérêts peuvent être capitalisés et s’ajoutent à l’épargne accumulée à la fin de l’année. Ils sont soumis aux cotisations sociales au taux de 17,20% et à l’impôt sur le revenu à partir de 13 ans.

Le taux d’emprunt varie selon la date d’ouverture du PEL : il était de 4,20 % jusqu’en janvier 2015 et se situe à 2,20 % depuis août 2016.

Après 2018

Les conditions sont les mêmes en termes de versements, de plafond et de durée. Le rendement est de 1 % depuis le 1er août 2016. Côté fiscalité, les intérêts perçus sont retenus à un taux forfaitaire unique de 30 % pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 17,20 % dès la première année.

Depuis août 2016, le taux d’intérêt hypothécaire est fixé à 2,20 % pour un montant d’emprunt maximum de 92 000 €. Tout PEL ouvert depuis le 1er janvier 2018 ne donne pas droit à la Prime Nationale.

Dans le contexte monétaire, le taux du PEL passera à 2% à partir de janvier 2023 selon les données de la Banque de France. La révision annuelle du PEL sera officiellement connue début décembre et ne concernera que les plans ouverts à partir du 1er janvier 2023. La particularité du PEL est que la redevance est celle qui s’appliquait au moment de l’ouverture. Quant au taux de crédit au titre d’un PEL, il doit dépasser le seuil de 3 %.

La rupture de votre PEL n’a d’intérêt que si les intérêts des emprunts bancaires dépassent le taux d’intérêt accordé par le plan. Entre 2016 et mi-2022, alors que les taux bancaires étaient à des plus bas historiques, le PEL avait perdu tout soulagement. La situation est très différente aujourd’hui.

Un PEL ouvert fin 2016, en 2017 ou en 2018 permet actuellement de solliciter un prêt bancaire au taux de 2,20% pour financer l’achat ou la construction d’un logement, voire des travaux de rénovation, ce qui est plus avantageux que l’emprunt taux actuellement offerts et prévus. L’utilisation du PEL pourrait également contribuer à apaiser les tensions sur le financement immobilier en raison des taux d’attrition qui placent le prêt hypothécaire dans un sous-régime en 2022. De quoi inciter les futurs emprunteurs à ouvrir sans tarder un PEL. Et ceux qui se demandent s’ils doivent attendre 2023 pour emprunter ont ici une partie de la réponse, car les taux d’emprunt à moyen terme ne devraient pas revenir aux niveaux historiques de 2021.