Impossible d’emprunter au-dessus du taux maximum calculé par la Banque de France. Mais des solutions existent pour faire baisser le taux de crédit immobilier que votre banque est prête à vous accorder.
Taux d’usure. C’est un terme qui est sur toutes les lèvres – du moins chez certains candidats à l’achat immobilier – depuis cet été. Car si son objectif principal est de protéger les emprunteurs de la pratique des taux abusifs par les établissements de crédit, le taux d’usure freine aujourd’hui l’accès au financement pour certains d’entre eux.
Le taux d’usure fait en fait référence au taux annuel effectif global (TAEG) le plus élevé auquel les banques sont autorisées à prêter de l’argent. L’effet désagréable qu’il a produit ces derniers temps est dû à sa méthode de calcul, le marteau des courtiers en crédit immobilier depuis plusieurs mois. Pour le calculer et l’actualiser trimestriellement, la Banque de France suit une méthode définie par la loi sur la base des taux appliqués par les établissements bancaires au cours des trois mois précédents.
Le problème est que, dans une période d’inflation galopante comme celle que nous vivons, les banques augmentent rapidement leurs grilles de taux, afin d’accorder leur violon à ceux de la Banque centrale européenne. Laquelle, pour contrer la hausse de l’inflation, relève progressivement ses trois taux directeurs. (Plus de détails dans notre article dédié.) Résultat ? Les emprunteurs sont pris en tenaille entre, d’une part, les taux d’intérêt les plus élevés qu’ils sont en droit d’emprunter et, d’autre part, les taux de plus en plus élevés pratiqués par les banques qui, elles aussi, sont contraintes de payer de plus en plus pour se refinancer.
Le nombre de crédits bancaires accordés au 3ème trimestre 2022 est en baisse de 28% par rapport au même trimestre de l’année précédente
En conséquence, le nombre de prêts bancaires accordés au 3e trimestre 2022 est en baisse de 28% par rapport au même trimestre de l’année précédente, selon le dernier Observatoire du crédit logement/CSA. La faute au taux d’usure, mais pas seulement, à l’état d’esprit de Crédit Logement : « Des contraintes pour ajuster leur taux (paramètre du taux d’usure) et en respectant les recommandations du HCSF sur la durée et l’apport personnel, les banques ont limité leur offre aux catégories de clients leur permettant d’assurer leur rentabilité ». (Cliquez ici pour plus d’informations sur le dernier Observatoire Crédit Logement / CSA).
S’il n’est pas possible d’emprunter à un taux supérieur au taux de consommation calculé par la Banque de France, il est cependant possible de baisser son TAEG, pour qu’il rentre dans le clou. Voici nos conseils.
Jouez sur l’assurance emprunteur
L’assurance de votre prêteur représente une part importante du coût total de votre prêt hypothécaire. Prenons l’exemple d’un emprunt de 250 000 euros contracté sur une durée de 20 ans. Avec un taux d’assurance de 0,34 %, qui est le taux affiché par défaut dans l’outil d’estimation de mensualité du courtier Meilleurtaux, l’assurance emprunteur représente 17 000 euros. Soit 22% du coût total du crédit, qui atteint 79 128 euros (calcul effectué sur la base du taux d’intérêt moyen des « bons » dossiers au 17 octobre 2022). (Cliquez ici pour le salaire à gagner afin d’emprunter 250 000 euros.)
Alors n’hésitez pas à faire concurrence lorsque votre banque vous propose le contrat d’assurance habitation pour réduire le coût de l’assurance prêteur et in fine votre TAEG. Pour trouver l’offre la plus intéressante pour vous, vous pouvez vous adresser directement aux établissements bancaires ou aux réseaux d’assurances ou passer par un courtier. Beaucoup d’entre eux proposent des comparaisons en ligne pour vous inciter à utiliser leurs services.
Autre conseil si vous empruntez à deux : jouez sur la quotité des assurances. Par défaut, un quota de 100 % vous sera proposé à chacun, mais vous pouvez également choisir un quota de 50 %. Si nous reprenons notre exemple d’un prêt immobilier de 250 000 euros, s’il est contracté en couple, chacun sera alors protégé jusqu’à 125 000 euros. Si l’un des deux contractants décède, le survivant n’aura que sa part de créance à régler.
Négociez vos frais de dossier
N’oubliez pas de discuter des frais de dossier. Ces derniers calculent le TAEG, et avoir une décote sur leur montant peut vous permettre de prétendre à un taux de prêt inférieur au taux de dépense.
Empruntez au bon moment
Dans votre dossier de demande de prêt, vous devez fournir vos 3 derniers bulletins de paie si vous êtes salarié (ou vos 3 derniers bilans si vous êtes commerçant, artisan, exerçant une profession libérale, etc.) ainsi que vos relevés bancaires sur pour la 3 derniers mois. Si vous vous arrangez pour demander un prêt après avoir versé une prime et/ou obtenu une augmentation annuelle, vous augmentez vos chances de passer à la grille des taux supérieurs. De quoi passer d’un dossier « bon » à « très bon », par exemple. Ce faisant, vous serez admissible à des taux d’intérêt inférieurs à ceux auxquels vous auriez été admissible quelques semaines plus tôt.
Augmentez votre apport personnel
Généralement, la banque vous demandera un apport personnel de 10% pour vous assurer un financement. Pour prendre l’exemple de notre prêt de 250 000 euros, cela signifie que vous devrez déposer un apport personnel de 25 000 euros. Si cela ne tient qu’à vous, augmenter la proportion de votre apport personnel à 20 voire 30 % du montant du prêt demandé peut réduire considérablement le taux d’intérêt que la banque sera disposée à vous accorder, car vous réduisez le montant à emprunter. . Bien que ce soit la solution la plus évidente, c’est aussi la solution la plus difficile à mettre en œuvre.
Empruntez sur une durée plus courte
Encore une fois, il faut avoir les moyens d’utiliser cette astuce. Mais emprunter sur une période plus courte entraîne automatiquement une baisse du taux d’intérêt. L’inconvénient est que les remboursements mensuels seront plus élevés. Votre niveau de ressources doit donc être suffisant pour vous permettre de rester en dessous du plafond de 35% d’endettement, assurance emprunteur comprise.