[CONSEIL D’EXPERT] Les poursuites contre les locataires qui ne paient pas de loyer sont rares. Pour vous protéger, il existe une garantie sans loyer. Mais vous devez faire attention aux lignes fines des contrats. Décryptage par notre expert Bassel Abedi, fondateur de Horiz.io (ex-Rendementlocatif.com).
Les craintes du propriétaire ? Avoir un locataire qui ne paie pas son loyer ! Mais que se passe-t-il si un jour le locataire ne paie pas son loyer ? Heureusement, pour remédier à cela (mais aussi pour se prémunir du risque qui se présente), il existe une assurance loyers impayés : une assurance qui couvre le bailleur si le locataire loue des loyers impayés.
Des contentieux pas si rares
Les hausses de loyers deviennent plus sensibles en France. Actuellement, sur l’ensemble du parc locatif de France, tous types de biens confondus, environ 2% des loyers restent impayés…
Même si ce nombre n’est pas excessif, l’effet du propriétaire ne doit pas être ignoré. Et oui, parce que sans loyer signifie généralement des versements hypothécaires mensuels. Pour le loyer mensuel fixé à 750 euros dans le contrat de location, faites le calcul, cela peut s’additionner rapidement si des impayés reviennent plusieurs fois de suite.
Heureusement, en général, la situation se règle à l’amiable entre le locataire et le bailleur en raison du plan d’entente qui prévoit un accord entre le bailleur et le locataire pour renoncer à la dette correspondant au loyer impayé. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire peut porter plainte et porter l’affaire devant les tribunaux. Selon les dernières statistiques disponibles (en date de 2017) du ministère de la Justice, plus de 140 000 procédures sont engagées chaque année devant les tribunaux pour demander le licenciement d’un employeur en situation d’impayés de loyer et de factures impayées. il a augmenté de 35 % au cours des 10 dernières années.
Une solution clé en main: la garantie loyers impayés (GLI)
Entre constat d’huissier, injonction de payer, expertise amiable ou encore connaissance judiciaire, porter une facture impayée en justice coûte de l’argent (au moins 3000 euros) et prend du temps (environ 12 mois). Bonnes nouvelles? Pour se protéger des loyers impayés, il existe un contrat d’assurance : garantie des loyers impayés (GLI) qui protège le loyer. Maisons, appartements, garages… Tous les biens destinés à la location peuvent bénéficier d’une assurance loyers impayés s’ils bénéficient d’un contrat de location longue durée.
Elle n’est pas obligatoire pour les propriétaires, cette assurance est fortement recommandée. L’assurance loyer gratuit, ou garantie de loyer (GLI), permet, comme son nom l’indique, d’être couvert lorsque le locataire ne paie pas de loyer. Concrètement? Si le locataire ne paie pas son loyer, cette garantie paiera au propriétaire le loyer pendant une période définie dans des circonstances particulières.
Avec certaines compagnies, une assurance locative gratuite peut également couvrir certaines situations. Elle peut par exemple couvrir les frais d’huissiers ou d’avocats demandés lors de la procédure de redressement ou d’expulsion du locataire, les frais de remise en état de votre logement si votre bien est endommagé si le dépôt de garantie ne suffit pas à couvrir les réparations nécessaires. .
Cette assurance peut être considérée comme une option à un contrat d’assurance propriétaire non résident (PNO) ou comme un contrat autonome.
Comment bien choisir une garantie adaptée?
Le bon emplacement, le choix du type de bien et de sa localisation, le calcul du bénéfice locatif… Investir dans un bien locatif nécessite certaines mesures pour s’assurer de ne pas perdre d’argent. Par conséquent, l’assurance sans loyer est fortement recommandée pour les propriétaires qui investissent, surtout lorsqu’ils prévoient de payer des versements hypothécaires et que le loyer sera perçu.
Cependant, il est important de prendre son temps pour choisir les bonnes assurances et garanties pour son contrat. Chaque compagnie d’assurance fixe librement ses conditions et ses cotisations, surtout il faudra vérifier et comparer :
– le délai d’attente qui s’écoule entre l’enregistrement du contrat et la perception effective du risque ;
– le montant de la franchise (restant à payer) le cas échéant ;
– le délai du loyer impayé à rembourser, ainsi que le plafond le plus élevé ;
– si vous paierez ou non les frais de la procédure de recouvrement des loyers impayés ;
– protection ou non contre les dégradations de votre bien si le dépôt de garantie n’est pas suffisant pour couvrir les réparations nécessaires ;
– si le décès du garant et/ou de l’employeur défaillant est couvert ;
– un justificatif de solvabilité du locataire (en général, les assureurs exigent que le logement soit la résidence principale du locataire, qu’il puisse justifier de revenus mensuels d’au moins 2,85 fois le montant du loyer et qu’il ait une situation professionnelle stable) ;
– les exclusions de garantie applicables à votre contrat sont précisées dans les conditions générales de la compagnie d’assurance.
Après avoir comparé ces nombreux facteurs, vous pourrez choisir le contrat qui convient le mieux à votre situation et vous pourrez intervenir pour vous rémunérer si nécessaire. Enfin, sachez que même si la prime d’assurance est très élevée, elle peut être intégralement déduite du montant de votre bien.