Vous avez reçu un avis de taxe foncière et ne comprenez pas le montant indiqué. Cette taxe locale annuelle, qui s’applique à tous les propriétaires, varie d’une ville à l’autre. Si vous avez installé une chambre d’amis avec une douche et des toilettes supplémentaires, ou si vous avez aménagé un loft, cela affectera également votre taxe foncière. Explications.

« Concernant la taxe foncière des locaux d’habitation (maison ou appartement), le point de départ est la superficie de l’appartement. Les m² sont corrigés de coefficients liés à l’état du bien et à sa situation géographique dans la commune. Aux éléments dits de « confort » viennent s’ajouter (« fictifs », juste pour le calcul), des m² supplémentaires. Puis l’assiette obtenue est multipliée par le tarif communal », explique Karine Ambroise, avocate spécialisée en droit fiscal chez Ambroise Avocat, qui a également développé un logiciel de calcul de la taxe foncière et créé un site internet dédié.

Mais quels sont ces éléments de confort ? « Par éléments de confort on entend le raccordement au réseau : électricité, gaz ou eau courante… Et aussi les éléments sanitaires et de chauffage, comme les toilettes, la baignoire, la douche… Non, vous ne rêvez pas… Il y en a beaucoup ‘éléments de confort. Et chacun de ces éléments rajoutera du m² imposable, ce qui augmentera votre taxe foncière », précise Karine Ambroise.

Cela se justifie par le fait que le mode de calcul de la taxe foncière remonte à 1970… A cette époque, « avoir des toilettes ou une salle de bain dans un logement ou être raccordé au réseau n’était pas la norme. Il fallait distinguer les appartements des maisons équipées d’appartements plus traditionnels. Cette méthode de calcul est dépassée et n’a plus de raison d’être », prévient-elle.

• J’ajoute une baignoire et des toilettes supplémentaires

« Tout élément de confort ou de décoration supplémentaire qui embellit le bien peut augmenter la valeur locative. C’est le cas si vous réalisez une salle de bain qui n’existait pas, des sanitaires supplémentaires, une baignoire au lieu d’une douche… Dans les cas évoqués, il n’y a pas « d’augmentation de surface habitable, mais des éléments de confort qui ont été pris en Compte. » compte dans l’évaluation générale du patrimoine », explique la direction générale des finances publiques, DGFiP.

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Les éléments sanitaires comme les toilettes, les douches ou les radiateurs font partie des éléments dits de confort et ces éléments augmentent donc la surface de l’appartement pour les taxes. Ils sont convertis en mètres carrés théoriques. « Quand il ajoute 5 m² de surface, douche 4 m², toilettes 3 m², lavabos également 3. Ce sont des mètres carrés fictifs car la superficie des toilettes par exemple est déjà incluse, mais comme l’élément de confort est ajouté, il augmente la taxe foncière. Contrairement à ce que l’on pourrait penser (ou souhaiter…), la taxe foncière n’est pas du tout liée à la valeur réelle de l’immeuble », explique Karine Ambroise. Réfléchissez donc à deux fois avant d’aménager une chambre d’amis avec sa propre salle de bain. Plus un appartement a de salles de bains, plus la taxe foncière augmente.

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• Je remplace une douche par une baignoire

Quand on ajoute 5 m² fictifs et la douche 4 m², on ne voit qu’une différence d’un mètre carré, donc remplacer la douche par une baignoire n’aura pas d’incidence sur la taxe foncière. « Que ce soit la douche ou le bain, c’est vraiment hors de question. Les espaces résidentiels sont actuellement classés en 8 catégories (du vétuste au luxueux). Il convient plutôt d’observer le nombre d’éléments. Si le bien dispose de plusieurs douches ou salles de bain, alors il peut entrer en catégorie 1 ou 2. De tous les éléments qui composent le bien, il faut déterminer la catégorie », explique Maître Marie-Cécile Clémence, avocate, spécialiste des impôts locaux. et immobilier au sein de M2C Avocat.

• Je transforme une chambre en salon

Aucune surface ou élément de confort supplémentaire n’est ajouté, donc ce changement d’usage de la chambre au salon, cette redistribution des pièces, n’a pas d’impact sur les taxes foncières.

• Je refais ma cuisine

Rénover votre cuisine ne pèse plus sur vos impôts fonciers. Un évier de cuisine n’est pas considéré comme un élément de confort contrairement à un lavabo de salle de bain. Ainsi, vous pouvez rénover votre cuisine sans souci.

• J’aménage des combles en chambre

« Cela augmentera la valeur de votre maison et entraînera également une augmentation de vos taxes foncières. En effet, les espaces « accessoires », comme les greniers et les sous-sols, sont moins taxés que les pièces à usage « principal », comme les chambres, les pièces à vivre, les séjours et les cuisines », commente Karine Ambroise.

• Je construis une piscine

En moyenne, une piscine fait 30 m² en France et génère une augmentation de taxe foncière de 200 €, selon la DGFiP. Si vous enregistrez votre piscine auprès de l’administration fiscale 90 jours après la fin des travaux, vous bénéficierez d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans. La seule façon d’éviter que vos taxes foncières n’augmentent à cause de votre piscine : procurez-vous une piscine amovible et facile à déplacer sans la ruiner, comme une piscine hors terre non cimentée.

« Si vous travaillez sur une extension ou des travaux, l’enregistrement de ces nouveautés vous permettra de bénéficier d’une dérogation temporaire de 2 ans », conclut Karine Ambroise.