Les impayés, cauchemar des propriétaires, sont estimés à environ 3 % pour le seul parc locatif privé. Quelles précautions faut-il prendre ?

La caution d’un tiers

Vous pouvez demander à votre locataire une caution, simple ou cumulable à plusieurs, qui a l’avantage d’être gratuite. Le garant, souvent un proche parent du locataire, s’engage donc à payer à sa place, surtout s’il ne paie plus son loyer. Vous pouvez également utiliser une garantie bancaire, mais cela a un coût élevé pour le locataire.

Il est recommandé d’opter pour des garanties solidaires. Cela permet de faire valoir immédiatement l’une ou l’autre des garanties possibles sans avoir à contacter le locataire au préalable. Mais l’assurance caution et l’assurance loyer ne peuvent pas être cumulées, sauf dans le cas des étudiants ou des apprentis. De plus, qui dit caution ne dit pas zéro sinistre… rien ne prouve que le garant sera solvable le jour où surviendra un impayé.

Les assurances privées

Une autre parade, plus sûre mais payante, consiste à souscrire une assurance loyers impayés garantis ou GLI. Il garantit le paiement des loyers et des charges en cas de défaillance du locataire. Vous pouvez adhérer directement auprès d’une banque, d’un assureur ou d’un courtier ou via un professionnel de la gestion locative (syndic, agent immobilier, notaire). Il vous en coûtera entre 2,5% et 5% du loyer annuel charges comprises. Cette prime est déductible des revenus fonciers. En raison de la loi de finances pour 2017, le crédit d’impôt dont vous pouvez bénéficier (38% du montant de la prime annuelle) a été supprimé.

Selon l’assurance choisie, les conditions de couverture varient. En général, précise Jean-Sébastien Nénon, directeur des opérations du comparateur d’assurances LesFurets.com, « cela n’arrive qu’après trois mois d’impayés, pendant un an et dans la limite du plafond d’impayés de 10 000 à 15 000 euros [voir tableau ] « .

Du côté des locataires, ce contrat impose un choix drastique. Moyennant une surprime, la plupart d’entre elles prévoient l’extension des garanties dommages et litiges et frais d’avocat (huissier, avocat, etc.).

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A noter l’initiative de MorningCroissant.fr, plateforme de location équipée courte durée : elle propose à ses clients un GLI innovant en partenariat avec la compagnie d’assurance Sada. Gratuite et assortie d’une protection juridique, elle couvre les impayés jusqu’à 24 000 euros. Tous les locataires sont assurés, quel que soit leur statut, pour couvrir le reste de leurs frais de subsistance (minimum 500 euros par personne) et non, comme d’habitude, le poids des revenus locatifs (environ 33%).

Les dispositifs sociaux

Il en existe plusieurs, nationaux ou locaux, notamment Visale (Visa pour le logement et l’emploi), contrats de garantie gratuite fournis par Aksi Logement (ex 1% logement).

Avantage principal : il garantit le paiement de tous les loyers impayés (charges comprises) pendant les trois premières années du bail, sans franchises ni insuffisances. A noter que le loyer, charges comprises, ne doit pas excéder 1 500 euros à Paris et 1 300 euros en région. Depuis septembre 2016, Visale s’adresse à tous les moins de 30 ans (salariés ou non, en recherche d’emploi, étudiants, intermittents, etc.) et les plus de 30 ans, les travailleurs en contrat précaire. Vous ne pouvez pas louer à des étudiants non boursiers rattachés fiscalement à leurs parents. La procédure doit être effectuée en ligne sur www.visale.fr.

Louer votre bien via Visale n’est pas sans risque. Le loyer du locataire peut peser jusqu’à 50% des revenus, contre un tiers dans un bail traditionnel. Et Visale ne protège pas contre les dommages. De plus, depuis plus de trois ans, les factures impayées ne sont plus couvertes.

Autre outil, la caution locative étudiante, appelée « Clé », permet de louer, en l’état, aux étudiants sans caution et de moins de 28 ans, bénéficiant de la garantie de l’Etat, gérée par le Crous. A noter que le montant de la location est couvert : 500 euros en province pour une personne (600 euros en Ile-de-France et 700 euros à Paris). Pour les couples, le plafond est majoré de 60 %.