L’assurance de prêt est la protection exigée par le prêt bancaire pour assurer la bonne réalisation du prêt immobilier. Il est difficile d’échapper à l’abonnement, même si ce n’est pas une obligation légale. Heureusement, les emprunteurs ont la réglementation en leur faveur, entre le libre choix du contrat et la possibilité de le modifier à tout moment. Explications.
La loi Lagarde et la délégation d’assurance emprunteur
Avant l’entrée en vigueur de la loi Lagarde sur l’assurance de prêt en septembre 2010, les banques avaient toute latitude pour établir leur propre contrat d’assurance-crédit. Depuis, ils n’ont plus le droit de conditionner l’octroi d’un crédit immobilier (ou de tout autre type de crédit couvert par une assurance) à leur assurance groupe. Le candidat au prêt bénéficiera du libre choix de l’assurance, et pourra faire une offre alternative auprès d’un assureur concurrent, s’il respecte l’équivalence du niveau de garantie.
La représentation en assurance présente deux avantages :
Le problème de la bancassurance, c’est leur recouvrement. Les garanties et les taux sont standardisés, bien que l’ouverture du marché à la concurrence ait introduit une segmentation supplémentaire, séparant par exemple un emprunteur fumeur d’un non-fumeur. Cette association renchérit le coût de l’assurance, car elle est nécessaire pour couvrir toute une communauté d’emprunteurs, quels que soient les risques encourus par chacun.
Pour profiter pleinement du principe de délégation, utilisez un comparateur d’assurance prêt immobilier. Grâce à la Fiche d’information standardisée que la banque doit fournir au début de votre demande de financement, vous pouvez comparer les offres en fonction des garanties requises pour accorder le prêt et choisir la formule la plus compétitive. En pleine stagnation des taux d’érosion, la représentation d’assurance est le seul levier efficace pour atteindre un TAEG inférieur au plafond légal.
La loi Lemoine et le changement d’assurance
La réglementation de l’assurance habitation a évolué depuis 2010, pour la première fois en juillet 2014 avec la loi Hamon qui a permis de suspendre le contrat en vigueur pendant la première année du prêt, et pour la seconde fois avec la loi. En janvier 2018, Bourquin a signé un contrat de moins d’un an dans les délais. Ces deux dispositifs n’ont aucune chance d’ouvrir significativement le marché de l’assurance de l’emprunteur, limitant les alternatives pour récupérer les miettes laissées par la bancassurance : ces dernières détiennent 87% de part de marché, et sont dans la plupart des cas beaucoup plus chères. .
On peut s’attendre à des améliorations lors de l’entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022. Depuis le 1er septembre, tout emprunteur, quelle que soit l’ancienneté de son contrat d’assurance, peut le modifier à tout moment et sans frais, sans attendre le premier. date limite Ce nouveau droit vous permet d’accéder à des formules sur-mesure au juste prix quand bon vous semble.
N’hésitez pas à solliciter les services d’un courtier en assurance prêt hypothécaire pour vous aider à choisir le contrat qui répond aux exigences de votre prêteur au taux le plus bas. Profitez de cette opportunité pour économiser de l’argent, que votre statut d’assurance ait changé ou non. Qui sortira gagnant du changement d’assurance de prêt en 2022 ? La majorité des emprunteurs. Même si votre profil est considéré comme un risque par les assureurs en raison de votre âge, de votre état de santé ou de votre profession, il reste à comparer les offres pour voir si vous pouvez trouver moins cher.
La loi Lemoine instaure deux autres dispositions, applicables à partir du 1er juin :
Depuis septembre 2022, l’accès à une assurance moins chère est facilité grâce à la loi Lemoine. Le principe de la délégation de l’assurance de prêt peut être utilisé à tout moment de la vie de votre crédit immobilier. Plus tôt vous démarrez un processus de changement, plus il sera rentable.
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Immobilier fin 2022 : coup de frein sur le prix, mais pas partout !
Sans parler du retournement du marché, la hausse des prix de l’immobilier semble ralentir. Et comme d’habitude, les exceptions confirment la règle : les territoires littoraux continuent de faire avancer leurs valeurs, un mouvement entamé il y a deux ans en réponse à la crise sanitaire. Les prix des maisons continuent d’augmenter, régulièrement depuis 2020. Hausse des prix sur le littoral Selon les données publiques (Notaires et Insee) et MeilleursAgents, spécialiste de l’évaluation immobilière, les prix des logements en bord de mer connaissent une hausse sans précédent depuis le début de la crise sanitaire. En deux ans, les prix dans les stations balnéaires ont augmenté en moyenne de 22 %, soit deux fois plus vite que la moyenne nationale sur la même période. L’inflation de l’immobilier est la plus visible sur le littoral breton, avec une hausse de près de 27% depuis le début de l’année 2020. Un mètre carré s’achète 3 546 euros en moyenne, mais ils dépassent les 5 000 euros pour les trois premiers. : Dinard, Carnac et La Trinité-sur-Mer. En un an, la Bretagne dans son ensemble a gagné 7,3 % et sur une période de dix ans, la hausse a atteint 47,3 %. C’est toujours une ruée vers l’ouest. Autre côte montante au coucher du soleil : la côte atlantique. Si le prix moyen du m2 en Gironde est de 4 163 euros pour une maison et de 3 888 euros, les prix oscillent respectivement entre 5 000 et 14 452 euros, et plus de 6 454 et 18 000 euros au Cap Ferret. Les prix de l’immobilier en Gironde ont augmenté de 66,1 % en dix ans et de 3,5 % en un an. L’immobilier du littoral Paca (Provence-Alpes-Côte d’Azur) reste le plus cher de France, avec plus de 5 500 euros le m2, bien moins cher que le Languedoc-Roussillon, à 3 380 euros le m2. Comme ici, plus le logement est proche de la plage, plus il est précieux. Le prix d’une maison ou d’un appartement qui s’y trouve, à moins de cinq minutes de la plage, y gagne en moyenne 23,3 %. Les prix se relâchent ailleurs hors du Littoral, dans l’immobilier les anciens prix marquent le pas. Selon les données notariales, c’est-à-dire selon les ventes effectivement réalisées, la hausse s’est poursuivie au deuxième trimestre 2022 (+6,8% en un an), mais on constate une décélération significative par rapport au premier trimestre (+7,3%). un ans). De son côté, MeilleursAgents note également un ralentissement des prix, qui progressent en moyenne de 5,7% sur un an en septembre (sur la base des prix nets de vente). L’année 2022 sera cependant une moisson dynamique, avec une prévision de 1,1 million de ventes, selon MeilleursAgents, un peu optimiste par rapport aux prévisions des notaires qui tablent sur un volume sous le million de transactions. La forte baisse de la production de prêts observée ces derniers mois en raison du problème d’attrition pourrait expliquer ce dernier, car nous prévoyons de nouvelles hausses de taux en octobre. Des maisons toujours demandées Le marché immobilier français se caractérise par son hétérogénéité, même si la crise du Covid a changé les cartes, créant une « nouvelle géographie immobilière » selon les mots de MeilleursAgents. Le relatif manque d’amour pour Paris reste d’actualité. Plus on s’éloigne de la capitale, plus les prix augmentent rapidement. Les prix ont augmenté de 2,2 % au deuxième trimestre sur un an en Île-de-France, de 8,6 % en province. C’est en baisse à Paris, avec des prix en baisse de 1,2 % en un an en raison d’une offre excédentaire. Des distorsions sont également observées entre les types de biens. Les prix des maisons sont toujours à la hausse et ont augmenté (+4,5 %) plus que les condos (+4,5 %) en un an, une tendance depuis les fermetures consécutives en 2020. maintenant c’est réel, les stocks de rekin, divisés par deux depuis 2019. Cela fait grimper les prix (+8% en un an). La hausse se fait au détriment des grandes villes où, si la hausse des prix reste importante, elle est désormais inférieure à 2 %. Source BestAgents
Crédit immobilier : nouvelle hausse des taux en octobre 2022
Après un été relativement passif, les taux sont repartis à la hausse en octobre. La limite de 2 % est maintenant dépassée et ce saut risque de nuire aux candidats emprunteurs au dernier trimestre 2022 malgré les taux d’érosion ajustés. Une fois de plus, la grâce salvatrice vient de l’emprunteur sous représentation d’assurance, ce qui leur permet de réduire leur APR à celui qui les rencontre. niveau Forte hausse des taux d’intérêt en octobre Les taux d’intérêt hypothécaires ont augmenté de façon constante depuis mars dernier, en raison de l’inflation et de l’évolution de l’environnement monétaire. Une accélération s’est produite en mai et juin, avant que le mouvement ne s’essouffle à l’été. En juillet, le taux moyen à 20 ans (hors coût de l’assurance habitation et hors coût des titres) était proche de 2 %, à 1,95 %, alors même qu’il était impossible pour de nombreuses banques de prêter en dessous de 2 %. Limités par le niveau trop bas des taux d’intérêt, les établissements de crédit n’avaient que très peu de pouvoir pour relever leurs barèmes en raison de la situation de la zone euro. La situation change en octobre après la hausse des taux d’intérêt au 4ème trimestre 2022. Le taux légal maximum des prêts de 20 ans et plus est passé de 2,57% à 3,05%, soit une revalorisation de 48 points, du fait de l’élargissement de l’accès à l’immobilier. le crédit Les banques semblent en décider autrement. Anesthésiées à l’été, les érosions qui ne se sont pas ajustées à la réalité du marché, remontent le plancher en poussant le curseur des taux d’emprunt de manière très significative. Selon les barèmes reçus par les courtiers, la hausse moyenne est de 20 points de base, avec des avances de 30 ou 40 points de base dans certains établissements. Voici les taux moyens observés chez les principaux courtiers en prêts hypothécaires : Partner Loans Pretto Better Rates 15 ans 1,70 % 1,80 % 2,23 % 1,86 20 ans 1 % 78 % 1,90 % 2,14 % 2 % 0,01 25 ans 1,94 % 2,05 % 2,17 % 2,19 % Il n’est pas exclu qu’une nouvelle hausse des taux intervienne au cours du mois. Les taux reflètent en effet l’évolution sur 10 ans de l’OAT ils changent en gémissement, la dette française avec 10 ans sur les marchés obligataires. Lundi 3 octobre, le niveau le plus élevé a été atteint à 2,72 %. Si l’OAT continue sur cette voie, les banques n’auront d’autre choix que de revoir leurs barèmes à la hausse. Un conseil : si vous avez un projet immobilier, n’attendez pas pour déposer votre dossier sous peine de vous retrouver dans l’impasse de l’attrition. Négocier l’assurance pour rester sous les vêtements Rappelons que le taux d’amortissement correspond au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) que les banques ne doivent pas dépasser durant la période en question. Ce taux comprend tous les frais liés à l’obtention d’un crédit : intérêt du prêt taux débiteur ou taux nominaux indiqués frais de dossier cautionnement (hypothèque, caution) primes d’assurance de prêt. Le cas échéant, si l’offre de prêt a été négociée, des commissions de courtage peuvent s’ajouter, ainsi que des frais d’expertise immobilière, si la banque l’exige. L’assurance représente en moyenne 30% du coût global d’un crédit immobilier, un poids suffisant pour justifier la négociation. La réglementation, qui permet le libre choix du contrat selon le principe de représentation, rend les offres compétitives grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier. L’exercice vous permettra de comparer des dizaines de formules et de sélectionner l’assurance la plus compétitive en fonction des exigences de garantie de la banque. L’offre déléguée est deux à trois fois moins chère que la proposition de bancassurance et dans de nombreux cas, c’est le seul levier qui permet de rester sous attrition. Voici deux exemples qui illustrent l’efficacité de la démarche : vous empruntez 200 000 euros sur 20 ans à un taux d’emprunt de 2,01 %, et avec une bancassurance à un taux de 0,38 %. Nous ajoutons des frais de dossier de 500 euros et des frais de garantie de 2 100 euros, et nous obtenons un TAEG de 2,85 %. Avec une assurance externe au taux de 0,13 %, votre TAEG tombe à 2,40 % et, au passage, vous avez économisé 10 000 euros. Emprunter 250 000 euros d ituzo pendant 25 ans avec un taux d’emprunt de 2,19 %, avec bancassurance au taux de 0,54 %. Avec les frais de dossier (1 000 euros) et les frais de garantie (2 500 euros), le TAEG atteint 3,25 %, bien plus que les amortissements (3,05 %). Assurance externe à 0,35%, TAEG descend à 2,94% et le prêt est accordé.
Assurance de prêt et cancer : de nouvelles règles en 2022
Chaque mois d’octobre est consacré à la lutte contre le cancer du sein. L’opération appelée Urri Arrosa nous permet d’aborder la possibilité d’obtenir une assurance hypothécaire et de prêt pour les personnes atteintes de tout type de cancer. L’accord Aeras change la donne, tout comme la promulgation de la loi Lemoine en 2022. Convention Aeras En France, près de 400 000 nouveaux cas de cancer sont détectés chaque année et environ 3,8 millions de personnes vivent avec un diagnostic de cancer. Le cancer du sein est le cancer le plus fréquent chez les femmes, et bien que le nombre de cas ait diminué depuis 2005, cette maladie reste la première cause de décès chez les femmes. L’espoir vient de la prévention et du traitement : s’il est détecté tôt, le taux de survie à 5 ans est de 99 %. Construire un avenir pour toutes ces personnes atteintes de cancer est un défi, car obtenir un crédit est très compliqué. S’endetter pour devenir propriétaire de son logement est un véritable parcours du combattant quand il n’est pas voué à l’échec. A défaut de renonciation, la souscription à l’assurance prêt immobilier s’accompagne d’une exclusion de garantie qui interdit les surprimes ou supprime le projet. Heureusement, un dispositif spécifique a été créé pour faciliter l’accès à l’assurance et au crédit pour les personnes qui ont ou ont eu un problème de santé grave, notamment le cancer. Initialement signée en juillet 2006 par l’Etat, les fédérations professionnelles des organismes d’assurance et des établissements de crédit, les associations représentatives des patients et des consommateurs, la convention Aeras (Assurer et prêter avec un risque aggravé de santé) a été révisée à plusieurs reprises, principalement en fonction des avancées scientifiques. . Il permet d’analyser trois niveaux de la demande d’assurance : S’il s’agit que la fiche santé à remplir lors de la souscription n’indique pas de problème particulier, une proposition d’assurance est faite. Si le dossier est refusé en première instance en raison d’un risque sanitaire, un examen plus personnalisé doit être fait. Avec la proposition ma une prime d’assurance responsabilité civile supplémentaire ou des exclusions de garantie peuvent s’appliquer. Une fois rejeté à un deuxième niveau, le dossier est automatiquement analysé par un groupe de risques aggravés (groupement de réassureurs). Le refus définitif de l’assurance implique la proposition d’une garantie alternative (hypothèque d’un autre bien, caution, etc.). Accès à l’assurance maladie grave Pour bénéficier de la convention Aeras, la demande d’assurance doit répondre aux deux conditions suivantes : l’échéance du contrat d’assurance doit intervenir avant le 71e anniversaire de l’emprunteur ; Le plafond des honoraires assurés au travers d’un crédit immobilier lié à l’achat de la maison principale est de 420 000 euros à compter du 1er octobre 2022, auparavant 320 000 euros. Pour les autres types de prêts (logement et prêts professionnels), la part assurée de l’encours cumulé ne peut excéder 320 000 euros. Si les revenus imposables de la famille du débiteur ne dépassent pas le plafond annuel de la Sécurité Sociale, l’assuré bénéficiera du plafond des surprimes : la prime d’assurance ne pourra excéder 1,4 point de TAE (Taux Annuel Effectif Annuel) qui comprend toutes les dépenses. obtenir un crédit (taux d’intérêt, frais de dossier, garantie, assurance, etc.). Pour les emprunteurs de moins de 35 ans qui effectuent un PTZ, la hausse du taux d’assurance est entièrement prise en charge par les banques et les assurances. La convention Aeras a mis en place un réseau de référence qui fixe les conditions d’obtention d’une assurance de prêt, qu’il s’agisse d’un cancer ou d’autres pathologies. Selon la maladie, l’emprunteur peut être couvert sans surprime ni exclusion de garantie, ou avec un taux de surprime limité. Le droit à l’oubli des anciens malades du cancer La convention Aeras prévoit également un droit fondamental pour les personnes atteintes d’un cancer : le droit à l’oubli ou à ne pas mentionner la première maladie dans le questionnaire de l’assurance de prêt immobilier. Grâce à ce droit instauré en 2016, inter les personnes valides peuvent tirer sous cette double peine : avoir souffert d’un cancer et se voir refuser un prêt pour cette raison. La loi Lemoine, entrée en vigueur le 1er juin 2022, a réduit la durée du droit à l’oubli pour les anciens malades du cancer : cette durée a été ramenée de 10 ans à 5 ans après la fin du protocole thérapeutique, et sans retour en arrière. , pour les cancers diagnostiqués. après l’âge de 21 ans de l’emprunteur. Cette nouvelle réglementation étend le bénéfice du droit à l’oubli pour la même durée de 5 ans aux personnes ayant souffert d’hépatite C. Suppression de la loi Lemoine et du questionnaire de santé Parallèlement à l’extension du droit à l’oubli, la loi Lemoine supprime le questionnaire médical pour les crédits immobiliers inférieurs à 200 000 euros (par assuré, soit 400 000 euros pour un couple) et ceux complétés avant leur 60ème date d’anniversaire. l’emprunteur A partir du 1er juin, ceux qui remplissent ces deux conditions n’ont plus besoin de fournir d’informations sur leur état de santé ni de se soumettre à un examen médical. Les emprunteurs touchés par un cancer, en traitement ou en rémission, avec ou sans droit à l’oubli, n’ont donc pas besoin d’informer l’assuré de leur état de santé actuel et passé. Si vous avez un crédit immobilier et que vous bénéficiez du droit à l’oubli ou de l’accès à une assurance sans option médicale, vous pouvez vous aussi bénéficier de la loi. Assurance prêt immobilier Lemoine à changer. A tout moment et sans frais, vous pouvez résilier votre contrat d’assurance actuel et le remplacer par une formule moins chère avec des garanties équivalentes.