C’est le cauchemar d’un propriétaire : gérer les loyers impayés. Un problème marginal – le taux de locataires insolvables est estimé à 3%, mais les bailleurs incitent généralement les candidats à répondre à des critères stricts : avoir un contrat à durée déterminée, gagner le triple du loyer et avoir une garantie.

« De plus en plus de personnes ne répondent pas à ces exigences et peinent à trouver un logement, malgré leur solvabilité », constate Magali Noé, directrice numérique de CNP Assurances (CDO, ndlr : responsable du développement numérique). Ce constat s’explique par l’évolution du marché du travail. Selon les dernières données de la Dares, 87 % des embauches étaient en CDD en 2015.

L’assureur joue le rôle de garant

CNP Assurances a lancé le 28 mai l’offre de garantie locative aux salariés enchaînant les contrats courts, mais aussi aux indépendants et autres indépendants, de plus en plus nombreux. Avec Youse, l’assureur propose de jouer le rôle d’intermédiaire entre le locataire et le bailleur en se portant garant du bail.

« Le locataire nous paie le loyer et c’est nous qui le remboursons au propriétaire tous les mois à date fixe », explique Magali Noé Youse, PDG de Youse pour l’Europe. En cas de non-paiement, CNP Assurances s’engage à poursuivre le paiement du loyer pendant 18 mois, « le temps d’une procédure d’expulsion ».

Des critères de sélection assouplis

« En plus du salaire, on tient compte de la rémunération variable, de l’épargne et de la nourriture, et le revenu mensuel doit être de 2,5 du loyer, au lieu des 3 habituels », a expliqué Magali Noé.

A quel prix pour les locataires ? « La commission est de 3,8 % du loyer mensuel, charges comprises », précise le CDO de CNP Assurances. Pour un loyer de 700 euros, la commission est de 25,20 euros. Un coût non négligeable, mais certains locataires sont prêts à le supporter pour trouver un toit sans trop de difficultés.

Reste à convaincre les propriétaires, qui en France sont bien plus favorables au principe du dépôt. « C’est un dispositif plus moral et efficace que l’assurance, puisque les parents sont souvent les garants et incitent leurs enfants à payer le loyer, confirme Jean Perrin, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNIP). Et la caution ne coûte rien jusqu’à ce que il est utilisé, contrairement à l’assurance.

Visale, un dispositif mis en place par l’État

Les propriétaires peuvent souscrire une garantie de loyer impayé (GLI) auprès d’un assureur privé. « Leur taux est d’environ 3,5% par an, ce qui n’est pas négligeable », commente le dirigeant de l’UNPI. Selon le rapport 2018 de la Fondation Abbé Pierre sur le mal-logement, entre 15 et 20% des propriétaires ont pris un GLI.

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L’État, pour sa part, a lancé le dispositif Visale en janvier 2016, destiné aux moins de 30 ans et aux travailleurs précaires. Cette caution, qu’Action Logement verse au locataire, couvre le paiement du loyer et des charges, en cas d’impayé. Mais les locataires et les propriétaires le rejettent. « Ces derniers sont généralement des personnes âgées et devoir créer un compte sur Internet rend cela embêtant », prévient Jean Perrin. Début 2018, Visal ne couvrait que 35 000 baux, loin de l’objectif initial de 81 000 contrats annuels.

« Les propriétaires veulent quelqu’un en CDI »

Il a fallu moins de trois mois et quinze rendez-vous avec les agences immobilières de Luca et Marino pour trouver un logement à Paris. « A chaque fois, les agences et les propriétaires nous ont refusés, car nous n’avions pas de contrat à durée déterminée », raconte cet Italien de 37 ans. Il a le statut de briseur de performance, car il est acteur dans un groupe. Il est indépendant et travaille dans un atelier de restauration d’œuvres d’art.

« A chaque fois, notre dossier était en bas de la pile des candidats », se souvient amèrement Luca. Le jeune couple avait cependant une garantie. Après de longues recherches, ils parviennent enfin à trouver un appartement de 50 m2 dans le 19e arrondissement de Paris, avec un loyer de 1 300 euros charges comprises, par l’intermédiaire d’un ami. « Il connaissait le propriétaire, c’est pourquoi il nous a fait confiance. »

«Ça s’est fait au feeling»

Khadija, 25 ans, a également eu des difficultés. Après avoir complété une maîtrise en gestion des ressources humaines, il a été embauché en CDI dans l’entreprise où il effectuait l’alternance. « Je n’avais pas de caution, car mes parents sont à la retraite et ils ne gagnent pas assez pour être garantis », a expliqué la jeune femme. Il a essuyé des dizaines de refus de propriétaires. « Ils voulaient absolument quelqu’un avec un CDI confirmé. Et pour les candidats issus d’un CDI non confirmé, il leur fallait un visa. »

Khadija disposait cependant d’une garantie Visale, créée par l’Etat. « Cependant, les propriétaires ont préféré une garantie physique », a-t-il regretté. De mars à juin 2017, il poursuit ses recherches avant de tomber sur une annonce d’atelier au Pré Saint-Gervais (Seine-Saint-Denis). « Le propriétaire a accepté Visale, il a donc conservé mon dossier. Ça a été fait avec du feeling », raconte le nordiste. S’il proposait de souscrire une assurance, comme le propose CNP Assurances, le jeune travailleur ne dirait pas non. « Les propriétaires peuvent faire davantage confiance aux compagnies d’assurance qu’à l’État… »