Loyers impayés : que faire en cas de défaut de paiement ?
En cas de loyer impayé, il est important de réagir rapidement pour trouver une solution à cette situation. Si vos locataires sont avec vous depuis longtemps et n’ont jamais eu de problème de paiement, il peut être plus judicieux de les rencontrer pour comprendre pourquoi ils ne vous paient plus. S’il s’agit d’un souci passager, en fonction de vos capacités financières, il est possible de trouver un compromis afin de reporter l’endettement et d’éviter des démarches lourdes.
Loyers impayés : faire appel au cautionnaire
Si un tiers s’est porté garant de vos locataires, la première chose à faire est de contacter cette personne si vous ne pouvez pas lui parler. En se portant garant, cette personne vous engage en cas de non-paiement du locataire, donc en théorie elle doit prendre le relais. Toutefois, si ce dernier s’avère insolvable au moment du litige, une autre solution devra être trouvée.
Loyers impayés : prévenir la Caisse d’allocations familiales
Autre démarche qui incombe au bailleur : prévenir la CAF si les locataires bénéficient d’une aide personnalisée au logement (APL).
Bon à savoir : selon la CAF, il s’agit d’un loyer impayé lorsque la dette atteint le double du montant du loyer, hors charges et aide au logement.
Loyers impayés : résilier le bail
Si le garant ne peut pas payer ou s’il n’y a pas de garant, l’étape suivante consiste à résilier le bail en raison d’un loyer impayé. Cependant, pour cela, une clause résolutoire doit être insérée dans le bail. Cela signifie que le bail est automatiquement résilié en cas de non-paiement du loyer. Pour faire appliquer cette clause résolutoire, vous devez faire appel à l’huissier qui vous enverra un ordre de paiement. Le locataire dispose alors de 2 mois pour s’acquitter de sa dette envers le propriétaire. S’il ne paie pas dans ce délai, le propriétaire doit demander à un juge du conseil qui peut accorder un délai de paiement si le locataire peut effectivement payer sa dette à court terme.
Expulsion du locataire pour loyer impayé
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire permettant de résilier le bail pour cause de loyer impayé, vous avez toujours la possibilité d’être expulsé. Là encore il faut contacter l’huissier pour mettre en place cette opération.
Si le locataire est présent, l’huissier dresse procès-verbal et répertorie les meubles. Le locataire rend les clés, déménage immédiatement.
Si le locataire est absent, l’huissier, accompagné d’un officier de police judiciaire, doit ouvrir le logement, changer les serrures et retirer le mobilier.
Enfin, si le locataire est présent mais refuse d’ouvrir, l’huissier dresse procès-verbal et appelle la police.
Bon à savoir : n’expulsez pas vous-même votre locataire, vous risquez 30 000 € d’amende et 3 ans de prison.
Le cas de la trêve hivernale
Heureusement pour les locataires, malheureusement pour les propriétaires, en cas de loyer impayé il n’est pas forcément possible d’expulser le locataire. Il y a bien une règle qui le protège : la trêve hivernale. Par conséquent, du 1er novembre au 31 mars, l’expulsion de l’appartement ne peut être effectuée.
Bon à savoir : le propriétaire peut lancer la procédure d’expulsion pendant la trêve hivernale afin que l’expulsion soit effective à partir de début avril.
La garantie Visale pour la prise en charge des loyers impayés et des dégradations
En tant que propriétaire, vous pouvez bénéficier de la garantie Visala. Cette garantie loyers impayés couvre également les factures impayées et les dommages.
Pour bénéficier de cette garantie, vous devez sélectionner un locataire éligible et effectuer les démarches avant la signature du bail. Le locataire doit avoir un visa avec un numéro unique.
Conditions d’éligibilité à la garantie Visale des loyers impayés :
Garantissez vos loyers en souscrivant une assurance loyers impayés
Vous êtes propriétaire d’un bien que vous louez ou pensez louer prochainement. Sachez tout d’abord que les loyers que vous percevrez chaque mois seront en grande partie définis par l’état général de votre bien, son emplacement et la fiabilité des locataires qui l’occupent.
En effet, certains locataires ne paient pas à temps ou oublient de payer leur loyer. Or, cette trésorerie représente un capital important pour votre budget et pour votre ménage, vous devez donc garantir leurs remboursements mensuels. Il existe une assurance qui répond à ce besoin : la garantie des loyers impayés (GLI), avec le versement d’une contribution ou d’un pourcentage du loyer. Trouver le bon mandataire pour garantir le paiement de vos loyers n’est pas forcément simple. Obtenez plusieurs soumissions de garantie d’arriérés de loyer en comparant les contrats. Grâce à notre outil de comparaison, vous obtenez en quelques clics les offres des assureurs spécialisés en GLI les plus adaptées à vos besoins.
Se prémunir du non-paiement d’un loyer
Les loyers de votre bien constituent un revenu important en plus de votre salaire, ce qui vous permet par exemple de couvrir l’hypothèque que vous avez contractée pour acheter votre bien. Dans de nombreux cas, le non-paiement du loyer par le locataire entraîne des complications financières pour le propriétaire. Le niveau de vie du propriétaire et de sa famille pourrait être grandement compromis s’il vous arrivait d’avoir un locataire qui paie mal. Pour vous assurer que votre propriété est un investissement rentable, pensez à souscrire une assurance arriérés de loyer.
Ce contrat d’assurance vise à vous protéger contre les principaux risques de la location. D’une part, la garantie GLI protège des loyers impayés, y compris les loyers, les charges, les taxes dues et les charges d’occupation. Mais aussi, les détériorations et dégradations constatées au départ du locataire, ainsi que des indemnités en cas de départ prématuré de ce dernier. La caution de loyer impayé vous remboursera également les éventuels frais de justice. Consulter les devis d’assurance habitation vous permettra de trouver un contrat d’assurance qui vous offrira ces garanties et éventuellement des complémentaires au meilleur prix.
Pour vous aider à naviguer entre les offres d’assurance impayés de loyer et trouver le contrat GLI qui vous protégera le mieux, nous vous proposons un comparateur d’assurance impayés de loyer. En fonction de votre bien, de votre budget et de vos préférences, vous recevrez rapidement plusieurs offres de nos partenaires assureurs. Vous pourrez alors comparer les prix et les garanties pour trouver l’offre qui vous convient le mieux.
Comment fonctionne une garantie loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés n’a pas de rapport particulier avec les contrats d’assurance habitation : c’est une couverture indépendante. L’assurance contre les loyers impayés est souscrite par le propriétaire en complément de sa multirisque habitation, elle n’est pas comprise dans l’assurance appartement ou l’assurance habitation classique.
Comme son nom l’indique, avec l’assurance impayés de loyer, vous êtes indemnisé en cas de défaut de paiement de votre locataire. Veuillez noter que ces frais sont limités à une période de temps.
Lorsque vous souscrivez une assurance GLI, vous vous constituez un capital grâce aux versements mensuels que vous effectuez. Une partie de ce capital vous est reversée en cas de non paiement par le locataire.
Au cours de l’année, le coût de l’assurance des loyers impayés est en moyenne compris entre 2 et 4 % du montant annuel du loyer (charges comprises). En réalité, cela vous coûte cependant un peu moins cher, puisque les cotisations de votre bail impayé sont déductibles de vos taxes foncières.
Qu’est ce qui est couvert par une assurance loyer impayé ?
L’assurance loyers impayés couvre les dommages causés au logement par le locataire. Il tient également compte des frais de justice qui pourraient être encourus à l’encontre du locataire.
Cependant, pour que l’assurance couvre les loyers impayés, le locataire doit être solvable, c’est-à-dire pour une durée indéterminée, et le montant de son salaire est trois fois supérieur au montant du loyer. Si ces deux conditions ne sont pas remplies, alors une caution solidaire pourra être demandée au locataire. Il s’agira généralement d’un parent ou d’un ami proche qui s’engage à payer le loyer en cas de défaillance du locataire et qui a les moyens de payer lui-même.
Sans ces prérequis, un assureur spécialisé dans le risque des loyers impayés ne garantira pas le paiement des loyers. Avant de décider de louer votre propriété, vous devriez consulter les ressources des candidats locataires avant de vous décider.
GLI : les garanties complémentaires
Si vous ne pouvez pas utiliser la garantie Visale, vous pouvez souscrire la garantie loyers impayés (GLI). Contractualisée auprès de l’assureur, la garantie des loyers impayés s’adresse aux propriétaires dont le locataire paraît en mesure de payer et uniquement aux logements servant de résidence principale.
Selon le contrat que vous avez conclu, la garantie loyers impayés couvrira :
Le prix de la garantie loyers impayés est proportionnel au montant du loyer (généralement entre 2 et 4% du montant).
Les autres garanties proposées en assurance loyers impayés sont facultatives et assurent le propriétaire au-delà du non-paiement des loyers. En général, l’assurance impayés de loyer est donc complétée par d’autres garanties financières.
Ce sera notamment le cas de l’assurance « loyer vacant », qui interviendra pour rembourser le bailleur dans le cas où ce dernier ne trouverait pas de locataire au départ de l’ancien locataire. Mais cet avantage a nécessairement une durée limitée. Il vous appartient de vous renseigner sur le nombre de mois dont vous bénéficiez en examinant attentivement les offres de garantie loyers impayés qui vous seront proposées.
Enfin, vous pouvez également compter sur une assurance « Propriétaire Non Occupant » pour vous couvrir, vous le propriétaire, en cas de sinistre majeur, comme un incendie, un dégât des eaux, etc.
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