La semaine dernière, l’Autorité européenne des assurances a lancé un avertissement aux assureurs et aux banques concernant la vente conjointe de produits d’assurance et de crédit. Dans le collimateur, il y a les politiques tarifaires des bancassureurs, qui génèrent des commissions très élevées sur fond de conflits d’intérêts. Pour un meilleur rapport qualité-prix, cherchez des alternatives !
Les marges élevées des bancassureurs
Le sujet n’est pas nouveau mais peu connu du grand public. Les bancassureurs ont une limite à l’assurance emprunteur et cette position dominante les incite à pratiquer des taux élevés, voire obscènes, qui leur permettent d’engranger d’énormes profits sur ce produit adossé à la distribution de crédits immobiliers. Ce qui est nouveau, c’est l’avertissement du régulateur européen sur les pratiques monopolistiques abusives.
L’EIOPA, l’autorité européenne de la prévoyance professionnelle et des retraites, a récemment lancé un avertissement aux assureurs et aux banques concernant ces « mauvaises politiques tarifaires visant à maximiser les profits ». Le régulateur européen dément la grande partie des primes brutes versées par les consommateurs servant à payer les banques, alors que les prestations versées correspondent à 30 % du montant. L’assurance prêt immobilier génère entre 30% et 70% de commissions pour les banques.
La plupart des banques qui émettent des prêts hypothécaires ont leur propre filiale d’assurance, ce qui leur permet de placer leurs produits en interne, ou elles ont des liens commerciaux avec des assureurs. Cette situation conduit à un conflit d’intérêts préjudiciable au consommateur, dernier maillon d’une chaîne de commissions.
L’assurance emprunteur ou le libre choix bafoué
La réglementation autorise le libre choix du contrat d’assurance d’un prêteur et interdit la vente d’assurance et de crédit y afférent. Cela n’empêche pas que le marché soit englouti à près de 85% par les bancassureurs. Du fait des pratiques commerciales évoquées ci-dessus, le principe du libre choix est remis en cause, c’est-à-dire le choix d’un contrat d’assurance externe et compétitif par rapport à celui proposé par la banque prêteuse.
Rappelons qu’en France le cadre réglementaire en matière d’assurance emprunteur s’est étoffé en plus d’une décennie. Après la loi Lagarde de 2010 qui mettait au bord de la délégation de l’assurance de prêt habitation, la loi Hamon et la loi assurance prêteur Bourquin sont entrées en vigueur sur le changement de contrat en cours de prêt, respectivement en 2014 et 2018. Pour autant, le marché des actions des bancassureurs n’a pas bougé d’un iota et le législateur a dû remettre les affaires au travail pour bousculer ce statu quo. Avec l’entrée en vigueur de la loi Lemoine 2022, nous sommes en droit d’espérer l’application effective du droit au libre choix, sans entrave de la part des banques.
Depuis le 1er septembre, tout emprunteur peut changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Nul besoin d’attendre une échéance pour remplacer le contrat par une formule moins chère avec des garanties équivalentes. L’engouement des prêteurs est aussi au rendez-vous : chez le courtier Magnolia.fr, les demandes de changement ont bondi de plus de 200% depuis début septembre.
Davantage de contrôles ?
Les bancassureurs sont donc invités à changer de braquet et à se conformer à la réglementation relative aux produits d’assurance des prêteurs. L’EIOPA les encourage à se conformer aux principes réglementaires de base énoncés dans la directive sur la distribution d’assurances (IDD), « y compris en ce qui concerne les exigences de surveillance et de gouvernance des produits ». Il leur est demandé de prendre les mesures nécessaires pour résoudre les problèmes de rémunération élevée et prévenir les conflits d’intérêts.
Une pensée agréable, quand le crédit immobilier n’est pas très rémunérateur dans un contexte de taux bas. Seule l’assurance permet de compenser le manque à gagner lorsque les taux de crédit sont, sinon toujours au plus bas, loin du niveau qu’ils devraient atteindre s’ils étaient ajustés en fonction de la situation financière (pic d’inflation, hausse des taux de la BCE en septembre 2022) . et une forte hausse des rendements des obligations d’État). Les banques sont freinées par les taux d’usure qui, côté français, sont les plus bas d’Europe. La sortie de cette impasse des taux d’usure peut venir des banques elles-mêmes, qui ont lancé l’idée d’accélérer la hausse de l’usure en 2023 en envisageant des offres de prêt et de crédit non signées.
L’EIOPA laisse aux organismes de réglementation locaux le soin d’effectuer les contrôles. En France, ce pouvoir est dévolu à l’Autorité de régulation prudentielle et de résolution (ACPR), l’autorité de contrôle des banques et des assurances intégrée à la Banque de France. Ces dernières années, l’ACPR n’a émis que des avertissements ou des recommandations contre les banques malhonnêtes, alors qu’elle a le pouvoir d’imposer des sanctions. L’avenir nous dira si les bancassureurs corrigeront le tir sous cette pression… plutôt molle.
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Santé senior : les examens de dépistage à partir de 50 ans
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Une prise de sang permettra de mesurer les constantes biologiques de base et de détecter une éventuelle maladie : formule sanguine, vitesse de sédimentation, taux de sucre et de cholestérol. N’oubliez pas les yeux, les dents et les oreilles, même en l’absence de problèmes évidents. L’ophtalmologiste détectera toute fatigue oculaire, glaucome ou début de cataracte ou de presbytie, et un traitement immédiat s’impose pour éviter toute détérioration irréversible. Une visite annuelle chez le dentiste est un minimum pour vérifier la santé bucco-dentaire et prévenir les risques de dénutrition. Toute suspicion de perte auditive doit également être résolue sans délai par un spécialiste pour éviter l’isolement social et la dépression. Pour rappel, la réforme 100% Santé en place depuis janvier 2021 permet le remboursement intégral des lunettes de vue. correction, prothèses dentaires et appareils auditifs après intervention de la Sécurité sociale et de la mutuelle. Avoir 50 ans, c’est aussi le moment d’effectuer 3 contrôles indispensables : Dépistage du cancer du sein pour les femmes de 50 à 74 ans : mammographie gratuite tous les deux ans sur invitation annonce de l’Assurance Maladie et de l’Institut National du Cancer. dépistage du cancer colorectal pour les hommes et les femmes de 50 à 74 ans : un test à faire soi-même gratuit tous les deux ans, délivré par le médecin traitant par courrier de l’Assurance Maladie et de l’Institut National du Cancer. Dépistage du cancer du col de l’utérus : l’examen cytologique et le test HPV réalisés lors du test de dépistage sont pris en charge à 100% par l’Assurance Maladie. Cet examen est recommandé tous les 5 ans entre 30 et 65 ans. Plus de vigilance à 60 et 70 ans Tous les examens décrits ci-dessus doivent être répétés régulièrement. Trois points doivent être surveillés attentivement à partir de 60 ans : la DMLA ou dégénérescence maculaire liée à l’âge est aussi appelée macula : totalement indolore, cette pathologie grave conduit à la cécité si elle n’est pas détectée assez tôt. Il n’y a pas de remède pour la DMLA, les traitements ne peuvent que ralentir la progression. l’ostéoporose : grâce à l’ostéodensitométrie, il est possible de détecter une perte de résistance osseuse, une prédisposition aux fractures. Cet examen est pris en charge à 70% par la Sécurité sociale pour les patientes à risque (antécédent de fracture, hyperthyroïdie progressive non traitée, ménopause précoce). Le reste à payer est pris en charge par la mutuelle. A partir de 70 ans, un examen cardiologique annuel est fortement recommandé pour éviter tous les problèmes cités plus haut (glaucome, dénutrition, dépression). Un test de mémoire est ajouté si vous remarquez régulièrement des problèmes cognitifs ou des pertes de mémoire. Bilan de santé gratuit tous les 5 ans Sachez que vous pouvez profiter d’un bilan de santé gratuit tous les 5 ans. Cet examen de santé périodique est effectué dans un centre d’examen de santé et vise à détecter des maladies inconnues. Le contenu des bilans de santé varie en fonction de votre âge, de votre sexe et des facteurs de risque que vous présentez. Tous les assurés du régime général y ont droit : salariés, bénéficiaires de la CSS (Complémentaire Santé Solidaire), personnes sans travail, allocataires du RSA, retraités. Ces derniers, ainsi que les préretraités, sont prioritaires s’ils ne bénéficient pas d’un suivi médical régulier par un médecin traitant. Lors de cet EPS (Examen de Santé Préventif), plusieurs étapes peuvent être réalisées (liste non exhaustive) : examen clinique par un médecin prise de sang analyses d’urine tests (vision, audition, capacité respiratoire). Le dépistage organisé des cancers (cancer du sein, du côlon et du rectum) fait partie des actions des EPS seniors. En fonction des résultats, des examens complémentaires peuvent être décidés ; ils seront assurés aux tarifs habituels de la Sécurité Sociale et dans la limite des garanties de la mutuelle pour couvrir le solde. Opérations de dépistage avancé remboursées par la caisse d’assurance maladie Les contrats complémentaires santé dits responsables ont l’obligation de rembourser intégralement au moins 2 actions de prévention par an à partir de la liste officielle (arrêté du 8 juin 2006). Les mutuelles ont la possibilité d’appliquer les deux actions auxquelles elles souhaitent participer, mais dans la plupart des cas, elles laissent le choix aux assurés. Les formules les plus généreuses ne se limitent pas à deux actions remboursables dans la même année. Utilisez un comparateur d’assurance santé avancé pour choisir le contrat qui correspond à vos besoins au meilleur prix. Vous avez la possibilité de changer d’assurance maladie à tout moment et sans frais après un an de souscription. Quel que soit votre profil de mutuelle santé, il existe une ou plusieurs formules compétitives qui répondent à vos besoins.
Crédit immobilier : l’idée pour accélérer la hausse de l’usure en 2023
Le débat sur les taux d’usure est loin d’être clos, tant que leur niveau ne permet pas aux ménages d’avoir un accès décent au crédit immobilier. Selon les informations du journal Les Échos, les établissements de crédit et la Banque de France ont entamé des négociations pour modifier non pas le calcul de l’usure mais la nature des données utilisées, afin d’accélérer la progression des taux maximum légaux. Explications. Augmentation plus rapide des taux d’usure Le problème de l’usure est-il sur le point d’être résolu ? Selon le quotidien d’information économique et financière Les Echos, un groupe composé de la Fédération bancaire française et de la Banque de France travaille depuis peu à l’élaboration de solutions pour sortir de l’impasse des taux usuraires. L’idée qui se dégage est la suivante : le calcul des plafonds d’usure ne se base plus sur les crédits signés mais sur les offres de crédit faites aux ménages. Actualisés par la BdF tous les trois mois sur la base du TAEG moyen constaté le trimestre précédent et majorés d’un tiers, les taux d’usure ne reflètent pas la réalité du marché. Au-delà du retard préjudiciable à l’accès au crédit immobilier en période de hausse des taux d’intérêt, les données utilisées à ce jour pour l’examen de l’usure se fondent sur les crédits effectivement accordés, ce qui a pour conséquence de tirer vers le bas les taux légaux, et au moins, de retarder leur évidente évolution. Considérer que les offres de prêt proposées aux demandeurs permettraient de relever les TAEG moyens et donc d’accélérer la hausse des taux d’usure, ce qui ouvrirait davantage l’accès aux crédits immobiliers dans une période où les taux d’intérêt augmentent’ rapidement En revanche, il n’est pas question d’ajuster la méthode de calcul. Changement de méthode de calcul des charges Le taux d’attrition correspond au taux maximum auquel un prêt peut être accordé pour la période considérée. Pour rappel, il s’agit du TAEG (Taux Annuel Effectif Annuel) non les banques doivent aller au-delà, sachant que le TAEG comprend tous les frais occasionnés par le crédit : les intérêts d’emprunt exprimés par le prêt ou le taux nominal les frais de dossier le coût de la sûreté (hypothèque, privilège ou garanties du prêteur) les primes d’assurance emprunteur. Le cas échéant, le TAEG est complété par la commission du courtier, le coût de l’expertise immobilière, ainsi que les frais d’ouverture et de tenue de compte. Le taux d’emprunt n’est donc que la partie visible du coût final. L’augmentation des taux d’usure le 1er octobre 2022 a été accueillie avec un soulagement, un soulagement de courte durée, car les taux d’intérêt ont continué de grimper. Ils ont presque doublé en 10 mois. En quelques jours, la nouvelle augmentation de taux en octobre annulera l’intégralité des avantages de l’ajustement d’attrition. Il est désormais impossible de s’endetter en dessous de 2% (sauf pour l’assurance prêteur et le coût du cautionnement) et pour de nombreux profils, le taux de prêt approche les 2,50% voire 3%. Avec un taux de dépenses de 3,05% pour les crédits d’une durée de 20 ans ou plus, il faudrait un miracle pour compresser tous les autres frais liés au financement dans le TAEG. D’autres pistes voient le jour pour modifier la méthodologie de calcul en supprimant l’assurance prêteur du TAEG. Certains sénateurs souhaitent que les réformes de l’usure soient engagées en 2023 et proposent cette solution à travers un amendement au projet de loi de finances 2023 déposé la semaine dernière. Pendant ce temps, l’usure les épuise, ces milliers de demandeurs de prêt ont été mis à l’écart pour ne pas avoir tenu compte de la réalité objective. Rejet de crédit aberrant Il faut noter que les crédits immobiliers restent bon marché avec des taux d’intérêt toujours favorables à l’acquisition. Des taux bruts à 2% voire 3% n’ont jamais freiné la production de crédit, surtout en période de forte inflation, qui se traduit actuellement par des taux réels négatifs. Le problème vient de l’écart trop faible entre les taux d’intérêt à l’instant T et l’usure, qui est stationnaire depuis trois mois. Nous assistons à une augmentation des rejets, env 45% depuis juillet dernier selon le témoignage des courtiers. La solvabilité des demandeurs en cause, voire leur taux d’endettement, n’est pas parfaitement en ligne avec la limite réglementaire (35% du résultat net avant impôt, assurance emprunteur incluse). Le crédit leur est inaccessible à cause du plafond de verre usuraire. Si elle a pour objet de protéger les ménages d’éventuels abus bancaires, l’usure ne doit pas bloquer l’accès au crédit et à la propriété pour les profils dont le dossier répond à tous les critères de solvabilité et aux normes d’agrément fixées. La série de l’usure est loin d’être terminée.
Crédit immobilier : vers une réforme de l’usure en 2023 ?
L’usure est le sujet brûlant du moment. Les relations entre la Banque de France et les courtiers sont tendues. Cette dernière remet en cause une méthode de calcul obsolète, inadaptée à l’évolution rapide des taux débiteurs. En conséquence, des milliers de ménages sont privés d’un prêt hypothécaire en raison du taux d’attrition. De nombreux professionnels réclament la réforme de ce dispositif qui, au lieu de protéger les ménages, les empêche désormais d’accéder à la propriété. Taux d’usure : protection contre les pratiques abusives Depuis des mois, des milliers de ménages suspendent indéfiniment leur projet immobilier faute de financement bancaire. Non pas qu’ils ne soient pas solvables, mais le plafond de verre de l’usure freine leur demande. Afin de comprendre le phénomène, il est nécessaire de se rappeler ce qu’est le taux d’usure et comment il est défini. Le taux d’usure est le taux annuel effectif global le plus élevé que les banques commerciales ne peuvent pas dépasser. Ce taux plafond légal exprime le coût global maximum autorisé et inclut tous les frais liés à l’octroi du crédit. En matière de prêt immobilier, outre les intérêts, il existe divers frais non compressibles : les frais de dossier de la garantie (hypothèque, privilège de l’usurier) les primes d’assurance prêteur. D’autres frais peuvent être inclus dans le calcul du TAEG si la banque l’exige (expertise du bien, frais d’ouverture et de tenue de compte, commission de courtage). Le taux d’attrition est calculé chaque trimestre par la Banque de France sur la base du TAEG moyen constaté au trimestre précédent, qui a augmenté d’un tiers. Il y a donc un délai d’au moins trois mois entre la détermination de la charge et la prise en compte de l’évolution des taux d’intérêt. Un écart est d’autant plus important que les taux sont négociés plusieurs mois avant la signature de l’offre de prêt. Cette inertie de la consommation a pour conséquence de freiner l’accès au crédit immobilier en période de hausse soudaine et continue des taux d’intérêt par un phénomène redouté : l’effet ciseau. Solvant mais amd obtenir un crédit! Les ménages modestes et les primo-accédants sont les premières victimes de cet axe. Abonnés aux taux d’intérêt les plus élevés et aux durées de prêt les plus longues, ces profils ne peuvent pas emprunter, car le seuil d’usure trop proche du taux de prêt laisse trop peu de marge de manœuvre pour intégrer tous les autres coûts dans le TAEG. Ils ne sont plus les seuls à échouer. Depuis juillet 2022, près de la moitié des demandes de prêt hypothécaire ont été annulées en raison de l’attrition. Beaucoup d’entre eux concernent des ménages pleinement solvables dont le taux d’endettement est pourtant inférieur aux 35 % fixés par les autorités financières à partir de janvier 2021. L’espoir est revenu avec la révision des taux d’usure au 1er octobre 2022. Mais les 48 points de base supplémentaires pour les prêts de 20 ans et plus (3,05 % au lieu de 2,57 %) sont rapidement rongés par la hausse des taux d’intérêt. Une augmentation de l’usure sera donc bientôt insuffisante, compte tenu de la dégradation actuelle et future des conditions de refinancement des banques et de leurs répercussions sur les grilles tarifaires. L’aide d’un courtier hypothécaire est plus que jamais essentielle pour optimiser vos chances d’obtenir du financement pour votre projet immobilier. Seul un professionnel peut négocier d’égal à égal avec les banques dans un contexte complexe où certains organismes ont fermé le robinet du crédit jusqu’à ce que la situation se normalise. Comment réformer l’usure ? Il est en effet anormal et inacceptable qu’un mécanisme censé protéger les consommateurs empêche les ménages solvables de réaliser un projet à vie, et d’attendre que les taux d’usure remontent pour peut-être accéder au crédit et s’arrêter. peser plus lourd. Un constat qui effraie les courtiers, premiers témoins du désarroi et de l’incompréhension des candidats déboutés. Beaucoup réclament une réforme de l’usure, sans que la solution préconisée fasse consensus. Certains réclament un changement de méthode de calcul, au moins temporairement de manière exceptionnelle comme le prévoit la réglementation en cas de variation brutale du coût des ressources bancaires (article L.314-8 du Code monétaire et financier). ). C’est un « non » catégorique du côté de la BdF qui a annoncé dans un communiqué le 20 septembre que la décision de laisser inchangée la méthode de calcul était un choix politique en période d’inflation galopante. D’autres suggèrent de revoir les dépenses chaque mois pour se rapprocher de la réalité sur le terrain, mais la charge administrative liée à la récupération rapide des données rend cette option peu pratique. Les parlementaires prennent également le sujet au sérieux. Dans une interview sur BFM TV, Emmanuel Provost, PDG d’Afi Esca Patrimoine, révèle qu’un amendement au projet de loi de finances 2023 a été présenté la semaine dernière, prévoyant la suppression de l’assurance emprunteur du calcul des charges. Il serait juste de ne pas prendre en compte l’assurance dans le TAEG, car ce sont des données qui dépendent du profil de l’emprunteur et non du système. On n’a pas fini d’entendre parler de l’usure et de son incapacité à réguler décemment l’accès au crédit immobilier. La France a les taux de location de prêts immobiliers les plus bas au monde et sans doute les plus stupides au monde.