Cette année, vous devrez montrer vos références et être un « emprunteur modèle » pour obtenir un prêt hypothécaire… Voici comment procéder.
– 
 ;

 ;
Aujourd’hui à 11h00

 ;
Tenez votre dossier de prêt à jour régulièrement
| mis à jour aujourd’hui à 12h22
– Temps de lecture :

 ;
La stabilité, le maître mot pour 2023
Une contribution de 10 % du prix d’achat est requise pour financer les frais d’acquisition. Photo Adobe Stock
« Il y a un an ou deux, les emprunteurs signaient un contrat d’achat et allaient chercher une offre de prêt. Ce monde est révolu, obtenir un prêt ce n’est pas bien, explique Cécile Roquelaure, directrice d’études chez le courtier Empruntis. Avant de devoir montrer ses références pour obtenir le meilleur taux d’intérêt possible, il faut aujourd’hui convaincre les banques d’obtenir un prêt. »
Bref, c’est un retour aux fondamentaux du crédit et de la sélectivité bancaire…
Prévoyez un apport et une épargne de précaution
Les taux des crédits évoluent très vite : en 2022, certaines banques ont modifié leurs taux tous les 15 jours. De ce fait, lors de la signature du contrat d’achat, de nombreux emprunteurs n’ont pas bénéficié du même taux de prêt que celui qui leur était proposé quelques semaines plus tôt lors de la simulation réalisée par la banque.
« Donc, ils n’avaient plus la même capacité d’emprunt et leur dossier a été rejeté », souligne Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer.
Conseil : « D’abord, évaluez au plus juste votre capacité d’emprunt, sur des mois, avec un dossier complet, des fiches de paie à jour, etc. », précise Cécile Roquelaure d’Empruntis. S’il manque une pièce, l’étude de votre dossier prendra plus de temps, ce qui peut affecter votre taux de crédit. Ensuite, vous pouvez signer le contrat de vente. »
Avoir une stabilité professionnelle est la règle pour obtenir un prêt : « Il faut plus que jamais être en CDI ! Si vous avez un CDD à géométrie variable, que vous faites des petits boulots et que vous n’avez aucune qualification, il sera très difficile d’obtenir un prêt », souligne Cécile Roquelaure.
Il est également important d’avoir une stabilité financière pour au moins les 10 prochaines années (8 à 10 ans est la durée moyenne d’un prêt hypothécaire). « Si vous allez bénéficier d’une augmentation de salaire dans l’année ou d’une prime, demandez à votre employeur une attestation à présenter aux banques », conseille Sandrine Allonier.
Achat d’une passoire thermique : intégrez les travaux dans votre plan de financement
Vous devez également tenir vos comptes en règle, sans découverts.
« Avant, il était possible d’emprunter sans apport personnel, avec 110 %. C’est désormais une exception », explique Cécile Roquelaure d’Empruntis. Un apport de 10% du montant de l’achat est demandé pour financer les frais liés à l’acquisition (parfois, la banque peut exiger un apport supplémentaire de 5 à 10% selon son appréciation du risque).
Cela permet aux banques de ne pas vous prêter plus que la valeur du bien acheté.
« En cette période d’inflation, d’augmentation limitée des consommations (énergie, alimentation, transports, etc.), certaines banques peuvent vous demander une épargne de précaution après le projet, pour faire face à un éventuel choc ou au remboursement du prêt. Avoir entre 3 000 et 5 000 euros peut parfois suffire. »
N’attendez pas la baisse des prix
Si vous êtes primo-accédant et locataire, vous devez éviter une trop grande différence entre votre loyer actuel et la mensualité de prêt que vous allez payer.
« Les banques veulent s’assurer que votre situation financière ne s’aggravera pas si vous devenez propriétaire », précise Cécile Roquelaure.
« Dès fin 2022, les banques regardent attentivement l’ECD des biens que vous achetez », note Cécile Roquelaure. Une mauvaise cote énergétique, F ou G, peut affecter vos factures d’électricité et donc vos coûts, et peut entraîner une perte de la valeur de revente de votre maison. « Si votre propriété est dévaluée, vous pourriez avoir des difficultés à rembourser le prêt », dit-elle.
Mettez les banques en concurrence
Pour certaines banques, il est donc nécessaire de sécuriser les travaux nécessaires à la rénovation du bien, qu’il s’agisse d’acheter sa résidence principale ou d’investir dans un locatif.
Il y a trois scénarios possibles : « Soit vous avez les économies restantes qui vous permettent de faire les travaux, donc ça n’a pas d’impact ; soit vous n’avez pas d’économies, mais des travaux peuvent être inclus dans le financement, explique Sandrine Allonier. Soit les banques incluent un coût fictif du crédit à la consommation qui permettra de réaliser les travaux, mais cela réduit votre capacité à emprunter. »
Il existe aussi des crédits verts pour l’exécution de travaux, mais ils sont peu répandus. Vous pouvez être éligible à un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ).