Comme l’or, l’immobilier est une valeur refuge contre l’inflation. Mais la comparaison s’arrête là, car la pierre offre un double avantage : s’apprécier, comme le métal jaune, mais aussi procurer des revenus.

Dans le contexte actuel, la stratégie à adopter varie en fonction des actifs immobiliers – résidentiels, gérés, tertiaires et tertiaires – et du comportement de chacun d’entre eux face aux défis de la hausse de l’inflation et de la baisse du pouvoir d’achat. Le point avec Benjamin Nicaise, Président de Consultim Groupe.

Immobilier résidentiel, une possible correction des prix, 2 axes d’analyses

La demande des acquéreurs « propriétaires occupants » s’affaiblit sous les effets conjugués de la hausse continue des taux d’intérêt (un point, en moyenne, depuis janvier 2022), du durcissement des critères d’octroi de crédit suite aux directives du HCSF (ratio maximum dette de 35). % et la durée d’emprunt plafonnée à 25 ans), un faible taux d’attrition qui, cet été, a privé près d’un candidat prêteur de deux financements et, enfin, la baisse du pouvoir d’achat qui est liée à la hausse du prix de base des produits de première nécessité.

Dans ce cas, on peut s’attendre à une correction des prix. Si les taux des crédits immobiliers passent de 1 à 3 voire 4%, la capacité d’emprunt des ménages diminuera de 23% (voir graphique ci-dessous). Quelles corrections sur les marchés résidentiels de l’ancien et du neuf ?

Une baisse des valeurs va, mathématiquement, contribuer à augmenter les rendements locatifs. Mais cette progression pourrait être freinée, d’une part, par le risque accru de non-paiement dont certains bailleurs sociaux se font déjà l’écho et, d’autre part, par le plafonnement de l’indexation des loyers.

Immobilier géré, un marché porté par les investisseurs particuliers

Ces actifs sont particulièrement adaptés aux enjeux sociaux et environnementaux, le format « résidentiel » permettant de limiter l’emprise foncière nécessaire à leur construction et donc d’intensifier l’habitat. Ces résidences relèvent donc le défi de la politique de non-artificialisation du foncier.

L’immobilier géré propose, au travers de résidences services, des logements pour étudiants, personnes âgées et touristes. Ces biens sont majoritairement détenus par des particuliers, car ils bénéficient d’une fiscalité préférentielle (régime fiscal du loueur de logement meublé qui permet au loueur-propriétaire de bénéficier d’un cadre fiscal souple et avantageux avec peu ou pas de revenus imposés).

Touchés par des difficultés de financement, les particuliers peuvent cependant se libérer totalement ou partiellement, par exemple en investissant dans une forme sociale.

(SCI à la GG ou la SARL familiale à l’IR) et en allégeant la charge de l’assurance du prêteur (par exemple, en ne souscrivant pas la garantie interruption temporaire de travail, on suppose que les loyers – et non les salaires – sont des remboursements de part). avis et attentes sur les différents actifs tels que : l’immobilier géré par des touristes, l’immobilier géré par des étudiants ou encore l’immobilier géré pour les seniors.

Le marché des résidences gérées est protecteur pour l’investisseur avec un revenu régulier et durable. En effet, les baux sont longs et les besoins sont structurels. Seul le marché des résidences services seniors, destinées aux personnes âgées autonomes, risque de ralentir car son développement récent a été en partie porté par les acteurs institutionnels et les modèles n’ont pas encore été pleinement testés. Quelle analyse des tendances du tourisme géré, de l’immobilier étudiant et médical ainsi que de l’immobilier géré pour les seniors autonomes ?

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Immobilier commercial, la prime au « prime »

Il n’y a, aujourd’hui, aucune raison de s’inquiéter pour les entreprises. Ils sont bien sûr touchés par la baisse du pouvoir d’achat des consommateurs, mais les bons emplacements répondant aux critères de commercialisation sont toujours recherchés.

Plus que la baisse du pouvoir d’achat des consommateurs, c’est la difficulté du commerçant à supporter son loyer qui pourrait poser problème. Ce dernier tente de développer son activité, et il devra tout de même honorer son loyer, condition sine qua none pour poursuivre son activité. Dans tous les cas, une pièce en bonne position sera rapidement réinitialisée.

Immobilier tertiaire, un risque de vacance

C’est le marché qui semble le moins incliné. Les offres sont nombreuses en périphérie parisienne et l’avènement du télétravail a changé la donne. Le coût de l’énergie commence également à avoir un impact ; certaines entreprises ferment leurs locaux un jour par semaine pour limiter les paiements (électricité, lumière, climatisation…).

Dans ce contexte, le risque de vacance est réel.

Le risque de vacance pourrait peser sur les rendements locatifs. Vous ne devez pas toujours vous fier aux formulaires annoncés. Ils peuvent être faussés, car certains bailleurs autorisent des exonérations de loyer importantes, qui peuvent atteindre deux ou trois ans.

Et si l’immobilier géré était la solution ?

La résilience des différentes classes d’actifs immobiliers dans un contexte inflationniste dépendra de la pression des investisseurs institutionnels sur les différents marchés. Contrairement aux particuliers qui investissent sur le long terme – dont beaucoup financent leurs acquisitions à crédit ou s’engagent dans des dispositifs fiscaux – les institutions reproduisent toute hausse de taux dans leurs exigences de rendement.

Ils sont donc susceptibles d’arbitrer les surfaces commerciales et de bureaux les moins accumulées, ce qui devrait conduire à une « revalorisation » de ces actifs et à l’émergence d’une nouvelle hiérarchie entre les immeubles les plus qualitatifs et… les autres.

La hausse des taux d’intérêt et les difficultés d’accès au financement immobilier – entre les exigences du HCSF et un taux d’usure lié aux taux du marché – pourraient également favoriser une baisse de la valeur des maisons.

La difficulté de financement et la baisse de la production résidentielle vont recentrer une partie de la demande de logements vers l’offre locative. Le pouvoir de fixation des prix dans un tel marché appartiendra au bailleur.

Dans un contexte d’évolutions contrastées, l’immobilier géré fait exception avec des secteurs d’activité dynamiques (tourisme, étudiants et seniors) et des revenus pérennes. Par ailleurs, l’imposition des BIC du fait de l’acquisition d’une résidence réglementée et de l’accès au statut de société de location meublée permet, notamment par le mécanisme de l’amortissement, de neutraliser durablement la fiscalité des personnes physiques.